96【不動産】管理費修繕積立金 動画14分
不動産が高騰し、利回りが低下しています。
普通に物件を探すだけではなく、ひと手間かける必要が出てきています。
オーナー・管理会社・不動産会社、それぞれの立場でご覧ください。
動画内の練習課題を抜粋しておきます。
■2026年5月14日 コラム本文追記
2024年3月に実施した「不動産投資とリフォーム」研修動画です。
今回は、セミナースライドをAIで整理・再構成しながら本文化しています。
そのため、細かいニュアンスや現場感はぜひ動画もご覧ください。
テーマは、
「不動産投資とリフォーム」
です。
ただ、単なるDIYや内装の話ではありません。
・中古区分マンション投資
・築古マンション投資
・不動産リノベーション
・家賃アップ
・資産価値向上
・売却戦略
・空室対策
・利回り改善
まで含めた、
「不動産投資の実務」
の話です。
■ なぜ今、リフォームが重要なのか
ここ数年、
・建築費高騰
・新築価格上昇
・中古価格上昇
が続いています。
その結果、
「普通に買うだけでは利回りが出にくい」
時代になりました。
だからこそ、
・築古
・ボロ物件
・クセのある間取り
をどう再生するかが重要になります。
特に都市部は、
「好立地ほど築古が多い」
です。
つまり、
「築古だからダメ」
ではなく、
「築古でも立地が強い」
物件をどう活かすか。
ここがポイントになります。
■ リフォームは「感覚」ではなく戦略
リフォームというと、
「オシャレにする」
イメージが強いです。
ただ、実際には、
・家賃アップ
・空室期間短縮
・売却価格アップ
・資産価値維持
が目的です。
私はいつも、
「誰に貸すのか」
を先に考えます。
そのうえで、
・間取り
・設備
・収納
・色使い
・導線
を決めます。
■ リフォームで重要な基本ルール
リフォームには、
「触ってはいけない部分」
があります。
例えば、
・トイレ配管
・換気ルート
です。
無理に移動すると、
・詰まり
・臭い
・故障
につながります。
つまり、
「自由に変更できるわけではない」
ということです。
ここを理解していないと、
机上では良くても実務で崩れます。
■ リフォーム業者との付き合い方
これもかなり重要です。
不動産投資は、
「リフォーム業者との連携」
で結果が大きく変わります。
現実として、
・連絡が雑
・仕上がりが甘い
・言った内容と違う
・設備知識が古い
業者も普通にいます。
だから私は、
「業者任せにしない」
ことを重視しています。
業者のミスも最終的にはオーナー責任です。
■ 空室は悪
私は、
「空室は悪」
だと思っています。
例えば、
リフォームを1か月短縮できれば、
その分だけ早く家賃が入ります。
逆に、
・工事ミス
・確認不足
・手直し
が発生すると、
家賃が入らない期間が延びます。
だからこそ、
・工程確認
・途中チェック
・管理組合対応
まで含めて重要です。
■ 事例① チサンマンション
2017年に購入した物件です。
ポイントは、
・博多駅徒歩圏
・中洲徒歩圏
・高層階
・事務所可
でした。
当初は、
2LDKで家賃8万円。
これを、
1LDK＋WICへフルリノベ。
総額415万円。
結果として、
家賃は12.1万円まで上昇しました。
さらに、
2017年1,050万円購入→2024年売却相場2,400万円。
つまり、
「立地の強い築古を再生した」
事例です。
■ 事例② ダイアパレス
こちらは、
・博多駅徒歩5分
・最上階
・角部屋
・公園前
という立地が強みでした。
リースバック案件だったため、
前所有者がそのまま居住していました。
退去後、
・建具交換
・洗面台交換
・クロス全面
・床貼替
・収納改善
などを実施。
ポイントは、
「間取り変更なし」
です。
つまり、
全部を壊さなくても、
・見せ方
・設備
・収納
で十分戦えるケースもあります。
結果として、
家賃7万円→12万円。
売却相場も2,200万円程度まで上昇しました。
■ 事例③ メゾン
これはかなり面白い案件でした。
・40㎡超
・最上階
・角部屋
・ルーフバルコニー付
・空室ボロボロ
です。
購入価格は800万円。
かなり傷んでいました。
ただ、
「立地と広さ」
が強かった。
そこで、
2DK→可動式1LDKへ変更。
さらに、
・3口ガスコンロ
・防音壁
・プロジェクター照明
・民泊想定の配線
まで入れました。
つまり、
「誰に刺さるか」
を意識しています。
結果として、
家賃6.5万円→9.5万円。
売却相場は1,900万円。
■ 事例④ グランピア
これはかなり小さい部屋でした。
1K・3点ユニットです。
ここで重要なのは、
「3点ユニット問題」
です。
今の賃貸市場では、
3点ユニットを嫌がる人が多い。
そこで、
シャワーとトイレを分離。
1K→ワンルーム化。
総額215万円。
家賃相場は、
4.5万円→5.5万円。
派手ではありません。
ただ、
・競争力
・入居速度
・売却しやすさ
がかなり改善します。
■ 事例⑤ ロマネスク
これは大濠公園徒歩圏の物件です。
購入額290万円。
生活保護の高齢男性が入居していました。
その後、
入居者死亡。
室内はかなり傷んでいました。
そこで、
・3点ユニット分離
・キッチン交換
・原状回復＋リノベ
を実施。
総額210万円。
結果として、
290万円購入→630万円売却。
これも、
「立地の強さ」
です。
■ リフォームで一番重要なこと
私は、
リフォームで一番重要なのは、
「費用対効果」
だと思っています。
例えば、
400万円かけても、
・家賃が上がらない
・売値が上がらない
・空室が埋まらない
なら意味がありません。
逆に、
最低限の工事でも、
・募集写真が良い
・ターゲットに刺さる
・競争力がある
なら勝てます。
■ 不動産投資は総合戦
このセミナーでも話していますが、
不動産投資は、
・物件選定
・融資
・管理
・家賃設定
・リフォーム
・売却
全部つながっています。
だから私は、
「リフォームだけ」
を見ません。
・立地
・出口
・需要
・賃料
・売却価格
まで含めて考えます。
■ 最後に
これからは、
「築古をどう扱うか」
がさらに重要になる時代だと思っています。
特に都市部は、
・新築価格高騰
・供給減少
・中古需要増加
が続いています。
だからこそ、
「ボロいからダメ」
ではなく、
「立地が強い築古をどう再生するか」
が重要です。
そして、
リフォームは単なる工事ではありません。
・家賃
・利回り
・出口戦略
・売却
・空室対策
まで含めた、
「不動産投資の実務そのもの」
だと思っています。
