【親子問題】子が親名義の家を勝手に人に貸していたら？

空き家にしていた実家に知らない人が住んでいた、施設に入っている間に子が自宅を人に貸していた、子が「管理を任されている」と言って不動産会社に部屋を預けていた――。このような形で、親名義の家が親の知らないうちに第三者に貸し出されていたと分かることがあります。家族の問題であると同時に、入居者という第三者が関わる問題でもあるため、慌てて動くとかえって話がこじれるおそれがあります。この記事では、子が親名義の家を無断で貸していた場合に、契約がどう扱われるのか、親が確かめておきたいことと動く順序を整理します。

この記事は2026年10月時点の法令をもとに、一般的な考え方を整理したものです。実際の対応は、契約の内容や入居者の状況、親子の間の事情によって変わります。

子が親名義の家を貸していたと分かるきっかけ

　親が無断の賃貸に気づくきっかけは、家庭によってさまざまです。次のような場面で発覚することが多いと考えられます。

しばらく空けていた実家を見に行ったら、表札や郵便受けに知らない名前があった。
近所の人から「最近、知らない人が出入りしている」と聞いた。
入院や施設入所の後、自宅の様子を確かめに行ったら鍵が替わっていた。
入居者や不動産会社から、設備の修理や契約更新について親あてに連絡が来た。
インターネットの賃貸サイトや民泊サイトに、自宅とよく似た物件が載っていた。

　子の側にも「親は使っていないから」「どうせ将来は自分が相続するから」「家賃で固定資産税を払っているから」といった言い分があることが少なくありません。ただ、親名義の家を貸すかどうかを決められるのは、原則として所有者である親です。子に悪意がなかったとしても、親の判断を経ていない賃貸であることに変わりはありません。

子が結んだ賃貸借契約は、親を縛るのか

　まず押さえておきたいのは、子と入居者の間で結ばれた契約が、所有者である親との関係でどう扱われるかという点です。子がどのような立場で契約したかによって、考え方が分かれます。

子が自分の名前で貸していた場合

　子が自分を貸主として入居者と契約していた場合、法律上は「他人の物を貸した」契約として扱われます。このような契約も、子と入居者の間では有効とされています。ただし、その効力は親には及びません。所有者である親は、子との契約に拘束されず、入居者に対して所有権にもとづいて明渡しを求められる立場にあります。

　一方、入居者は貸主である子に対して、約束どおりに住まわせる義務を果たしていないとして、損害の賠償などを求めることが考えられ、この点は入居者と子の間の問題として残ります。

子が親の代理人として貸していた場合

　子が「親の代理で契約する」という形で貸していた場合、親が代理権を与えていなければ、無権代理と呼ばれる状態になります。この場合、親が認めない限り、契約の効力は原則として親に及びません（民法113条1項）。

　注意したいのは、親が子に家の管理や鍵を任せていた、委任状や実印を預けていたといった事情がある場合です。入居者の側から見て、子に貸す権限があると信じたことに正当な理由があると判断されると、表見代理として親が契約の責任を負うことになる可能性があります（民法109条・110条など）。どこまで任せていたのかは、親子の間でも認識がずれやすい点ですので、事実を丁寧に整理しておくことが大切です。

親が契約を認めると何が起きるか

　親が後から「その契約でよい」と認めること（追認）をすると、契約は親との関係でも効力を持つことになります。追認は書面で明示的に行う場合だけでなく、入居者から直接家賃を受け取り続けるなど、契約を前提とした行動から認めたと受け取られることもあります。どうするかを決める前に、入居者からお金を受け取る、契約の更新に応じるといった行動は控えておくのが無難です。

親が最初に確かめておきたいこと

　無断の賃貸が分かったときは、すぐに入居者のもとへ行きたくなるかもしれません。しかし、まずは事実を確かめ、手元に記録を残すことから始めるのが順序です。

登記事項証明書を取り寄せ、家の名義が今も親のままか、勝手に担保が付けられていないかを確かめること。
誰が、いつから、どのような形で住んでいるのかを、郵便受けや表札、近所の話などから外形的に把握すること。
子に、契約書の有無と内容、相手方、家賃の額と受け取っている口座、敷金や礼金の扱い、仲介した不動産会社の有無を確認すること。
不動産会社や管理会社が関わっている場合は、その会社名と、誰の名義・どのような書類で受託しているかを確かめること。
親の実印、印鑑登録証、権利証（登記識別情報）、家の鍵が手元にあるかを点検すること。

　子が説明を拒む場合や、話し合うと暴力や暴言が出るおそれがある場合には、無理に子から聞き出そうとせず、確認作業を第三者に任せることも検討してください。実印や権利証が持ち出されていた場合の対応については、別の記事で詳しく解説しています。

入居者がいる場合の向き合い方

　入居者の多くは、子を貸主または正当な代理人だと信じて契約し、家賃を払って暮らしています。入居者もまた、事情を知らないまま巻き込まれた立場であることが少なくありません。この点を踏まえて対応することが、結果的に早い解決につながりやすくなります。

鍵を替える・荷物を出すといった行動は控える

　所有者であっても、入居者が住んでいる家の鍵を勝手に替えたり、荷物を運び出したり、電気や水道を止めたりすることは、自力救済として違法と評価されるおそれがあります。かえって入居者から損害の賠償を求められる事態にもなりかねません。明渡しを求める場合でも、話し合いや裁判所の手続という筋道をたどる必要があります。

