206【不動産投資】205出口から逆算する大家経営　第2部　築古戸建てのメリットとリスク

# 第2部①　築古戸建てのメリットとリスク

第1部では、

利益を増やす方法についてお話ししました。

安く買う。

価値を上げる。

家賃を上げる。

そして最後に、

**出口から逆算して考える。**

これが私の基本的な考え方です。

では、ここからは少し視点を変えてみます。

利益だけを見て投資すると、失敗する可能性があります。

そこで第2部では、

**築古戸建てのメリットとリスク**

について考えてみます。

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## リターンとリスクはセットです

当たり前ですが、

**リターンとリスクはセットです。**

利回りが高いということは、

その裏側に何らかのリスクがあります。

逆に、

リスクが小さい物件は価格が高くなりやすく、

利回りは低くなる傾向があります。

私は、

「高利回りだから買う。」

という考え方はしていません。

**なぜ高利回りなのか。**

その理由まで考えます。

築古戸建ては、

利回り15％前後になることも珍しくありません。

非常に魅力的です。

だから人気もあります。

しかし、

その数字だけを見るのではなく、

どのようなリスクがあるのかも知っておく必要があります。

今日は、

築古戸建てを否定する話ではありません。

メリットもあります。

リスクもあります。

両方理解した上で、

自分に合った投資を選びましょう、

というお話です。

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## インカムのメリット

まずはインカムです。

築古戸建て最大の魅力は、

やはり高い利回りでしょう。

私も、

高利回りだからこそ購入した戸建てがあります。

区分マンションではなかなか出ない数字でも、

築古戸建てでは実現できることがあります。

家賃収入だけを見ると、

非常に魅力的な商品です。

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## キャピタルにも期待できます

もう一つは、

キャピタルゲインです。

ここは少し誤解されやすいところです。

キャピタルゲインと聞くと、

福岡市中心部のマンションのように、

インフレによって価格が上昇するイメージを持つ方も多いと思います。

もちろん、

築古戸建てもインフレの影響は受けます。

土地価格が少しずつ上がる。

建築費が上がる。

その結果、

建物価格の目減りも以前より緩やかになります。

ただ、

築古戸建ては、

都市部マンションとは少し値上がりする理由が違います。

私は、

築古戸建ては極端に言えば、

**「建物価格ゼロでスタートする投資」**

というイメージで考えています。

もちろん、

実際に建物価格がゼロという意味ではありません。

しかし、

築年数が経過すると、

投資判断では土地の価値が中心になります。

木造住宅には22年という法定耐用年数があり、

時間の経過によって建物価値は下がるという考え方が基本だからです。

ですから、

築古戸建てで利益を出すには、

**物件そのものの魅力**

が非常に重要になります。

リフォーム。

間取り。

駐車場。

立地。

学校区。

リースバックなど特殊事情による安い仕入れ。

こうした要素が組み合わさって、

「この家が欲しい。」

と思ってくれる人が現れれば、

高く売れる可能性があります。

ただし、

そこには時間がかかることもあります。

都市部マンションのように、

市場全体の上昇に乗るキャピタルとは少し違い、

**一人の買主との出会いが価格を左右する。**

そんな側面があります。

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## 土地を見ています

ここで一つ、

私がいつも意識していることがあります。

**土地です。**

築古戸建てを見るときも、

区分マンションを見るときも、

最終的には土地を見ています。

金融機関も、

担保評価では土地を重視することがあります。

築古戸建てでは、

建物より土地価格を中心に評価するケースがあります。

しかし、

これは築古戸建てだけではありません。

都市部の区分マンションでも、

金融機関は土地の持分を見ています。

つまり、

建物は時間とともに古くなりますが、

立地の良い土地は残ります。

だから私は、

**「土地を買う。」**

という感覚を大切にしています。

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## インフレとの付き合い方

最後にインフレです。

築古戸建ては、

取得するときには、

都市部マンションほどインフレ価格になっていないことがあります。

これはメリットでもあります。

一方で、

取得したあとも、

土地価格の上昇や建築費の上昇という恩恵は受けます。

しかし、

自動的に価格が大きく上がるとは限りません。

だから私は、

インフレを期待し過ぎません。

インフレは追い風です。

でも、

最後に利益を決めるのは、

立地や物件の魅力、

そして出口戦略です。

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## リスクも知っておく

一方で、

高い家賃を維持できない可能性があります。

入退去があります。

家賃減額請求を受けることもあります。

売却しようと思っても、

場所によっては売れないことがあります。

最近は、

リセールバリューを重視する人も増えています。

内装にお金を掛け過ぎると、

売却価格では回収できないこともあります。

担保評価が伸びず、

共同担保として使いにくい場合もあります。

火災保険料も上がっていますし、

加入条件も年々厳しくなっています。

こうしたリスクは、

買ったあとではなく、

**買う前に知っておくこと。**

それが一番大切だと思っています。

次は、

実際の数字を使って、

「売るべきか、それとも持ち続けるべきか。」

ケーススタディで一緒に考えてみましょう。

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# 第2部②　ケーススタディ　～目的と着地点を考えて使い分ける～

