164【不動産投資】なぜ毎月52,000円マイナスでも買うの？ スキマ物件③ 動画7分
築古戸建て系の大家の会向けのセミナー、のご紹介です。
75分～90分のセミナーにつき、長文になりますので3分割しています。
今回は第1部①～③です。
第1部① 出口から逆算する大家経営 ～まずは「利回りを上げる方法」を考える～
今回、大家の会からいただいたテーマは、
**「住宅ローン」**です。
私は、このテーマを聞いて、
「ちゃんとした勉強会だな。」
と思いました。
住宅ローンというと、
マイホームを買う人の話。
大家には関係ない。
そう思われる方もいるかもしれません。
しかし、
住宅ローンを知ることは、
出口戦略を知ることだと考えています。
不動産投資は「インカム」と「キャピタル」のトータルです。
キャピタルを組み合わせることによって、成長スピードが速くなる面もあります。
今回は築古戸建てが中心の大家さん向けのセミナーです。
一方、私は福岡市中心部でファミリータイプの区分マンションを中心に運用しています。
投資対象は違います。
でも、本質は同じです。
私は今日、
区分マンションがいい、
築古戸建てのほうがいい、
そんな話をするつもりはありません。
商品が違うだけです。
利益を出す考え方は共通しています。
その考え方を、私自身の実例を使ってお話しします。
自己紹介
私は30歳から不動産投資を始めました。
銀行、リース会社、住宅会社を経て、45歳でFIREしています。
現在55歳。
福岡市を中心に53室を所有し、年間家賃収入は約5,000万円。
総資産約9億円、借入約3.3億円です。
大家業だけではなく、
FPとして住宅ローン相談、
TAC講師、
寄稿、
セミナーなども行っています。
プロフィールだけ見ると、
「順調ですね。」
と言われることがあります。
でも、順調だったから今があるわけではありません。
失敗もしました。
遠回りもしました。
だからこそ、
今では物件を見るときに、
まず考えることがあります。
「この物件、どうやって利回りを上げるか。」
です。
利回りを上げる方法は、大きく三つしかありません。
私は20年以上不動産投資をやっていますが、
結論はシンプルです。
利回りを上げる方法は、
大きく三つしかありません。
一つ目。
安く買う。
二つ目。
価値を上げる。
リフォームでもいいですし、
使い方を変えてもいいです。
三つ目。
家賃を上げる。
この三つ、その組み合わせです。
逆に言えば、
この三つ以外で利回りを劇的に改善する方法は、ほとんどありません。
まずは、私の実例でご紹介していきます。
① 安く買う
「安く買えば儲かる。」
これは誰でも知っています。
しかし、
実際にはここが一番難しい。
良い物件は、
不動産会社も、
投資家も、
みんな狙っています。
築古だから競争がない。
ボロボロだから人気がない。
そんなことはありません。
むしろ、ボロボロだからこそプロ同士の激しい競争になります。
私も何度も経験しています。
不動産会社からメルマガが届く。
「これは。」
と思ったら、
勝負は数秒です。脊髄反射です。
迷っている時間はありません。
その数秒で電話をするか。
申し込みを入れるか。
そこで決まります。
判断が遅れれば、
「先に申込みが入りました。」
その一言で終わります。
だから私は、
普段から相場を調べています。
毎日のように物件を見ています。
価格帯も把握しています。
「この条件なら買う。」
という基準を決めています。
準備をしているから、
数秒で決断できます。
それでも、
良い物件を買い続けるのは簡単ではありません。
私は、
不動産投資で一番難しい仕事は、
「自分に合った物件情報を入手すること」
「安く買うこと」
だと思っています。
② 価値を上げる ～メゾンの実例～
実際に購入した物件例。まずは区分マンションです。
博多駅徒歩圏。
40㎡超。
最上階。
ルーフバルコニー付き。
角部屋。
条件だけ見ると、
非常に魅力的な物件です。
一方で、
空室。
しかもボロボロ。
幸い、サブリースは解除済の物件でした。
私は2022年10月、
この部屋を800万円で購入しました。
当時の相場としては1,100万円前後だったでしょう。
売主が売却を急いでいた、というのが安く買えた理由です。
しかし、ここで終わりではありません。
