159【超実務】「相場」の意味、ズレてない？家賃交渉で使うべきデータと捨てるべきデータ　動画6分

＊動画で158としゃべってますが159が正です。スミマセン。。。




セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

テーマは、

【超実務】
「相場」の意味、ズレてない？
家賃交渉で使うべきデータ
捨てるべきデータ

です。

家賃改定をしていると、

かなりの確率で、

「近所はもっと安い」
「知り合いはこの家賃だった」
「同じマンションで昔は○万円だった」

という話が出てきます。

しかし実務では、

その多くが、

「比較対象としてズレている」

ケースです。

今回は、

・何が「相場」なのか
・何を使うべきなのか
・何を捨てるべきなのか

について、
かなり実務寄りに整理しています。

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■ 使うべきデータは2つだけ

今回かなり重要なのがここです。

家賃交渉で使うべきデータは、

基本的に2つだけです。

① 新規募集賃料
② 直近の成約事例

です。

そして争点は、

「新規賃料（市場賃料）」

です。

ここを理解していないと、
話が噛み合いません。

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■ 継続賃料は市場で決まっていない

今回かなり重要なのが、

「継続賃料」

です。

例えば、

・昔から住んでいる
・人間関係で据え置き
・更新時に調整されていない

など。

継続賃料は、

市場で形成されていないケースが多い。

つまり、

「市場価格」

とは別物です。

ここを混同すると、
かなりズレます。

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■ 「相場＝新規賃料」

今回の本質はここです。

相場とは、

「今この瞬間に募集されている賃料」

です。

過去の契約条件ではありません。

例えば、

同じマンションでも、

・10年前契約
・更新なし
・特別事情あり

なら、
現在相場とはズレます。

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■ 継続賃料はどう決まる？

では、
継続賃料はどう考えるのか。

実務では、

①相場
②継続賃料
③年10％アップ目安

などを総合的に見ます。

例えば、

差額分配法。

現行6万円、
相場8万円なら、

継続賃料7万円。

そういう考え方です。

つまり、

継続賃料も、
結局は、

「新規賃料」

が基準になります。

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■ データには「格」がある

実務では、

データにも明確にランクがあります。

最強：
同一マンションの直近成約

強い：
近隣の新規募集

弱い：
周辺の古い事例

無効：
継続賃料、知人情報

というイメージです。

ここを整理できるだけでも、
かなり強いです。

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■ 一般オーナーが使うべきもの

一般オーナーの場合、

基本は、

・アットホーム
・SUUMO
・地域サイト

などを検索します。

ただし重要なのは、

「検索時点の情報しか出ない」

という点です。

つまり、

募集事例中心です。

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■ 不動産会社側は成約事例を持っている

一方、

不動産会社側は、

・レインズ
・業者向けサイト

などで、
成約事例も検索できます。

つまり、

一般オーナーより、
一歩深いデータを持っています。

だからこそ、

管理会社や仲介会社との連携も重要です。

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■ 検索条件も重要

今回かなり実務的なのがここです。

例えば、

・同マンション
・近隣類似物件
・家賃＋共益費
・面積補正
・高層階補正
・ルーフバルコニー

などです。

また、

築年数は、
そこまで決定的ではありません。

特に都心部では、

「場所」

の影響がかなり大きいです。

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■ やりがちなミス

実際によくあるのが、

「知人はこの家賃だった」
「同じマンションでこのくらいだった」

という話です。

しかし、

それは継続賃料かもしれません。

つまり、

・据え置き
・昔契約
・特殊事情

かもしれない。

だからこそ、

一見もっともらしくても、

市場価格とは限りません。

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■ 実務ではやることはシンプル

今回のまとめはかなりシンプルです。

やることは、

・同一マンションの成約を探す
・なければ近隣新規募集を3〜5件拾う
・それ以外は切る

です。

そして、

「今回の請求は控えめである」

という構造を作る。

例えば、

「新規賃料12万円ですが、
今回は9.4万円で結構です」

という形です。

すると、

かなり交渉しやすくなります。

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■ 「相場」の意味を間違えない

今回一番伝えたいのはここです。

「相場」

とは、

“今この瞬間に募集されている賃料”

です。

過去の契約条件ではありません。

特に最近は、

・インフレ
・建築費上昇
・管理費上昇
・人件費上昇

などで、
家賃相場自体がかなり動いています。

だからこそ、

昔の感覚のままだと、
ズレやすくなります。

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■ まとめ

今回は、

・新規賃料
・継続賃料
・成約事例
・家賃交渉
・相場の考え方

について整理しました。

家賃改定では、

感情論になりやすい。

しかし実際には、

「市場」

があります。

そして実務では、

使うべきデータ、
捨てるべきデータがかなり明確です。

特に最近は、
相場上昇も続いています。

だからこそ、

「相場」

の意味を、
正しく理解することが重要だと思います。

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