82【不動産投資】動画6分「ストックとフロー」価格と利回り、キャピタルとインカム

利回りが高くて、高く売れそうで、安定していて・・・
聞いていて、うんざりしてくるセリフですね

インカムを重視するのか、キャピタルを重視するのか
ローンで買うのか、現金で買うのか

自分自身の状況に応じて組み立てを考えましょう。

セミナースライドをAIで本文化しています。

細かいニュアンスや空気感については元動画もご覧ください。

テーマは、

「ストックとフロー」

です。

通常、
不動産投資でいう「ストック」は物件です。

そして、

物件（ストック）が、
家賃（フロー）を生みます。

ただし、
物件を売却すると、

一時的に手元資金は増えます。

その代わり、
家賃収入は減ります。

この関係性について整理しています。

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■ ストックとフロー

不動産投資では、

・物件（ストック）
・家賃収入（フロー）

の関係を考えます。

例えば、

物件を売れば、
一時的に現金は増えます。

しかし、

家賃収入は止まります。

つまり、

「あちらを立てればこちらが立たず」

トレードオフの関係です。

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■ 買い換え事例①　ローン残が無い場合

まず事例です。

A物件。

・800万円で購入
・1,100万円で売却
・家賃6万円

つまり、

300万円の譲渡益です。

ただし、

売却すると、
家賃は止まります。

手元には、
1,100万円入ってきますが、

フローは消えます。

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■ 別の考え方

一方で、

別物件。

・580万円で購入
・現金520万円残し
・家賃5万円

さらに、

520万円でワンルーム追加購入。

家賃4万円。

合計家賃は9万円。

つまり、

手元資金を使いながら、

フローを増やしている。

ここが重要です。

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■ キャッシュを残すか、CFを取るか

ここが本質です。

例えば、

・現金1,100万円を持つ
・毎月9万円の家賃を持つ

どちらを優先するか。

目的によって変わります。

例えば、

・老後CF重視
・相続
・借入余力
・精神安定
・次の投資準備

など。

人によって、
正解は違います。

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■ 買い換え事例②　ローン残がある場合

次は、
ローン残があるケースです。

例えば、

・家賃6万円
・ローン返済3万円
・ローン残500万円

とします。

売却すると、

ローン返済は消えます。

つまり、

家賃は減っても、

CFが改善するケースがあります。

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■ 実際にはCF改善

この例では、

・家賃は1万円減る
・ローン返済3万円消える

結果、

月2万円CF改善。

さらに、

借入残も500万円減少。

つまり、

単純に、

「家賃が減った＝悪」

ではありません。

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■ キャピタルとインカム

不動産には、

・キャピタル（売却益）
・インカム（家賃収入）

があります。

例えば、

譲渡益が出るということは、

・安く買っていた
・相場が上昇した

ということです。

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■ 相場が上がると利回りは下がる

しかし、
ここが難しい。

相場が上昇すると、

次の物件も高い。

さらに、

価格が上がれば、
利回りは下がります。

つまり、

売却益が出ても、

再投資先が難しくなる。

最近は特に、
この感覚があります。

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■ オーナーチェンジが安い理由

オーナーチェンジ物件。

なぜ安いのか。

利回りで逆算するからです。

つまり、

家賃から価格を計算する。

だから、

・利回りが高い
・価格が安い

ことがあります。

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■ 全部良い物件はない

・利回りが高い
・売却益も狙える
・安定している

そんな物件は、
基本的にありません。

だからこそ、

優先順位を決める。

ここが重要です。

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■ 借入はいつでもできるとは限らない

例えば、

売却後。

次の借入ができないケース。

これは普通にあります。

特に最近は、

・金利
・融資姿勢
・年齢
・属性

など。

かなり変化しています。

つまり、

「売れば次も買える」

とは限りません。

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■ 一件300万でも10件で3,000万

例えば、

1件300万円利益。

10件なら3,000万円。

つまり、

売却益も、
積み重なると大きい。

ただし、

同時にフローも減る。

だから、

全体バランスを見る必要があります。

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■ まとめ

今回は、

・ストック
・フロー
・キャピタル
・インカム
・買い換え

について整理しました。

不動産投資では、

単純に、

「売ったら勝ち」

でも、

「持ち続けたら勝ち」

でもありません。

・年齢
・借入状況
・家族
・CF
・現金余力

など。

状況によって、
正解は変わります。

だからこそ、

関係性を理解し、

目的と優先順位を決めること。

そこが重要だと思います。

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