232【民泊・マンスリーマンション】普通の分譲マンションでやる必要ある？ できる建物でやればいい
234【マンスリーマンション】国土交通省に質問してみた 宅建業の監督と「7日以上30日未満」の短期利用
■ まず結論
国土交通省や国交省関係の公表資料を確認すると、
マンスリーマンションについて、すでに次のことが確認できます。
・「マンスリーマンション」という名称だけで、賃貸住宅に該当するとは決まらない
・賃貸住宅に該当するかは、滞在期間、生活の本拠として使用されることが予定されているか、衛生上の維持管理責任を誰が負うかなど、実際の利用形態が関係する
・分譲マンションで民泊等を行う場合、管理規約との整合が重要になる
・国交省関係資料には「ウィークリー、マンスリー対応規約」という項目まである
・違法民泊への対応として「保健所への通報と連携」が示されている
・同じく「警察との連携」も示されている
・国土交通省はマンション管理だけでなく、宅地建物取引業法を所管している
・国土交通省は賃貸住宅管理業、住宅宿泊管理業にも関係する
つまり、
「マンスリーマンションだから大丈夫」
「定期借家契約だから大丈夫」
「管理規約にマンスリー禁止と書いていないから大丈夫」
と簡単に終わる話ではありません。
もはや、答えは出ていますが
念のため、今回のケースでも国交省に質問状を送っています。
普通の分譲マンションの一室を使って、
「7日以上30日未満」
しかも、
「1日単位で利用期間を選択できる」
短期利用を反復して行う場合です。
しかも「宅建業者」が。
今回は、
国土交通省がすでに公表している資料を確認しながら、
この問題をできるだけわかりやすく整理してみます。
■ なぜ国土交通省に質問したのか？
今回、国土交通省に質問した理由は、
マンション管理を所管しているからだけではありません。
国土交通省は、
「宅地建物取引業法」
を所管する国の行政機関でもあります。
宅建業者の免許・監督については、
免許の区分によって、
国土交通大臣
都道府県知事
が担当します。
さらに、
賃貸住宅管理業や
住宅宿泊管理業にも関係します。
つまり今回の問題は、
マンション管理
だけではなく、
賃貸住宅
宅建業
住宅宿泊管理
という複数の分野で、
国土交通省と関係しています。
だから質問しました。
■ 実際に「7日以上30日未満」で募集されています
今回、国土交通省には、
単なる一般論だけを質問したわけではありません。
私の所有物件が実際に掲載されていた
予約サイトの資料も添付しました。
そこには、
「スーパーショート 7日以上～30日未満」
と記載されています。
さらに、
「1日単位で利用期間を選択できます」
とも書かれています。
つまり、
7日
8日
10日
14日
20日
といった利用も可能です。
契約形態の表示は、
「定期借家契約｜貸主」。
さらに、
入居時間 15時以降
退居時間 10時
という表示もあります。
家具・家電が設置され、
光熱費
清掃料
事務手数料
保証料
寝具代
なども設定されています。
では、
この利用形態は、
普通の居住用賃貸と
まったく同じなのでしょうか？
ここが私の疑問です。
■ 「マンスリーマンション」という名前だけでは決まらない
国土交通省は、
賃貸住宅管理業に関する資料の中で、
ウィークリーマンションや
マンスリーマンションについても整理しています。
少し難しい文章ですが、
簡単に言えば、
「名前ではなく、実際にどう使われているのかを見る」
ということです。
例えば、
・滞在期間が長期に及ぶ
・生活の本拠として使用されることが予定されている
・衛生上の維持管理責任を利用者自身が負う
などの実態がある場合には、
賃貸住宅に該当する場合があります。
逆に言えば、
「マンスリーマンション」
と名前を付ければ、
自動的に普通の賃貸住宅になる、
という話ではありません。
実際の利用形態が重要になります。
■ では「7日以上30日未満」はどう考えるのか？
ここで、
今回のスーパーショートプランに戻ります。
7日以上30日未満。
しかも、
1日単位で利用期間を選択できる。
では、
7日間利用する人について、
「生活の本拠として使用することが予定されている」
と言えるのでしょうか？
10日なら？
14日なら？
20日なら？
もちろん私は、
「7日だから違法」
「30日未満だから必ず旅館業」
と断定しているわけではありません。
私は行政機関ではありません。
だからこそ、
所管する行政機関に質問しています。
■ 「定期借家契約」と書けば全部解決するのか？
予約サイトには、
契約形態として、
「定期借家契約｜貸主」
と表示されています。
では、
利用者との契約を
「定期借家契約」
にすれば、
すべて普通の賃貸になるのでしょうか？