ここからは、

具体的な数字で考えてみます。

私は投資をするとき、

最初に考えるのは、

**「いくら儲かるか。」**

ではありません。

**「どうやって終わるか。」**

です。

つまり、

出口です。






今回のケースは、あくまで概算です。

購入価格350万円。

これは土地値に近い価格です。

そこへリノベーションを450万円行いました。

合計800万円です。

家賃は月12万円。

年間144万円。

利回りは18％です。

数字だけ見ると、

非常に良い投資に見えます。

では、

この物件をどうするのか。

選択肢は二つあります。

一つは売却。

もう一つは賃貸を続けることです。

私は、

どちらが正解という考え方はしていません。

**目的によって答えは変わります。**

今日は、その考え方をお話しします。

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## 選択肢①　売却する

まず売却です。

例えば、

この物件が利回り10％の商品として評価され、

1,450万円で売れたとします。

ここで終わりではありません。

考えることはたくさんあります。

まず、

譲渡所得税です。

短期譲渡なのか。

長期譲渡なのか。

税率は大きく変わります。

さらに、

仲介手数料などの諸費用。

減価償却。

こうしたものも考えなければなりません。

概算では、

手元に残る金額は短期と長期でかなり違います。

だから私は、

「1,450万円で売れた。」

とは考えません。

**最終的にいくら残るのか。**

ここまで計算します。

そして、

もっと重要なのはその次です。

**売ったあと、どうするのか。**

次に買う物件はありますか。

融資は受けられますか。

本当に買えますか。

私は、

ここまでセットで考えます。

売却そのものが目的ではありません。

売却して、

次の投資につなげることが目的です。

ですから、

同じような物件をもう一度買う。

あるいは、

違うタイプの物件へ入れ替える。

そうやって資産を回転させることで、

成長スピードは速くなります。

私自身、

売却するときの一つの目安があります。

**手残りが家賃5年分程度。**

そのくらい残るのであれば、

売却も十分選択肢になります。

もちろん、

税金や相場によって変わります。

あくまで目安です。

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## 選択肢②　賃貸を続ける

では、

持ち続ける場合はどうでしょうか。

家賃12万円が維持できたとします。

10年間で約1,440万円。

20年間で約2,880万円。

30年間では約4,320万円になります。

家賃収入だけ見ると、

非常に魅力的です。

毎月安定して入ってきます。

精神的にも安心です。

一方で、

考えなければならないこともあります。

例えば20年後。

築古戸建てを何戸も保有していたら、

どうでしょう。

修繕時期が重なるかもしれません。

売却したくても、

買い手が見つからないかもしれません。

火災保険料も変わっているかもしれません。

担保評価も下がっているかもしれません。

つまり、

家賃収入は増えますが、

**資産全体としての動きは遅くなります。**

売却を組み合わせる投資と比べると、

成長スピードはゆっくりになります。

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## 私ならどう考えるか

私なら、

どちらか一方だけは選びません。

賃貸を続ける物件もあります。

売却する物件もあります。

これは、

第1部でお話しした

**ステージ戦略**

と同じです。

若い頃、

資産を増やしたい時期なら、

売却を組み合わせることも有効です。

一方、

成熟期に入り、

キャッシュフローを重視するなら、

長く保有するという選択肢もあります。

つまり、

**物件を見て決めるのではありません。**

**今の自分のステージを見て決める。**

私は、

その考え方を大切にしています。

ですから、

「売るべきですか。」

「持つべきですか。」

という質問には、

いつも同じ答えになります。

**目的によります。**

出口を決めてから買う。

その考え方が、

結局、一番失敗しにくい投資になると私は考えています。


第2部③　特に今後のリスク　～出口の選択肢を増やしておく～

ここまで、

築古戸建てのメリットと、

ケーススタディを見てきました。

では、

私が今、一番気になっているリスクは何か。

それをお話ししたいと思います。

私は、

