128【不動産投資】借り換え2 119続編 動画16分
53【不動産投資】入居希望者の可否判断 空室はイヤ！でも不良入居者は避けたい
不動産投資をしていると、
避けて通れない問題があります。
「どんな入居者を受け入れるか」
です。
特に、
・高齢者
・外国人
・生活保護受給者
・シングルマザー
・精神疾患のある方
などは、
近年かなり話題になります。
ただ、
現実の賃貸経営では、
「全部断る」
「全部OK」
どちらも極端です。
今回は、
実際のオーナー実務として、
「入居希望者の判断」
について整理してみます。
---
■ 人道と営利の間にある現実
まず前提として、
住まいは生活インフラです。
人道的に考えれば、
社会的弱者と言われる方にも、
住まいは必要です。
一方で、
不動産賃貸業は営利事業でもあります。
オーナー側には、
・家賃滞納
・騒音
・近隣トラブル
・孤独死
・原状回復
・夜逃げ
などのリスクもあります。
つまり、
「人道」
だけでも、
「利益」
だけでも、
判断できません。
ここが現実です。
---
■ 僕の基本スタンス
僕自身は、
「保証会社の審査OKなら基本受ける」
というスタンスです。
ただし、
・物件の場所
・間取り
・築年数
・家賃帯
・管理会社
・近隣状況
などによって、
かなり変わります。
つまり、
「ケースバイケース」
です。
そのため、
あらかじめ
おおまかな基準を持っておく。
これはかなり重要です。
---
■ 学生
学生は、
・卒業で退去しやすい
・騒音
・部屋の汚損
などがあります。
特に学生エリアは、
供給過多になることがあります。
一方で、
・親保証
・家賃遅れが少ない
という強みもあります。
つまり、
「短期前提で回す物件」
なら相性が良いケースがあります。
---
■ シングルマザー
懸念されやすいのは、
・子供の騒音
・早期退去
です。
ただ、
実際には、
かなりしっかり生活されている方も多いです。
そして、
「家賃を落とすと住む場所がなくなる」
という現実もあるため、
家賃支払い優先順位が高いケースもあります。
---
■ 高齢者
最近かなり増えています。
懸念点は、
・孤独死
・相続問題
・タバコ汚損
・性格トラブル
など。
ただし一方で、
「長期安定入居」
という非常に大きなメリットがあります。
特に、
都市部では、
高齢者を完全拒否すると、
今後かなり厳しくなる可能性があります。
---
■ 生活保護受給者
かなり誤解されやすい層です。
もちろん、
・部屋の汚損
・生活習慣
・若年受給者の背景
など、
注意点はあります。
しかし実際には、
・役所直振込
・長期入居
など、
安定しているケースも多いです。
むしろ、
「普通の若い単身者」
のほうが危ないケースもあります。
---
■ 外国人
これは物件や地域によって、
かなり差があります。
懸念点としては、
・契約内容の理解
・騒音
・転貸
・人数増加
・夜逃げ
など。
ただし、
・安定企業勤務
・日本語能力
・管理会社対応
などによって、
かなり変わります。
結局は、
「外国人だから」
ではなく、
「誰が、どう住むか」
です。
---
■ 精神疾患のある方
ここはかなり難しいです。
理由は、
「申込時に分からないケース」
があるからです。
実際には、
・近隣トラブル
・管理会社とのトラブル
につながることがあります。
一方で、
家賃支払い自体は
安定しているケースもあります。
かなり個別性が高い分野です。
---
■ 複数人入居
これも要注意です。
・仲間割れ
・無断同居
・夜逃げ
・契約トラブル
など。
特に、
契約者以外が増えるケースは、
実務上かなりあります。
ただし、
2DKや3DKでは、
「複数人前提」
で家賃アップできるケースもあります。
---
■ 一番大事なのは「戦略」
結局、
大事なのは、
「その物件のターゲットは誰か」
です。
例えば、
・学生街
・高齢化エリア
・外国人エリア
・ファミリーエリア
では、
求められるものが違います。
つまり、
「どんな入居者でもイヤ」
ではなく、
「その物件に合うか」
で考える必要があります。
---
■ 実務では管理会社が重要
そして実際には、
・保証会社
・管理会社
・火災保険
・緊急連絡先
など、
周辺体制も非常に重要です。
特に管理会社は、
「現場感覚」
をかなり持っています。
なので、
管理会社とよく相談して決める。
これは本当に重要です。
---
■ まとめ
不動産投資は、
「空室リスク」
と
「入居者リスク」
のバランスです。
厳しすぎると空室になります。
ゆるすぎると、
トラブルが増えます。
結局は、
・物件特性
・地域
・家賃帯
・管理体制
・保証内容
などを含め、
「現実としてどうか」
で判断するしかありません。
感情論だけではなく、
「実務」
として整理しておくこと。
これが重要だと思います。
---
■ 関連記事
44【不動産投資】「空室」原因と影響と対応実例 動画17分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155156/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155156/)
55【不動産投資】「所有物件トラブルワースト5」動画18分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155811/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155811/)
148【不動産投資】「物件売りませんか？」悪徳セールスにご用心 動画8分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217882/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217882/)
151【債権回収】取り立て昔話① 寒い冬の夜 大阪門真市 動画12分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218205/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218205/)
156【不動産投資】入居者トラブルで裁判した結果 ペットで原状回復84万円 勝訴しても44万円！？
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5219253/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5219253/)