例えば、
・原賃貸借契約では何が認められているのか
・貸主は転貸を承諾しているのか
・7日などの短期利用まで承諾しているのか
・管理規約ではどのような用途が認められているのか
・管理組合は営業実態を把握しているのか
こうした問題は別に残ります。
契約の名前だけで、
他の契約や管理規約まで
書き換わるわけではありません。
そこで国土交通省には、
「定期借家契約」という名称だけで、
管理規約や使用細則上の用途制限等の確認が
不要になるのか？
という点も質問しています。
■ 分譲マンションなら管理規約があります
もう一つ重要なのが、
「どこで営業しているのか」
です。
一棟丸ごと短期滞在用として
設計・運営されている建物と、
普通の人が生活している
分譲マンションの一室。
これは同じようには考えられないと思います。
分譲マンションには、
区分所有者
居住者
管理組合
管理会社
など、
多くの関係者がいます。
そして、
管理規約
使用細則
があります。
■ 国土交通省は「マンション標準管理規約」を公表しています
国土交通省は、
マンション標準管理規約
を公表しています。
国土交通省
マンション管理・再生ポータルサイト
https://www.mansion-info.mlit.go.jp/
マンション標準管理規約等・ライブラリー
https://www.mansion-info.mlit.go.jp/library/
住宅宿泊事業についても、
民泊を
「可能とする場合」
「禁止する場合」
それぞれについて規定例が示されています。
つまり、
部屋を借りることができたからといって、
そのマンションで
どのような使い方でもできる、
という話ではありません。
分譲マンションでは、
管理規約や使用細則との整合も
確認する必要があります。
■ 国交省関係資料には「ウィークリー、マンスリー対応規約」まである
ここは、
今回調べていて特に興味深かったところです。
国交省関係資料に、
「管理組合における『民泊』対応マニュアルⅡ
～違法民泊排除と合法民泊推進のてびき～」
というものがあります。
この資料には、
民泊だけではなく、
「ウィークリー、マンスリー対応規約」
という項目まであります。
つまり、
国の関係資料でも、
ウィークリーやマンスリーを
マンション管理上の問題として
取り上げています。
「民泊じゃないから関係ない」
ではない、
ということです。
■ 保健所との連携、警察との連携も書かれています
さらに、
同じ資料には、
・保健所への通報と連携
・警察との連携
・違法民泊の予防対策
なども記載されています。
短期利用の問題は、
事業者と利用者だけの問題ではありません。
普通の分譲マンションには、
この事業とはまったく関係のない人が
生活しています。
防犯
防災
騒音
ごみ
共用部分の利用
緊急時の対応
など、
居住者の安全や生活にも関係します。
だから、
保健所だけではなく、
管理組合
管理会社
警察
などとの連携も必要になるわけです。
■ 「管理規約にマンスリー禁止と書いていないから大丈夫」なのか？
ここも私が疑問に思っているところです。
マンションの管理規約には、
世の中で起こり得る
すべての禁止行為が、
一つ一つ書かれているわけではありません。
例えば、
「専ら住宅として使用する」
と定められているマンションもあります。
では、
「民泊禁止」
「マンスリー禁止」
「7日利用禁止」
と一つ一つ書かれていなければ、
何をやってもいいのでしょうか？
私は、
そんなに単純な話ではないと思っています。
だから、
管理規約
使用細則
実際の利用方法
転貸の有無
貸主の承諾
などを確認する必要があります。
■ 国土交通省は宅建業を所管する行政機関でもある
そして、
今回もう一つ確認したかったのが、
「宅建業者としてどう考えるのか？」
という問題です。
国土交通省は、
宅地建物取引業法を所管しています。
今回私が確認しているケースでは、
宅建業者が、
住居用の分譲マンションを借り、
自らを「貸主」と表示して、
第三者に対して、
7日以上30日未満を含む
短期利用商品として募集しています。
ここで知りたいのは、
「宅建業者がやっているから大丈夫」
なのか？
ということです。
むしろ宅建業者であるなら、
原賃貸借契約上の用途
転貸・第三者使用の可否
貸主の承諾
管理規約
使用細則
などとの整合性は、
重要な確認事項ではないのでしょうか？
この点についても、
国土交通省に質問しています。
■ 私自身のケースでは「住居」でした
ここが、
私がこの問題を調べ始めた原点です。
私が所有する、
福岡市博多区の分譲マンションの一室。
賃貸借契約書では、
使用目的は、
「住居」
です。
さらに、
貸主の書面による承諾なく、
