【親子問題】親名義のマンションに住む子に、出ていってもらうには？

子の進学や就職、結婚をきっかけに、親が購入したマンションや、もともと持っていたマンションの一室に子を住まわせることは珍しくありません。ところが、年月が経つうちに親子関係がこじれたり、売却や老後の住み替えを考えたりして「そろそろ出ていってほしい」と伝えても、子が応じないことがあります。

　インターネット上の法律相談にも、親名義の家に長く住んできた子が、親から退去を求められて応じなければならないのかと尋ねる相談や、親名義のマンションに住んでいたきょうだいをめぐって家族の間で争いになった相談が寄せられています。親が別に暮らしていて部屋の様子が見えにくいぶん、話が進まないまま年数だけが過ぎてしまうこともあります。

　この記事では、親が住んでいない親名義のマンションに子が住んでいる場面を中心に、子の立場の整理、退去を求められる場合、マンションならではの注意点、退去までの進め方を順に解説します。親と同居している自宅から出ていってもらいたい場合の全体像は、【親子問題】子を家から出ていかせることはできるのか｜占有と明渡しをご覧ください。

まず確かめたいのは「誰の名義で、どんな約束で住んでいるか」

　「親名義」といっても、親が部屋を所有しているのか、親が借りているのかで扱いが変わります。親が賃貸マンションの借主になって子を住まわせている場合は、貸主との賃貸借契約の解約が中心になります。この場合は【親子問題】子が親名義で借りた部屋を解約したい｜契約者としてできることと退去までの順序をご参照ください。以下では、親が部屋を所有している場合を前提に進めます。

　所有の状況は、法務局で登記事項証明書を取得すれば確認できます。親の単独名義か、亡くなった配偶者との共有のままになっていないか、住宅ローンの抵当権が残っていないかを、話し合いの前に確かめておくと安心です。そのうえで、子がどのようなお金を負担しているかによって、考えられる法律関係が変わります。

　最高裁判例には、借主が建物の固定資産税などを負担していても、それが使用の対価といえる程度でなければ使用貸借にあたるとしたものがあります（最高裁昭和41年10月27日判決）。管理費や修繕積立金を子が負担している場合も、それだけで直ちに賃貸借になるとは限りません。一方、相場に近い額を家賃として受け取っている場合は、子が借家人として保護される可能性があります。この点は【親子問題】子から家賃を受け取ると、出ていってもらいにくくなる？で詳しく解説しています。

使用貸借の終わり方は「住まわせた目的」で変わる

　親名義のマンションに子が無償で住んでいる場合、多くは使用貸借（民法593条）の関係にあると考えられます。使用貸借には借地借家法が適用されないため、賃貸借と比べると、貸主である親から返還を求めやすい関係といえます。ただし、いつでも自由に終わらせられるとは限らず、民法は期間や目的の定めによって終わり方を分けています。

• 期間を決めていた場合は、その期間の満了によって終了します（民法597条1項）。
• 使用の目的を決めていた場合は、目的に従った使用を終えたときに終了し（同条2項）、目的を達していなくても、使用に足りる期間を過ぎれば親から解除できます（民法598条1項）。
• 期間も目的も決めていなかった場合は、親はいつでも解除できます（同条2項）。
• 子が亡くなった場合は、使用貸借は終了します（民法597条3項）。

　子のためにマンションを用意したときは、「大学に通いやすいから」「勤務先に近いから」「結婚して家庭を持つまで」といった理由が家族の間で語られていることが多いはずです。その理由が「使用の目的」と評価されることがあり、卒業や就職から相当の年数が経っていれば、目的に従った使用に足りる期間を過ぎたと考えやすくなります。

　反対に、「この部屋はあなたのために買った」「ずっと住んでいい」といった言葉が残っていると、子の側から長く住むことを認める約束だったと主張されることがあります。当時のメールやメッセージ、購入時の事情を時系列で整理しておくことが大切です。なお、貸主と借主の信頼関係が失われた場合に、使用貸借の解除を認めた最高裁判例もあります（最高裁昭和42年11月24日判決）。

子が「もらった部屋だ」と言う場合

　親子の間では「いずれあなたにあげる」「あなたの部屋だ」といった言葉が交わされていることも少なくありません。子がこうした言葉を根拠に、部屋の贈与を受けたと主張することがあります。

　書面によらない贈与は、履行の終わっていない部分については解除できます（民法550条）。ただし、不動産については引渡しや登記があれば履行が終わったと扱われることがあるため、争点の中心は、そもそも贈与の約束があったのか、住まわせていただけなのかという点になります。登記が親名義のままで、固定資産税も親が払い続けているといった事情は、住まわせていたにすぎないことを示す材料になり得ます。将来の相続も見据えて、親としての考えを早めに整理しておくとよいでしょう。

マンションならではの注意点

管理費の滞納や近隣とのトラブルは、所有者である親に及ぶ

　管理組合に対して管理費や修繕積立金を支払う義務を負うのは、区分所有者である親です。子に支払いを任せていても、子が滞納すれば管理組合から親に請求が来ます。また、区分所有法では、部屋に住む占有者も、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされています（区分所有法6条3項）。子の騒音やゴミ出しをめぐって苦情が続けば、所有者として管理組合から是正を求められることがあります。こうした通知や苦情の記録は、子の住み方の問題を示す資料にもなりますので、捨てずに保管しておきましょう。