# 第1部② 価値を上げる・出口を考える ～利益を最大化する経営～
ここからは二つ目、
**「価値を上げる」**
についてお話しします。
さきほどの物件の続きです。
購入後、約408万円をかけてフルリノベーションを行いました。
2DKを1LDKへ変更。
しかも固定ではなく可動式です。
住む人のライフスタイルが変わっても対応できるようにしました。
キッチン奥の壁は防音仕様。
照明はプロジェクター対応。
民泊可能なマンションのため、将来的な活用も考え、非常照明用の配線まで施工しています。
お料理好きの方に刺さるように、ガスコンロも3口に変更しました。
原状回復ではありません。
「住みたい」と思っていただける商品へ作り替える。
そこを意識しました。
ただ、このような話をすると、
「400万円もかけてリフォームしたから物件価格が高くなったんですね。」
と言われることがあります。
実は、それだけではありません。
この数年間は、**特に福岡市都心部のマンション価格が大きく上昇**しました。
建築費や人件費、土地価格の上昇など、インフレの影響も非常に大きかったと思います。
つまり、この物件の価値が上がった理由は二つあります。
一つは、市場全体の値上がり。
もう一つは、私自身がリフォームを行い、競争力を高めたことです。
この二つは分けて考える必要があります。
私は、自分の手柄だけで価格が上がったとは考えていません。
市場の追い風も、しっかり受けています。
一方で、リフォームにも現実があります。
**408万円かけたから、408万円分そのまま資産価値が上がるわけではありません。**
売買価格でもそうですし、銀行の担保評価ではなおさらです。
ここは勘違いしやすいところです。
だから私は、
リフォームをすれば何でも得をする、
とは考えていません。
家賃を上げるため。
競争力を高めるため。
出口の選択肢を増やすため。
そう考えてリフォームしています。
そして、その判断は一律ではありません。
実は、同じ時期に購入したバルク物件では、まったく逆の判断をしています。
3室まとめて購入したうちの1室は、退去後に**現状有姿のまま買取業者へ売却**しました。
仲介ではありません。
買取です。
「リフォームして仲介で売れば、もっと高く売れたのでは。」
そう思われるかもしれません。
もちろん、売出価格だけ見れば、その可能性はあります。
しかし、そのためには工事期間が必要です。
販売活動も必要です。
購入希望者との交渉もあります。
住宅ローン審査が通らなければ契約が解除されることもあります。
私は今回は、
**時間効率と決済確度**
を優先しました。
買取なら現金化が早い。
決済までの見通しも立ちやすい。
その資金を次の投資へ回すことができます。
もう一つ理由があります。
リフォーム工事は、私よりも再販業者のほうが得意だからです。
毎日のように工事を行い、
材料も安く仕入れ、
工期も短く、
販売ノウハウも持っています。
餅は餅屋です。
私は、
**「自分が利益を出す仕事」と「専門業者へ任せたほうが全体利益が大きい仕事」**
を分けて考えています。
不動産投資は、
一円でも高く売る競技ではありません。
時間。
資金回転。
決済の確実性。
そして次の投資機会。
これらを含めて利益を最大化する経営だと考えています。
この考え方は、住宅ローンや出口戦略を考える上でも非常に重要です。
そして、銀行はこのリフォームをどのように評価するのか。
市場価格と銀行評価は、なぜ一致しないのか。
このあたりは、第3部で住宅ローンとあわせて詳しくお話ししたいと思います。
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## 戸建ては積極的に探していません
ここまで、区分マンションの購入例をご紹介しました。
私は戸建ても所有していますが、戸建てを積極的に探して買っているわけではありません。
基本的な投資対象は、福岡市中心部の区分マンションです。
戸建てについては、不動産会社から案件を紹介されたときに、条件が合えば検討するというスタンスです。
今回ご紹介する2件も、自分で物件を探して購入したものではありません。
たまたま両方とも佐賀県。自分で探すエリアではありません。
