83【不動産投資】動画20分「現在の物件購入検討基準」

安い時でも高い時でも買う人は買うし、買わない人は買いません。
僕の物件を買う基準の変遷です。福岡ベースになっていますので東京、大阪の方など地域によってもご自身でお考えください。

セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

テーマは、

「現在の物件購入検討基準」

です。

最近は、

「物件価格が高い」
「昔みたいな利回り物件がない」
「もう不動産投資は無理」

という話をよく聞きます。

確かに、
以前より利回りは低下しています。

しかし実際には、

市場環境が変われば、
購入基準もアップデートする必要があります。

今回の動画では、

・利回り以外の条件
・利回り基準の推移
・2024年の購入基準
・「ひずみ」の考え方

について整理しています。

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■ 利回りだけでは判断できない

不動産投資というと、

「利回り何％ですか？」

という話になりがちです。

しかし実際には、
利回り以外にも重要なポイントがあります。

動画では、

・都市、地域
・駅距離
・構造
・広さ
・総戸数
・保有期間
・借入
・目的

などについて整理しています。

例えば、

・平均年齢が若い都市
・駅徒歩10分圏内
・総戸数40戸以上
・広さと立地

などです。

また、

FIREしたいのか、
家族に残したいのか、
インカム重視なのか、
キャピタル重視なのか。

目的によって、
選ぶ物件は変わります。

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■ 利回り基準は大きく変化している

動画では、

2009年、
2018年、
2022年、
2024年。

それぞれの利回り基準の変化も整理しています。

例えば、
2009年頃は、

・区分マンション 実利15％
・一棟ボロアパート 表面20％
・一棟RC 表面13％

くらいが基準でした。

しかし2024年では、

・区分マンション 実利5％
・一棟ボロアパート 表面9％
・一棟RC 表面7％

まで低下しています。

つまり、
昔と同じ基準では、
ほとんど買えなくなっています。

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■ 同じCFでも価格は大きく変わる

動画では、
毎月4万円CFが出る物件を例にしています。

例えば、

実利15％なら、
物件価格は320万円。

実利10％なら、
480万円。

実利7％なら、
685万円。

実利5％なら、
960万円です。

つまり、
同じ4万円CFでも、
時代によって価格が大きく変わります。

2024年基準では、
2009年の約2.14倍になっています。

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■ 利回り商品に変わってしまう

ここで重要なのが、

土地代込みで、
本当に利回りが合っているのか。

という視点です。

建物を建てた瞬間に、
不動産は

「不動産評価」

から、

「利回り商品」

に変わってしまいます。

つまり、

建築費、
金利、
家賃、
利回り。

すべて市場で比較される世界になります。

最近は、

・建築資材高騰
・人件費上昇
・インフレ

が進んでいます。

その中で、
昔と同じ感覚で、

「高すぎる」

だけで止まってしまうと、
逆に買えなくなる可能性があります。

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■ 「ひずみ」を利用する

今回の動画で、
かなり重要なテーマが、

「ひずみ」

です。

例えば、

・価格のひずみ
・時間のひずみ
・知識のひずみ

です。

価格のひずみでは、

・売主事情
・地域差
・オーナーチェンジ
・低家賃
・リフォーム

などがあります。

時間のひずみでは、

他人との時間感覚の差。

例えば、

「今すぐ現金化したい」

人もいます。

知識のひずみでは、

・相場感覚
・インフレ理解
・借入理解

などがあります。

つまり、
単純な利回りだけではなく、

「市場のズレ」

をどう見るかが重要です。

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■ 自分で相場感覚を養う

動画の最後でも話していますが、

自分でも物件検索をして、
相場感覚を養うことが重要です。

不動産業者も、
管理会社も、
それぞれ感覚は違います。

だからこそ、

・毎日見る
・比較する
・考える

ことが必要です。

そして、

「ひずみ」を見つけ、
物件をつくり、
育てる。

そこが不動産投資の面白さだと思っています。

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■ まとめ

今回の動画では、

・不動産投資
・利回り
・物件価格
・インフレ
・CF
・キャピタル
・購入基準
・相場感覚

について整理しています。

最近は、
昔のような高利回り物件は減りました。

しかし、
市場環境は変化しています。

だからこそ、

「昔は良かった」

ではなく、

今の市場で、
どう戦うか。

そこを考えることが重要だと思います。

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