153【家賃改定】家賃値上げ よくある入居者の主張と実務の現実/オーナー側の判断基準 動画6分
【家賃値上げを拒否されたらどうする？】裁判でお願いしますと言われた実例
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「家賃値上げ “裁判でお願いします”と言われた件」
です。
不動産投資をしていると、
・家賃値上げ
・更新
・退去
・調停
・裁判
などは避けて通れません。
特に最近は、
・インフレ
・建築費上昇
・管理費上昇
・人件費上昇
などで、
家賃相場自体がかなり上がっています。
そのため、
「家賃改定」
は、
今後ますます重要になってくると思います。
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■ 去年に続いて2回目の調停
今回の事例は、
去年に続いて、
2回目の家賃調停です。
相手方は法人。
不動産会社契約で、
社員が居住している物件です。
去年の調停時点では、
新規賃料相場は68,000円。
しかし、
実際の家賃は48,000円でした。
そこで、
2025年5月に調停申し立て。
結果として、
3回目の調停で成立。
48,000円
↓
54,500円
約13.5％アップです。
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■ 再度の家賃改定通知
そして2026年。
再度、
家賃改定通知を行いました。
すると、
「裁判でお願いします」
という回答。
ただし、
ここで重要なのは、
家賃増額請求は、
「調停→裁判」
がルールということです。
いきなり通常裁判はできません。
そのため今回も、
まず調停申し立てを行っています。
費用は、
印紙代500円、
郵券1,600円。
合計2,100円程度です。
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■ 去年との違い
今回、
去年と大きく違う点があります。
それは、
「僕自身がルールを学んだ」
ことです。
特に重要なのが、
「継続賃料」
です。
家賃改定では、
単純に、
「新規募集が高いから」
だけではありません。
実際には、
・継続賃料
・前回改定額
・相場との乖離
・段階的補正
などが重要になります。
今回はこちらも理解したうえで、
最初から、
「継続賃料＋10％」
程度の範囲で通知しています。
しかも、
根拠資料も添付。
つまり、
かなり現実的なラインです。
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■ それでも温度差はある
ただし、
こちらがルールを理解していても、
相手方との温度差はあります。
特に今回、
相手方は不動産会社。
しかし実際には、
「一切応じない」
という姿勢でした。
ここはかなり印象的でした。
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■ 調停の現実
今回の第1回調停では、
50分のうち、
40分程度が相手方の時間。
内容としては、
・一切応じない
・金額以外の提案があれば聞く
などです。
ただし、
ここで感じたのは、
「ゴネてもルールは変わらない」
ということです。
個人でも、
法人でも同じ。
家賃調停には、
一定のルールがあります。
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■ AI活用で訴状作成
今回、
かなり大きかったのがAI活用です。
調停不成立後、
訴状作成。
これも、
AI活用によって、
10分程度で作成しています。
追加費用も、
印紙500円＋郵券9,000円程度。
もちろん、
最終確認や修正は必要です。
しかし、
昔よりも、
個人で対応しやすくなっているのは間違いありません。
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■ 訴訟になっても現実は変わらない
今回の本質はここだと思っています。
裁判になったとしても、
・継続賃料
・相場
・資料
・段階的補正
という考え方自体は変わりません。
また、
不動産鑑定まで進めば、
30〜50万円程度かかる可能性もあります。
つまり、
お互いに、
かなり時間と労力を使います。
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■ 来年も家賃改定予定
今回の事例ですが、
仮に裁判結果が出ても、
基本的には、
来年以降も段階的補正を続ける予定です。
なぜなら、
相場上昇自体が続いているからです。
特に最近は、
・建築費
・人件費
・管理費
・修繕費
などが上昇しています。
つまり、
家賃だけ止まる理由はありません。
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■ 「制度とルール」で対話する
今回、
かなり重要だったのは、
感情論ではなく、
「制度とルール」
で対話することです。
もちろん、
入居者側にも事情はあります。
ただし、
交渉する気がない場合でも、
制度自体は存在します。
だからこそ、
調停、
訴訟、
資料提出。
ルールに沿って進める。
そこが重要だと思っています。
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■ 自分で調停・訴訟はできる
今回のまとめにも書いていますが、
調停や訴訟は、
自分でも可能です。
もちろん、
全案件をおすすめするわけではありません。
ただし、
・資料整理
・相場理解
・ルール理解
ができれば、
個人でも十分戦えます。
特に最近は、
AIもあります。
昔より、
かなりハードルは下がっています。
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■ まとめ
今回は、
・家賃調停
・裁判
・継続賃料
・段階的補正
・AI活用
について整理しました。
家賃改定では、
感情論になりやすい。
しかし実際には、
「制度とルール」
があります。
また、
最近は相場上昇も続いています。
だからこそ、
・適切な資料
・現実的なライン
・段階的補正
を意識しながら、
長期的に対応していくことが重要だと思います。
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