第三者に転貸したり、
使用させたりすることを制限する内容になっています。
ところが、
実際には、
インターネット上で
マンスリーマンションとして募集され、
7日以上30日未満の
スーパーショートプランまで設定されていました。
私は、
そのような利用を承諾していません。
現在、
この問題については、
福岡地方裁判所で、
明渡し・損害賠償等を求める裁判を行っています。
福岡地方裁判所
令和8年（ワ）第2671号
だから私は、
「マンスリーマンションとは何なのか？」
を一つずつ調べ始めました。
■ 国土交通省には10項目を質問しました
今回の質問状では、
できるだけ回答しやすいように、
10項目の質問を作りました。
例えば、
・短期利用と管理規約
・住宅宿泊事業の可否の明確化
・「専ら住宅として使用」と短期営業利用
・「定期借家契約」という名称
・管理組合、管理会社への事前確認
・賃借人による短期利用者への提供と貸主承諾
・管理上のトラブル、安全面
・違法民泊等を把握した場合の対応
・宅建業者がマンスリーマンション事業を行う場合
・7日以上30日未満という営業表示
などです。
そして、
「はい」
「いいえ」
「条件による・個別判断」
「所管外・回答困難」
から選べる回答用紙まで付けました。
回答のハードルは、
かなり下げたつもりです。
■ 国土交通省から回答はあるのか？
現時点では、
回答待ちです。
中央官庁ですから、
「個別案件については回答できない」
ということになるかもしれません。
所管外という回答もあるでしょう。
回答そのものがない可能性もあります。
それでも、
質問する意味はあると思っています。
なぜなら、
国土交通省自身が、
マンション管理
賃貸住宅管理
宅地建物取引業
住宅宿泊管理業
について、
多くの資料を公表しているからです。
その制度の間にある、
「分譲マンションを使った短期マンスリー営業」
を、
国はどう考えるのか。
回答があれば、
このコラムにも追記します。
■ 調べれば調べるほど、関係するところが増えました
これまで、
保健所
消防
保証会社
保険会社
予約サイト
建物管理会社
宅建関係
金融庁
国土交通省
厚生労働省
観光庁
などに、
質問や情報提供を行っています。
警察にも相談しています。
なぜここまで確認するのか。
理由は簡単です。
事故や事件が起きてからでは遅いからです。
普通の分譲マンションには、
この事業とはまったく関係のない
居住者がたくさん生活しています。
所有者もいます。
だから、
「事業者と利用者だけの問題」
ではありません。
■ 「1か月以上なら大丈夫」で終わらせない
私は、
マンスリーマンションという仕組みそのものを
否定しているわけではありません。
転勤
長期出張
研修
建替え
一時的な住まい
など、
必要としている人もたくさんいます。
だからこそ、
できる建物で、
必要な手続きをして、
貸主の承諾を得て、
管理規約を確認して、
必要な許認可や消防設備、
保証、保険なども確認して、
きちんと運営すればいい。
私はそう考えています。
問題なのは、
「マンスリーだから大丈夫」
「1か月以上なら大丈夫」
「定期借家契約だから大丈夫」
という言葉だけで、
すべてを終わらせてしまうことです。
■ 関連する公的資料
国土交通省
マンション管理・再生ポータルサイト
https://www.mansion-info.mlit.go.jp/
国土交通省
マンション標準管理規約等・ライブラリー
https://www.mansion-info.mlit.go.jp/library/
国土交通省
住宅宿泊管理業について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000050.html
観光庁
民泊制度ポータルサイト
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
■ 最後に
法律や行政の資料は、
普通の人が読むには難しいものが多いです。
私も行政機関ではありません。
だから、
自分で勝手に結論を出すのではなく、
契約書を確認する。
管理規約を確認する。
行政の資料を読む。
実際の営業内容を確認する。
そして、
所管する行政機関に聞く。
一つずつ確認しています。
「今までやっていたから大丈夫」
ではなく、
「本当に大丈夫なのか？」
事故や事件が起きる前に、
確認することが大切だと思います。
※本コラムは、私自身が経験している事案と、公表されている行政資料等をもとに問題提起するものです。特定の事業者について違法性等を断定するものではありません。
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