子が部屋を他人に使わせている場合

　使用貸借の借主は、貸主の承諾がなければ第三者に部屋を使わせることはできず、これに反した場合には貸主は契約を解除できます（民法594条2項・3項）。子が無断で又貸ししていたり、民泊に使っていたりする場合は、解除の理由になり得ます。管理規約で民泊が禁じられているマンションも多く、管理組合との関係でも早めの対応が必要です。子の交際相手などが居着いている場合については、【親子問題】子の交際相手が家に居着いている｜第三者を家から出すも参考になります。

合鍵があっても、勝手に入ったり鍵を替えたりしない

　親が所有者で合鍵を持っていても、子が住んでいる部屋に無断で立ち入ったり、管理会社に頼んで鍵を交換したり、荷物を運び出したりすることは、自力救済として原則として認められません。子から損害賠償を求められたり、話し合いがかえって難しくなったりするおそれがあります。詳しくは【親子問題】鍵を替える・締め出すことの可否｜自力救済の限界をご覧ください。

子が住んだままでは、売却や賃貸に出しにくい

　使用貸借は、部屋を買った人などの第三者に対して主張できる権利ではないと考えられています。ただ、子が住んだままの部屋は引渡しの見通しが立たず、買い手が限られたり価格に影響したりするのが通常です。売却や賃貸への切り替えを考えている場合は、仲介会社と契約を結ぶ前に、退去の見通しを立てておくことが現実的です。

退去までの進め方

　親が別に暮らしている場合、顔を合わせる機会が少ないぶん、伝え方や記録の残し方を工夫する必要があります。一般的には、次のような順序で進めます。

1. 登記事項証明書や当時のやり取りから、名義と住み始めた経緯を整理します。
2. 退去を求める理由と希望する時期、転居にあたって親が援助できる範囲を決めます。
3. 子に直接、または手紙などの書面で伝え、話し合いの場を持ちます。
4. 合意できたら、退去日、鍵の返却、残った荷物の扱い、援助の内容を書面に残します。
5. 応じない場合は、使用貸借を解除する旨と退去の期限を書面で通知します。
6. それでも退去しない場合は、調停や建物の明渡しを求める訴訟、判決に基づく強制執行を検討します。

　子の配偶者や孫も一緒に住んでいる場合は、誰を相手に手続を進めるかを慎重に見極める必要があります。手続の途中で住む人が入れ替わるおそれがあるときは、占有移転禁止の仮処分を検討することもあります。合意を書面にする際の注意点は【親子問題】親子間で合意書を作る｜約束を書面にする意味と限界、転居先の保証人を親が引き受けるかどうかは【親子問題】家を借りる際の保証人・保証会社の問題｜無職の子のために親が引き受ける前にで解説しています。

判断を先送りしにくい理由

　親が高齢になり判断能力が低下すると、親自身が貸主として解除の通知を出したり、弁護士に依頼したりすることが難しくなります。また、親が亡くなると部屋は相続財産となり、住んでいる子も相続人として持分を持つことが多いため、ほかのきょうだいから退去を求めるのは簡単ではなくなります。親が施設に入った後の実家をめぐる問題は、【親子問題】親が施設に入った後も実家に子が住み続けている｜誰が退去を求められるのかで整理しています。

　親が元気なうちに方針を決め、必要であれば遺言などで将来の扱いを示しておくことが、子どもたちの間の争いを減らすことにもつながります。

弁護士が間に入る意味

　親子の話し合いは、過去の出来事や感情が重なり、部屋の明渡しという本題から離れてしまうことがよくあります。弁護士が親の代理人として窓口になることで、子に伝える内容を「退去を求める理由」「期限」「親が援助できる範囲」に絞り、落ち着いた形で話を進めやすくなります。弁護士から子に連絡を入れる際の進め方は、【親子問題】弁護士から子に最初の連絡が入るとき｜通知で伝えることをご覧ください。

　子に収入がない、生活の段取りが分からないといった事情があると、退去の話は進みにくくなります。当事務所では、弁護士が親御さんの代理人として交渉や手続を担い、自立支援カウンセラーが子の住まい探しや生活の立て直しを支える形で対応しています。サービスの流れと費用は【親子問題】子の暴力・ひきこもり・お金の無心・犯罪行為に悩む親御さんへ｜ご相談から自立までの流れと費用、よくあるご質問で紹介しています。

よくあるご質問

子が管理費を払ってきた場合でも、退去を求められますか

　管理費や修繕積立金、固定資産税程度の負担であれば、使用貸借とみられることが多いと考えられます。ただし、負担の額が大きい場合や、家賃として合意していた経緯がある場合には、判断が分かれることがあります。いつから、どの名目で、いくら負担してきたかを整理したうえで方針を決めることをおすすめします。

「家賃を払うから住み続けたい」と言われたら、受け入れてよいですか

　受け入れること自体は可能です。ただし、家賃を受け取る形に切り替えると賃貸借と評価され、後から退去を求める際に借地借家法の正当事由が必要になることがあります。期間を区切るなど、条件を慎重に検討したうえで決めることが大切です。

退去後に子の荷物が残っていたら、処分してよいですか

　子の持ち物は子の財産ですので、無断で処分すると後で問題になることがあります。退去の合意をする際に、期限までに運び出さなかった物は所有権を放棄し、親が処分してよいことを書面で取り決めておくと安心です。

ご相談について

　親名義のマンションに住む子に退去を求めるときは、まず名義と子が住み始めた経緯、費用の負担の状況を確かめることが出発点になります。そのうえで、話し合いで進めるのか、通知や手続に移るのかを、売却や住み替えの予定と照らし合わせて判断していくことになります。