契約を認めないか、引き継ぐかを決める

　入居者への対応は、親が子の契約を認めないのか、それとも認めて貸主として引き継ぐのかで大きく変わります。それぞれの違いを整理すると、次のとおりです。

項目	契約を認めない場合	契約を引き継ぐ場合
入居者との関係	入居者は親に対して住む権利を主張しにくい	親が貸主として契約上の義務を負う
退去を求めるとき	話し合いや明渡しの手続で求める	借地借家法の制約があり、親の側から終わらせるには正当な理由などが必要になる
家賃の扱い	子が受け取った分の精算を子に求める	以後は親が受け取る。過去分は子との精算が残る
向いている場面	自分で住む、売る、建て替えるなどの予定がある	入居者に問題がなく、当面は貸し続けてもよい

　いったん契約を引き継ぐと、親の側から一方的に終わらせることは簡単ではありません。将来その家をどうしたいのかを考えたうえで判断することが重要です。

入居者への最初の連絡は書面で

　入居者に事情を伝える際は、所有者であること、子との契約を親として認めていないこと（または引き継ぐかどうかを検討中であること）、今後の連絡先を、落ち着いた文面の書面で伝えるのが一般的です。入居者が退去に応じる場合でも、転居先を探す期間や、子に払った敷金をどう扱うかといった点が話し合いの中心になりやすいため、条件を書面にまとめておくと後のトラブルを防ぎやすくなります。

子が受け取った家賃や敷金はどうなるか

　子が親名義の家を貸して受け取っていた家賃は、本来であれば所有者である親が得るはずだった利益と考えられます。そのため親は、子に対して、不当利得の返還や損害の賠償として、家賃に相当する額の支払いを求めることが考えられます（民法703条・704条・709条など）。子が家賃の一部を固定資産税や修繕費に充てていたと主張する場合は、何にいくら使ったのかを一つずつ確かめ、差し引くべきものとそうでないものを分けて考えることになります。

　入居者が子に預けた敷金も問題になりやすい点です。契約を認めない場合、敷金の返還は原則として入居者と子の間の問題ですが、入居者に早く退去してもらうために、親が一時的に立て替える形で話をまとめることもあります。その場合は、立て替えた分を後で子に求められるよう、合意内容を記録に残しておくことが大切です。

民泊や短期の貸し出しに使われていた場合

　最近は、親名義の家が民泊や短期の貸し部屋として使われていたと分かるケースもあります。民泊を行うには住宅宿泊事業法にもとづく届出などが必要で、こうした手続を経ずに宿泊料を受け取って人を泊めていた場合、旅館業法などの規制に触れるおそれがあります。所有者である親が直接の責任を問われる場面は限られると考えられますが、近隣からの苦情や行政からの問い合わせが親のもとに届くこともあります。予約サイトへの掲載停止や、今後の予約の扱いを早めに確かめておくと安心です。

　また、火災保険や地震保険は、契約時に申告した使い方を前提にしていることがあります。住まいとして申告していた家が賃貸や民泊に使われていた場合、保険会社に事情を伝えて契約内容を確認しておくことをおすすめします。

刑事の問題になるのか

　子が親に無断で家を貸したことが、直ちに犯罪になるとは限りません。ただ、契約の過程で親の実印を勝手に使って委任状を作っていた、入居者に自分が所有者だと偽って多額の金銭を受け取っていた、といった事情があると、文書の偽造や詐欺などが問題になる余地があります。

　なお、刑法には、親子など一定の親族の間で起きた窃盗や詐欺、横領などについて、刑を免除する特例があります（刑法244条・251条・255条）。親が被害者という立場では、警察に相談しても刑事事件として扱われにくい場面がある一方、入居者のように親族ではない人が被害を受けている場合にはこの特例は及びません。刑事と民事のどちらで対応するかは、家族関係の今後も含めて慎重に考えたいところです。

同じことを繰り返させないために

　入居者との問題が片付いても、子が再び同じことをするおそれが残っていては安心できません。次のような手立てを組み合わせて、再発を防ぐことを考えます。

実印、印鑑登録証、権利証、家の鍵を、子が手を出せない場所に移すこと。
必要に応じて印鑑登録を変更し、鍵も入居者がいなくなった後に交換すること。
地域の不動産会社や管理会社に、所有者の意向として「子からの依頼では貸し出さない」と伝えておくこと。
子と話し合いができる場合は、家の使い方についての約束を書面に残すこと。
親の判断能力に不安がある場合は、任意後見や成年後見の利用を検討すること。

　特に、親が入院や施設入所で家を離れている間は、子が「親の代わりに管理している」という形になりやすく、同じ問題が起きやすい時期です。誰に何を任せるのかを、家族の中であらかじめはっきりさせておくことが予防につながります。

弁護士に依頼した場合にできること

　無断の賃貸の問題では、子、入居者、不動産会社と、話をしなければならない相手が複数になります。親がすべてを一人で担うのは負担が大きくなりがちです。

　弁護士が親の代理人となれば、子への事情の確認や家賃の精算の求め、入居者への通知と退去の条件の話し合い、不動産会社への申入れを、窓口を一つにまとめて進めることができます。話し合いでまとまらない場合には、明渡しや金銭の請求について裁判所の手続を検討することになります。当事務所では、家庭内の問題を抱える親御さんの代理人として、子との間に入る対応を続けてきました。家の問題だけでなく、その背景にある子の生活や金銭の問題も含めて、どこから手をつけるかを一緒に整理していきます。