どちらも、住宅ローンなどの返済に困った所有者が、自宅を売却したあともそのまま住み続ける**リースバック案件**でした。
そのため、一般の売買市場よりも安い価格で購入できました。
ここでも大切なのは、投資対象が戸建てか区分マンションかではありません。
**どういう事情で売りに出され、なぜその価格で買えるのか。**
そこを見ることです。
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## 1件目 佐賀県武雄市の戸建て
1件目は、佐賀県武雄市の戸建てです。
2009年にタマホームで建築された、木造2階建ての6LDKです。
土地は358平方メートル、建物は173平方メートルあります。
私が購入したのは2018年12月です。
購入価格は1,600万円。
月額家賃は12万8,000円で、表面利回りは9.6％でした。
この物件は、当時の所有者が住宅ローンの返済に困り、リースバックを希望した案件です。
住宅ローンの残債は、私の購入価格である1,600万円を上回っていました。
そこで、金融機関が残った債務の一部を放棄し、売買が成立しています。
旧所有者としては、生活が落ち着いたら、将来は子どもの名義で買い戻したいという希望を持っていました。
つまり私は、一般的な収益物件として購入したのではありません。
旧所有者がそのまま入居し、家賃を支払うことを前提に購入しています。
購入時点で入居者を募集する必要はなく、すぐに月額12万8,000円の家賃が入ります。
一般市場で普通に戸建てを購入するよりも安く取得でき、入居者も決まっている。
この点では、いわゆるボロ戸建てを買い、時間と費用をかけて再生する方法とは、かなり性格が違います。
購入後、家賃は約6年間支払われました。
12万8,000円を6年間で計算すると、家賃収入は約921万円です。
ところが、2024年夏ごろから家賃の延滞が始まりました。
保証会社が裁判手続きを行い、2025年1月に強制退去となりました。
その間に旧所有者は病気で亡くなっていました。
当初は子どもが買い戻す予定でしたが、子ども3人はいずれも住宅ローンが通りませんでした。
この地域では賃貸需要がほとんどなく、私にとって退去後も保有し続ける必要のない物件でした。
なので、一日でも早く売却したかった。
しかし、本人たちは買い戻すつもりでも、**住宅ローンが通らなければ買い戻せません。**
売買価格を決めるだけでは、売買は成立しないのです。
最終的には、2025年9月に1,680万円で一般売却しました。
当初の査定額は2,000万円でしたが、販売には苦戦しました。
とはいえ、購入価格は1,600万円、売却価格は1,680万円です。
その間に約921万円の家賃を受け取っています。
ボロ戸建てのように、大規模なリフォームをして高利回りをつくったわけではありません。
**リースバックという買い方によって、比較的新しい戸建てを安く取得し、家賃収入を得たあと、一般市場で普通に売却した事例**です。
一方で、想定していた子どもによる買い戻しは実現しませんでした。
さらに、旧所有者が住宅ローンをそのまま継続できていれば、死亡時には団体信用生命保険によって住宅ローンの残債がゼロになっていた可能性があります。
売却してリースバックに切り替えたことで、その保障も失われました。
貸主側から見れば収益物件ですが、旧所有者側から見ると、住宅ローンと団信を手放した結果でもあります。
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## 2件目 佐賀県佐賀市の戸建て
2件目は、佐賀県佐賀市の戸建てです。
2006年築の木造2階建てで、二世帯住宅に加えて、事務所と作業所も付いています。
土地は308平方メートル、延床面積は196平方メートルです。
購入したのは2018年10月。
購入価格は1,100万円、月額家賃は7万円、表面利回りは7.6％でした。
この物件もリースバックです。
契約者である父親が、家族の知らないところで事業資金の返済に困り、自宅を売却して、そのまま賃借人として住み続ける契約を結びました。
安く売るから家賃は安い、タイプのリースバックです。
返済に困っていた借入額は、政策金融公庫からのわずか600万円でした。
家族は売却そのものを知らず、父親は当初、1年程度で買い戻すつもりでした。
