128【不動産投資】借り換え2 119続編 動画16分
231【マンスリーマンション】宅建協会と福岡県宅建課に質問してみた 住居専用で契約して、最初からマンスリー営業？
今回は、マンスリーマンション問題を「宅建業」の側から考えてみます。
私はこれまで、
・保証会社
・保険会社
・予約サイト
・建物管理会社
・旅館業
・宿泊税
など、関係するところに順番に質問してきました。
今回は、
「そもそも、この賃貸借契約を媒介した宅建業者はどうなの？」
という話です。
実は、この部分は最初から気になっていました。
「住居専用で契約して、最初からマンスリー営業？」
■ 今回の契約で気になったこと
今回の物件では、L社が賃借人です。
そして、この賃貸借契約を媒介したのもL社自身です。
契約書には、用途について「住居」と明記されています。
さらに保証会社の審査も住居使用です。
建物の管理規約も住居専用。
使用細則では転貸も禁止されています。
ところがL社は、この部屋をマンスリーマンションとして第三者に利用させていました。
しかも、私が後から知ったというだけで、L社自身は当然、最初からマンスリー営業に使用することを認識していたことになります。
ここが今回のポイントです。
■ 従業員個人のミスではありません
ここも重要です。
担当者が間違えて契約書を作った、といった話ではありません。
賃借人はL社。
媒介業者もL社。
そして、マンスリーマンションを運営しているのもL社です。
つまり、
「住居として使用する」
という内容の契約を宅建業者であるL社自身が媒介し、そのL社自身が最初からマンスリー営業に利用していたことになります。
私は、ここにかなり違和感があります。
宅地建物取引業法31条では、
「取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」
とされています。
もちろん、これだけで直ちに宅建業法違反になる、まして免許取消になる、という単純な話ではありません。
行政処分には要件があります。
だからこそ私は、
「宅建業者自身が媒介した契約と、実際の運用が違っている場合、宅建行政としてどう考えるのか？」
を確認したいのです。
■ 宅建業者にとって免許は命綱
私は、この問題が分かった当初、
「どこかで話し合いになるだろう」
と思っていました。
理由の一つが、L社が宅建業者だからです。
L社は宅建業免許の更新が9回目。
つまり40年以上の業歴がある会社です。
現在は2代目社長です。
そんな会社なら、自社の宅建業免許にまで問題が広がる可能性があるような案件を、そのまま放置するとは思っていませんでした。
宅建業者にとって免許は、まさに事業の基盤です。
もちろん私は、
「今回の件で免許取消になる」
と言っているわけではありません。
宅建業者に対する監督処分には、指示処分、業務停止、免許取消などがあり、それぞれ要件があります。
福岡県も、実際に行った宅建業者への行政処分を公表しています。
だからこそ、
「宅建業者自身が媒介した契約と実際の運用が違っている」
という事実を、免許行政がどう評価するのか。
私はそこを確認したいのです。
■ 本当に「この1室だけ」の問題なのか？
そして、もう一つ気になることがあります。
L社は約80室のマンスリーマンションを運営しています。
今回の1室だけが特殊なのでしょうか。
それとも、ほかの物件でも同じような契約・運用が行われているのでしょうか。
仮に同じスキームであれば、確認する問題は一気に広がります。
・賃貸借契約の用途はどうなっているのか
・保証会社には何と申告しているのか
・建物の管理規約はどうなっているのか
・転貸は認められているのか
・1か月未満の利用について旅館業法上の問題はないのか
・消費税はどう処理しているのか
・宿泊税はどう処理しているのか
・保険会社にはどのような使用方法として申告しているのか
一つひとつは別の制度です。
でも、元をたどると、
「契約上の用途と、実際の運用は一致しているのか」
という同じ問題につながってきます。
私は、本件1室について確認しているだけです。
しかし約80室を同じ事業者が運営している以上、
「これは本件だけの特殊なケースなのか？」
という疑問を持つのは自然だと思います。
■ 宅建協会にも質問しました
そこで私は、宅建協会にも質問しました。
ただ、宅建協会は行政機関ではありません。
個別案件について、違法・適法を最終判断する立場でもありません。
そのため、個別事案には関与しないという趣旨の回答でした。
これはある意味、理解できます。
では、宅建業者に免許を与え、監督する行政はどう考えるのでしょうか。
そこで福岡県の宅建担当部署にも質問状を送りました。
現時点では回答はありません。
回答があれば、改めて紹介したいと思います。
■ 警察にも相談しています
この件については、別のコラムで詳しく書きますが、警察にも相談しています。
警察で内容を整理してもらい、該当する問題が確認できるのであれば、正式に告発する方向で考えています。
もちろん、
民事上の契約問題
宅建業法上の問題
旅館業法上の問題
税務上の問題
刑事上の問題
は、それぞれ別です。
全部をごちゃ混ぜにしてはいけません。
ただし、客観的な事実が明らかになれば、それを材料として、それぞれの所管がそれぞれ判断することになります。
裁判や警察による確認が進んだ場合、その結果についても、必要に応じて宅建協会や免許行政に情報提供することになると思います。
私は誰かに結論を押し付けたいわけではありません。
契約書、保証会社への申告、管理規約、実際の営業内容。
それらを並べて、
「これはどう考えるのですか？」
と聞いているだけです。
■ 少なくとも、こんな不動産業者と僕は取引しません
私は30歳から不動産投資をしています。
売買も賃貸も融資も管理も、たくさんの不動産会社と取引してきました。
だからこそ、最後はすごく単純です。
契約書に書いてあることと実際にやっていることが違う。
関係先への説明と実態が違う。
問題を指摘しても、きちんと説明しない。
話し合おうともしない。
少なくとも、こんな不動産業者と僕は取引しません。
不動産取引は金額が大きい。
そして長期間続きます。
だから、数字だけではなく、
「この会社を信用できるか」
が非常に重要です。
40年以上の業歴があっても、免許更新を9回していても、それだけで信用できるわけではありません。
最後に見るのは、
会社と人です。
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