築古戸建ての将来を悲観しているわけではありません。

むしろ、

まだ十分チャンスがあると思っています。

ただし、

今までと同じ考え方だけでは通用しない場面が増えてくるとも感じています。





家賃は上げられる。でも、下がる可能性もあります

私は普段、

家賃改定を積極的に行っています。

実際に、

調停や裁判も経験しています。

だからこそ言えることがあります。

家賃は上げられます。

しかし、

同時に、

家賃は下がる可能性もあります。

例えば、

家賃相場6万円の物件をフルリノベーションして、

家賃12万円で貸したとします。

入居した当初は、

内装も新しく、

設備も充実していて、

満足して住んでくれるでしょう。

しかし、

5年後。

10年後。

どうでしょう。

内装は少しずつ古くなります。

設備も当たり前になります。


すると入居者は、

「この家賃、高くないですか。」

と思う可能性があります。

そこで出てくるのが、

家賃減額請求です。

内装はフルでは評価されにくい

ここは勘違いしやすいところです。

私はリフォームを否定しているわけではありません。

むしろ、

リフォームは重要です。

家賃も上がります。

競争力も上がります。

出口の選択肢も増えます。

ただ、

408万円かけたから、408万円分評価される。

そういう世界ではありません。

これは第1部でもお話ししました。

売買価格でもそうですし、

銀行の担保評価でもそうです。

そして、

家賃相場でも同じです。

時間が経てば、

リフォームの価値は少しずつ薄れていきます。

つまり、

内装はフルでは評価されにくい。

私は、

担保評価でも、

家賃でも、

この点は意識しています。








もう一つ、

これから大きく変わると思っているのが、

AIです。

昔は、

家賃相場を調べるだけでも大変でした。

今は違います。

AIに聞けば、

周辺相場も、

募集状況も、

ある程度すぐ分かります。

つまり、

入居者側も情報を持つ時代です。

これはオーナーにとってもメリットですが、

同時にリスクでもあります。

家賃改定という言葉が一般的になる

もう一つ、

家賃改定そのものが、

以前より話題になっています。

物価上昇。

インフレ。

ニュースでも取り上げられます。

貸主から値上げする。

逆に、

借主から減額請求する。

どちらも珍しい話ではなくなってきました。

私は、

制度に沿って家賃改定を進めています。

だから、

借主にも権利があることは理解しています。

重要なのは、

感情ではなく、

相場と制度です。

一番怖いのは居座られること

例えば、

入居者が

「適正家賃は6万円です。」

と考えたとします。

そして、

6万円だけ支払う。

貸主は受け取りを拒否する。

入居者は供託する。

そうすると、

すぐに退去とはなりません。

調停。

裁判。

という流れになる可能性があります。

私は裁判を特別なものとは考えていません。

制度の一つです。

ただ、

収益という観点では、

時間がかかります。

つまり、

退去してもらえれば、

リフォームをして、

募集して、

家賃を上げることもできます。

しかし、

居住されたまま争いになると、

その間は次の手が打ちにくくなります。

これも、

リスクとして考えておく必要があります。



だから出口を増やしておく


賃貸を続ける。

収益物件として売る。

実需向けに売る。

場合によっては、

家族へ承継する。

選択肢は多いほど有利です。

築古戸建ては、

「実需では売れない。」

と思っている方もいます。

私はそうは思いません。

むしろ、

実需は儲かる可能性があります。

もちろん、

必ず高く売れるわけではありません。

でも、

実需は利回りで買う人ではありません。

その家を気に入ってくれる人が一人いればいい。

まさに、

唯一無二。

そこが実需の面白いところです。

オーナーチェンジだけが出口ではありません

だから私は、賃貸を続けるだけではなく、

収益物件としての売却、実需向け売却、家族への承継など、

複数の出口を考えます。

その中でも、実需向け売却は、価格が跳ねる可能性のある重要な出口です。


そして、その選択肢を大きく左右するのが、

今回のテーマである

住宅ローンです。




第2部④　住宅ローンで実需向けに売却　～選択肢を増やしておく～


私はファミリー区分マンションを好んで買います。
それは、実需向けの売却によって出口が広がり、

価格が跳ねる可能性があるからです。

この考え方は、築古戸建てにも共通します。



私は以前から、

空室になれば賃貸に出すだけではなく、