しかし、実際には買い戻せないまま時間が経過しました。
私が父親の死亡を知ったのは2025年1月です。
家賃改定の通知を出したところ、その回答によって、すでに半年前に亡くなっていたことが分かりました。
この物件については、息子が買い戻しを希望しました。
ところが、ここでも住宅ローンで苦戦します。
朝銀、横浜幸銀でも融資が通らず、最終的にフラット35を利用することで売買が成立しました。
2025年7月、息子へ1,830万円で売却しています。
当初の査定額は2,000万円でした。
購入価格は1,100万円、売却価格は1,830万円。
売却益は約1,055万円です。
それに加えて、約6年間で504万円の家賃を受け取っています。
この事例でも、築年数の古さや建物の傷みを理由に安く買ったわけではありません。
**所有者が資金繰りに困り、買い戻しを前提としたリースバックを希望したため、一般市場より安く購入できた**
という案件です。
そして、この物件は最終的に旧所有者の息子へ売却できました。
ただし、買い戻す意思があるだけでは足りません。
融資を申し込む金融機関によって判断が異なり、最後はフラット35までたどり着いて、ようやく売買が成立しています。
同じリースバック案件でも、武雄市の戸建ては子どもに住宅ローンが通らず、第三者へ一般売却しました。
佐賀市の戸建ては、複数の金融機関で断られながらも、最終的にフラット35を使って息子へ売却できました。
この2件の違いを見るだけでも、住宅ローンが出口を大きく左右することが分かります。
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## 安く買えても、出口まで同じになるとは限りません
この2件は、どちらもリースバックによって安く購入できました。
築古戸建てを安く買い、リフォームして高い家賃で貸す手法とは違います。
買い方によっては、建物の状態や大規模修繕という意味で、一般的なボロ戸建てよりリスクを抑えられることもあります。
また、退去後は特殊な収益物件としてしか売れないわけではありません。
通常の戸建てとして、実需向けに売却することもできます。
ただし、実需向けに売却する以上、買主が住宅ローンを利用できるかどうかが重要になります。
武雄市の物件では、子ども3人に住宅ローンが通りませんでした。
佐賀市の物件では、複数の金融機関で断られ、最後にフラット35で成立しました。
つまり、
**普通に売買できる物件であっても、希望する買主が住宅ローンを使えるとは限りません。**
この2件は、第3部で説明する住宅ローンの話につながります。
一方で、私が戸建てを積極的に増やしていない理由もあります。
場所によって賃貸需要や売却のしやすさが大きく異なること。
建物を単独で維持管理しなければならないこと。
火災保険の負担や加入条件が変化していること。
担保評価や共同担保としての使いやすさにも違いがあること。
このあたりは、第2部の「築古戸建てのメリットとリスク」で詳しく見ていきます。
# 第1部③ ステージが変わると、大家経営も変わる ～資産を育てる時期へ～
ここまで、
「安く買う」
「価値を上げる」
という二つの方法をお話ししました。
三つ目が、
**家賃を上げること**です。
ただ、私は最初から家賃改定に力を入れていたわけではありません。
むしろ、昔の私は今とは正反対でした。
不動産投資を始めた頃は、とにかく物件を増やすことが最優先でした。
安く買う。
リフォームする。
融資を受ける。
また次の物件を買う。
その繰り返しです。
だから多少の問題が起きても、
夜逃げ。
入居者過失。
家賃が少し安い。
そんなことは、
「ドンマイ。」
「次、次。」
そんな感覚でした。
一件の問題を解決するより、
もう一件買ったほうが利益になる。
当時はそれが一番合理的だったと思います。
私は、この時期を
**「お金をつくるステージ」**
と考えています。
私の場合は、ボロアパートがその役割を果たしてくれました。
今日ご参加の皆さんであれば、築古戸建てがその役割を果たしている方も多いと思います。お金をつくる時期です。
私は区分マンションをやっているから偉いとか、
築古戸建てのほうが強いとか、
そんなことを言いたいのではありません。
