56【不動産投資】FIRE大家FPの動画7分「おもしろ投資仲間」
不動産投資を効率よく成長させるために。「目標までの行程を幾つかに区切る、方向性を確認しながら進める」そんな話です。僕の当初の目標設定は生涯CF月100万円でした。動画では触れていませんが、年金額まで含めた合計CFで組み立てるのもオススメです。
不動産投資を始めると、
つい、
「今の物件」
「今の家賃」
「今の借入」
だけを見がちです。
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ただ、
長く続けていると、
本当に大事なのは、
「今どこにいるのか」
そして、
「次にどこへ向かうのか」
だと感じます。
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今回は、
「ステージ戦略」
をテーマに、
不動産投資の成長過程について整理しています。
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■ 目標を分割する
最初に大事なのは、
「逆算」
です。
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例えば、
・家賃年収1,000万円
・CF月100万円
・FIRE
・家族資産形成
など、
人によって目標は違います。
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ただ、
いきなりそこには行けません。
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なので、
「目標から適度に分割」
して、
「現在、自分はどこにいるのか」
を考える。
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これ、
かなり大事です。
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SNSなどを見ると、
・爆速拡大
・FIRE
・資産数十億
など、
派手な情報も多い。
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ただ、
本来は、
「今の自分」
に合う戦略を考えるほうが大事です。
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■ ステージ0 未経験者
最初は、
「未経験者」。
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まだ、
実戦経験が無い時期です。
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この時期は、
・勉強
・物件を見る
・銀行を知る
・相場を知る
など、
まずは経験を増やす段階。
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ここで焦って、
いきなり大勝負すると、
かなり危険です。
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逆に、
「全く動かない」
のも進まない。
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なので、
少しずつ経験値を増やしていく。
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ここは、
ゲームで言えば、
最初のレベル上げに近いです。
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■ ステージ1 ハイリスク期
次が、
「ハイリスク期」。
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ここは、
かなり特徴があります。
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・借入≧資産
・家賃収入だけは膨らむ
・CF厳しめ
という状態。
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つまり、
見た目は派手。
でも、
実際には、
かなり不安定。
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この時期は、
・RC
・鉄骨
・木造
など、
とにかく資産を買う時期でもあります。
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実際、
不動産投資を始めた頃って、
・借金が増える
・現金が減る
・空室が怖い
など、
精神的にもかなり負荷があります。
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ただ、
不動産投資の目的や、
物件の選択によっては、
こうした時期を通ることも多いでしょう。
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逆に、
ここを怖がり過ぎると、
自分の目標になかなか近づけないかもしれません。
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難しいところです。
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■ ステージ2 改善期
その後、
返済が進んだり、
物件価格が上がったりすると、
改善期に入っていきます。
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・借入＜資産
・家賃収入増加
・売却益発生
・CF増加
など。
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この時期になると、
少し余裕が出てくる。
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そして、
・区分
・ファミリー
・戸建て
など、
戦略の幅も広がる。
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個人的には、
ここでかなり景色が変わると思っています。
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■ ステージ3 安定期
さらに進むと、
「安定期」。
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・借入が資産の半分以下
・CF維持
・物件入れ替え
・家族名義形成
などがテーマになります。
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このあたりから、
「増やす」
だけではなく、
「守る」
も重要になる。
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若い頃は、
「拡大」
が楽しい。
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ただ、
年齢を重ねると、
・管理
・相続
・承継
・家族
など、
テーマが変わってきます。
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そして、
「ソフトランディング」
という発想も出てくる。
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■ ステージ4 成熟期
最後は、
「成熟期」。
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・減価償却減少
・借入減少
・相続対策
・出口戦略
などを考える時期です。
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ここで重要なのは、
「出口には2種類ある」
ということ。
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ひとつは、
「物件の出口」。
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つまり、
・売却
・組み換え
・相続
・法人移転
など。
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もうひとつは、
「不動産投資自体の出口」。
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つまり、
・どこまで規模を追うのか
・いつ止めるのか
・どう着地するのか
です。
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これは、
意外と別問題。
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例えば、
物件は持ち続けても、
本人は、
「もう拡大競争をしない」
という選択もある。
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逆に、
高齢になってから、
少しずつ整理していく人もいる。
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この頃になると、
単純な拡大競争とは、
少し感覚が変わります。
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むしろ、
・自由度
・精神安定
・家族
・時間
などの比重が増える。
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僕自身も、
若い頃と今では、
かなり考え方が変わりました。
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ステージ名については、
読者それぞれで、
・修行期
・冒険期
・防御期
・自由期
・承継期
など、
好きに名前を付けても面白いと思います。
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不動産投資って、
結局、
「自分の人生」
そのものだからです。
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■ 人それぞれのペース
最後に。
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「どこまでやるか」
「人それぞれのペースと目標」
これは本当にそう思います。
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不動産投資って、
競争のように見えて、
実際には、
「自分の人生」
の設計に近い。
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なので、
・年収
・家族構成
・年齢
・性格
・健康状態
まで含めて考える必要があります。
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だからこそ、
「今、自分はどのステージなのか」
を考えるのは、
意外と大事なのかもしれません。
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136ではなく、こちらですね。
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