売却も必ず検討しています。

もちろん、

オーナーチェンジで売るという方法もあります。

家賃収入がある状態ですから、

投資家には説明しやすい商品です。

しかし、

もう一つの選択肢があります。

住宅ローンを利用する実需のお客様です。

だから私は、空室時に実需向け売却を選べるファミリータイプの区分マンションを選んでいます。


実需は儲かる。「かも」

スライドにも

「実需はもうかる！　かも」

と書いています。

あえて「かも」を付けています。

必ず儲かるとは言えません。

不動産ですから、

相場もあります。

地域差もあります。

タイミングもあります。

しかし、

実需には投資家とは違う価値観があります。

投資家は、

利回りを見ます。

家賃を見ます。

経費を計算します。

一方、

実需のお客様は、

「ここに住みたい。」

という気持ちで購入されます。

子どもの学校区。

職場までの距離。

日当たり。

駐車場。

庭。

リフォームの雰囲気。

そういった要素も価格に反映されます。

つまり、

利回りでは説明できない価値が生まれることがあります。

唯一無二の商品になります

私は築古戸建ての魅力は、

ここにもあると思っています。

同じマンションなら、

同じ間取りが何部屋もあります。

しかし、

戸建ては違います。

土地の形も違います。

建物も違います。

リフォーム内容も違います。

つまり、

唯一無二の商品です。

だから、

「この家が欲しい。」

という人が一人現れれば成立します。

投資家向け商品とは、

考え方がまったく違います。

もちろん、

その一人が見つかるまで時間がかかることもあります。

しかし、

ハマれば、

利回りでは説明できない価格で売れる可能性があります。

空室はチャンスでもあります

賃貸オーナーは、

空室になると不安になります。

早く決めたい。

一日でも早く家賃を取りたい。

その気持ちはよく分かります。

私も同じです。

しかし、

空室だからこそ、

実需向けに売却できるチャンスでもあります。

オーナーチェンジでは、

住宅ローンは基本的に利用できません。

しかし、

空室なら、

住宅ローンを利用できる人が購入候補になります。

買主の数が増えます。

つまり、

出口の選択肢が広がります。

私は、

空室を

「収入が止まる期間」

だけではなく、

出口を選び直せる期間

とも考えています。

仲介会社にも伝える

そして、

実需で売るなら、

仲介会社との連携も大切です。

私は、

売却をお願いするだけではありません。

この物件の魅力。

リフォーム内容。

こだわったポイント。

住宅ローンが利用しやすいこと。

こうした情報を、

買主側の仲介会社にも伝わるよう工夫します。

例えば、

内覧時にパンフレットを置く。

リフォーム内容をまとめた資料を作る。

設備一覧を準備する。

こうした小さな積み重ねが、

売却価格に影響することもあります。

選択肢を増やしておく

今日、

私が一番お伝えしたいことは、

これです。

選択肢を増やしておく。

賃貸だけ。

オーナーチェンジだけ。

実需だけ。

どれか一つに決める必要はありません。

その時の相場。

自分の年齢。

資産状況。

借入状況。

ステージ。

それによって、

最適な出口は変わります。

だから私は、

出口を一つに決めません。

いくつも持っておきます。

そのほうが、

結果として強い投資になります。

そして、

ここで一つ疑問が出てきます。

実需向けに売るとしても、

「誰でも住宅ローンを借りられるわけではない。」

では、

住宅ローンは、

どんな人が利用できるのでしょうか。

銀行は、

どこを見て審査しているのでしょうか。

ここを理解すると、

購入する物件の選び方も、

売却戦略も大きく変わります。

次の第3部では、

住宅ローンという視点から、出口戦略をさらに深く考えていきます


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205【不動産投資】出口から逆算する大家経営　第1部　利回りを上げる方法
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207【不動産投資】205 出口から逆算する大家経営　第3部　住宅ローンという出口を考える
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196【住宅ローン】家を買う前に知っておきたい現実　55歳FIRE大家FPの住宅購入論
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