**投資対象が違うだけです。**
利回りを取り、
キャッシュフローを積み上げ、
自己資金を増やす。
その役割を果たしているという意味では、本質は同じです。
そして、その先の進み方も人それぞれです。
もちろん、そのまま築古戸建てを続けても構いません。
一棟マンションへ進んでもいい。
区分マンションへ進んでもいい。
今の投資スタイルを極めるという選択もあります。
正解は一つではありません。
「自分のステージに合った投資をすること」
「自分の目標に向かって自分の判断で物件を選ぶこと」
それが大切だと思っています。
私自身は、お金をつくるステージを経て、少しずつ物件を入れ替えてきました。
条件の悪い物件は売却し、
福岡市中心部で長く保有したい物件を増やしてきました。
すると、経営の考え方も変わります。
以前は、
「どう買うか。」
が中心でした。
今は、
**「どう育てるか。」**
が中心です。
長期保有する物件が増えると、
一件一件の価値が大きくなります。
私は現在、
**物件ランク**と**契約ランク**を分けて考えています。
立地が良く、
資産価値も高く、
長く持ちたい。
これは物件ランクAです。
しかし、
契約を見ると、
十年前の家賃のまま。
相場よりかなり安い。
契約内容も現在の市場とかけ離れている。
これでは契約ランクはCやDです。
逆に、
物件は普通でも、
家賃は適正。
契約内容も整理され、
入居者との関係も良い。
その契約はAランクです。
つまり、
**良い物件だから良い契約とは限りません。**
私は現在、
契約ランクを上げる仕事にも力を入れています。
その代表例が家賃改定です。
こちらが実際の実績です。
これまで44室を対象に家賃改定を行い、
**月約36万円**の家賃改善につながりました。
年間では約432万円です。
では、この432万円を物件購入で実現しようとするとどうなるでしょうか。
利回り5％で考えると、年間432万円の家賃収入を得るには約8,640万円分の物件が必要になります。
しかもこれは新しく借入を起こしたわけではありません。
今ある資産を見直して生まれた利益です。
私は、この「真水の利益」は非常に価値が高いと思っています。
マンションであれば1億円以上の物件を購入することと同じ効果だと思っています。
物件を追加購入するには、融資も必要です。
良い物件も探さなければなりません。
しかし家賃改定は、
**今持っている資産を見直すことで生まれた利益**です。
しかも家賃は毎月入ってきます。
単純計算ではありませんが、
この改善が30年間続けば、
累計では**1億円を超えるキャッシュフロー**になります。
私は、この数字は決して小さくないと思っています。
だから現在は、
新しい物件を一つ買うことと同じくらい、
家賃改定を重要な経営だと考えています。
もちろん、
通知を出せば終わりではありません。
私は家賃改定の流れを一枚にまとめています。
まず相場を調べる。
家賃改定をお願いする。
協議する。
まとまらなければ調停。
それでもまとまらなければ裁判所に判断してもらう。
特別なことではありません。
制度に沿った、ごく普通の流れです。
このフローを作ってから、
私自身も感情的にならなくなりました。
入居者の方も、
管理会社も、
「次はこういう流れなんですね。」
と理解しやすくなります。
私は、この家賃改定フローを作ったことは、この数年間で最も価値のある仕組みの一つだったと思っています。
極端に言えば、
**今日のセミナーは、この家賃改定フローだけでも持ち帰る価値があります。**
私は現在、
新しい物件を買うことだけが大家業だとは考えていません。
持っている物件を育てる。
契約を育てる。
資産を育てる。
それも立派な投資です。
そして、その資産を将来誰に売るのか。
どのような条件なら売りやすいのか。
そこを考え始めると、
今回のテーマである**住宅ローン**が非常に重要になってきます。
資産を育てることができても、最後に売れなければ利益は確定しません。
その出口を左右する大きな要素が、住宅ローンです。
では、銀行はどのような物件を評価し、どのような人にお金を貸すのでしょうか。
ここからは、その話をしていきます
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