24【住宅購入】FPの解説動画45分「住宅ローンの仕組み・使い方・選び方・金利が上がったら」
今回も、
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「リースバック」
です。
最近はテレビCMなどでも、
「自宅を売っても住み続けられる」
という形で、
リースバックをよく見かけます。
しかし実際には、
かなり慎重に考えるべき取引です。
今回の動画では、
・リースバックの仕組み
・出口戦略
・実際の購入事例
・売主側の問題
・投資家側の注意点
について、
実例ベースで整理しています。
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■ リースバックとは？
リースバックとは、
居住用不動産を売却し、
そのまま賃借人として住み続ける仕組みです。
例えば、
・住宅ローン返済が苦しい
・事業資金が必要
・家族に知られたくない
・老後資金不安
などの理由で利用されます。
ただし動画の冒頭でも話していますが、
基本的には、
「売主に不利」
「問題の先送り」
になりやすいと思っています。
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■ 実需物件にも「出口」がある
動画ではまず、
実需物件の出口について整理しています。
例えば、
（1）譲渡
・通常売却
・リースバック
・贈与
・寄付
（2）保有
・賃貸
・使用貸借
・リバースモーゲージ
・不動産担保融資
・自己使用
・事業化
などです。
つまり、
「住む」
だけではなく、
将来どうするか。
購入時から出口も考える必要があります。
特に都市部物件では、
「住んでいる間はお金を生まなくても、
将来の資産価値」
を期待するケースもあります。
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■ 事例① 佐賀県戸建て
動画では、
実際のリースバック事例も紹介しています。
まずは、
佐賀県の戸建てです。
2018年購入。
・価格1,600万円
・家賃128,000円
・利回り9.6％
でした。
住宅ローン返済に困り、
リースバック。
しかも残債務のほうが大きかったため、
金融機関が一部債権放棄しています。
当初は、
「子供が買い戻す予定」
でした。
しかし現実は厳しかった。
2024年夏から家賃延滞。
保証会社による裁判。
最終的には強制退去。
さらに、
旧所有者は病気で死亡。
もし住宅ローンを継続できていれば、
団信によって、
住宅ローン債務はゼロになっていた可能性もあります。
ここはかなり重要です。
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■ 事例② 福岡県ファミリー区分
次は、
福岡県のファミリー区分です。
2017年購入。
・価格900万円
・家賃70,000円
・利回り9.3％
・管理費修繕積立金30,000円
でした。
こちらも住宅ローン返済に困り、
リースバック。
ただし、
2022年に単純転居。
その後、
228万円かけてリフォームし、
現在家賃120,000円、
利回り12.8％で運用しています。
さらに、
売却想定価格は2,200万円。
つまり、
場所が良かったため、
時間経過とともに価値が上昇しています。
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■ 「退去待ち案件」
動画でも話していますが、
リースバック物件は、
「退去待ち案件」
になるケースも多いです。
つまり、
安く買える代わりに、
・家賃が安い
・いつ退去するか分からない
・長期間そのまま
という問題があります。
そのため、
時間が必要。
しかも、
必ずうまくいくとは限りません。
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■ 家族に隠したリースバック
動画後半では、
かなりリアルな事例も紹介しています。
例えば、
・家族に知られたくない
・自分だけで解決したい
というケースです。
ただし、
見た目は変わらなくても、
問題自体は消えていません。
結果的に、
家賃、
生活費、
老後資金。
いずれ行き詰まるケースもあります。
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■ 子供が買い戻したケース
また、
「親が知らない間に売却」
していたケースも紹介しています。
最終的には、
子供が買い戻しました。
・買戻価格1,830万円
・家賃総額504万円
でした。
つまり、
結果的にかなり大きな負担になっています。
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■ 事業資金目的のリースバック
事業資金目的でのリースバックもあります。
ここで重要なのが、
・普通借家契約か
・定期借家契約か
です。
普通借家なら、
比較的安定。
しかし、
定期借家だと、
再契約時に家賃増額や、
退去リスクもあります。
また、
介在する不動産会社が、
契約内容を理解していないケースもあります。
ここはかなり注意が必要です。
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■ 老後資金としては不向き
動画のまとめでも話していますが、
リースバックは、
老後資金対策としては、
あまり向いていないと思っています。
理由は、
・売却価格が低い
・家賃負担が続く
・問題先送りになりやすい
・最終的に住めなくなる可能性
があるからです。
もちろん、
やむを得ない事情もあります。
ただし、
・不動産担保融資
・通常売却
・家族相談
・資産整理
など、
他の方法も考えるべきだと思います。
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■ まとめ
今回の動画では、
・リースバック
・住宅ローン
・出口戦略
・老後資金
・団信
・普通借家
・定期借家
について整理しています。
リースバックは、
「住み続けられる」
という安心感があります。
しかし実際には、
・家賃負担
・契約内容
・将来の出口
まで含めて考えないと、
かなり危険なケースもあります。
特に、
「問題の先送り」
になっていないか。
そこを冷静に考えることが重要だと思います。
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