217【家賃改定】入居者が家賃改定裁判で負けたらどうなる？ 退去して終わりではない・訴訟費用・給与差押えまで
#コラム258 家賃改定裁判で敗訴！「段階的是正」は間違いだったのか？
先日、物件Aの家賃改定調停がありました。
相手方の入居者は欠席。待ち時間に調停委員と家賃改定について雑談しました。
話題は、「段階的是正を推奨する調停」VS「前回合意を重視する裁判」について。
実は、私は別の物件Bで家賃改定裁判に敗訴し、現在控訴中です。
調停で教わった方法を実践してきたのに、裁判では違う考え方で判断されました。
どうも納得できません（笑）。
■調停で教わった「3点セット」と裁判の矛盾
私は以前、複数の家賃改定調停で、調停委員から次の3つの考え方を教わりました。
① 継続賃料：新規募集時の家賃とは異なり、これまでの契約経緯も考慮する。
② 段階的是正：相場との差を一度に埋めず、少しずつ引き上げる。
③ 年10％程度の増額：入居者の急激な負担増加を避けるための目安。
法律で年10％と決められているわけではありませんが、入居者の負担にも配慮した合理的な方法だと考え、それ以来、この3点セットを実践してきました。
借地借家法の考え方にも沿っていると納得していました。
例えば、現在の家賃が5万円、周辺相場が8万円の場合。
いきなり8万円を請求するのではなく、まず5万5,000円程度に増額する。次回以降も段階的に相場へ近づけていく方法です。
ところが、物件Bでは、この考え方が通用しませんでした。
物件Bは2025年の調停で家賃改定に合意しています。
その際も、私は3点セットの考え方に基づき、入居者の負担を考えて段階的な増額に合意しました。
しかし、その後、さらに家賃改定を求めた裁判では、2026年に敗訴。
判決では、前回の賃料合意からの経過期間、その間の賃料上昇率、契約の安定性などが重視されました。
さらに、2025年の調停で、「将来の家賃改定についてスライド条項を設定することもできた」と指摘されました。
スライド条項とは、物価などの変動に応じて将来の家賃を改定する仕組みです。
しかし、2025年の調停では、そんな話は出ていません。
調停で教わった段階的是正を実践したら、裁判では「将来の改定も決めておけばよかった」という話です。
それなら、最初からそう教えてほしかった（笑）。
今回の物件Aの調停では、こうした経緯も含めて調停委員と雑談しました。
調停では段階的是正、裁判では前回合意。
この2つの考え方は、本当に整合しているのでしょうか？
■入居者に配慮すると、大家が損をする？
物件Aの調停では、調停委員からもう一つ興味深い話を聞きました。
家賃改定裁判では、増額が認められても2割程度にとどまる傾向があるという話です。
もちろん、法律で2割という上限が決められているわけではありません。
先ほどの家賃5万円、周辺相場8万円の例で考えてみます。
裁判で2割の増額が認められても、家賃は6万円。まだ相場とは2万円の差があります。
では、翌年さらに増額できるのか？
物件Bの判決の考え方では、前回合意からの経過期間が短いことや、すでに増額していることが不利に働く可能性があります。
相場との差が大きいから、入居者の負担を考えて段階的に是正する。
ところが、その合意が次回の家賃改定で不利に働くのであれば、大家は損をすることになります。
それなら、最初から入居者の負担など考えず、一気に相場に近い金額を要求した方が合理的です。
入居者に配慮した結果、大家が不利益を受ける。
しかも、その結果として、今後は入居者に配慮しない請求が増えることにもなりかねません。
借地借家法は、本来、賃貸人と賃借人の利益を調整するための法律のはずです。
これでは、矛盾もいいところです（笑）。
実際に判例を調べると、段階的是正を評価するものもあれば、前回合意や契約の安定性を重視するものもあります。
今回の物件Aの調停では、こうした矛盾についても調停委員と話しました。
すると、調停委員から「裁判官によって判断が違う」という言葉が。
えっ、裁判官次第！？（笑）
「ケースバイケース」と言えば聞こえはいいですが、私にはどうにもテキトーに思えます。
同じ法律を根拠にしているのに、これでは大家も対応に困ります。
では、どうしたらいいのか？
調停委員に尋ねましたが、明確な回答はありません。
ただし、「交渉は自由です」とおっしゃいました。
■今後は最初から相場に近い家賃を請求する
では、「段階的是正」は間違いだったのか？
私は、間違いではなかったと思います。
入居者の負担に配慮する合理的な方法であり、正解の一つではあります。
しかし、これだけに頼るわけにはいかない。
ならば、大家としても考え方を変える必要があります。
大家が希望する金額を提示するのも自由。入居者が断るのも自由。
これまでは私の方から入居者に配慮し、調停3点セットの考え方を踏まえ、最初から請求額を抑えていました。
しかし、その合意が次回の改定で重視されるのであれば、最初から相場に近い金額を請求した方が合理的です。
そこから交渉すればいい。
合意できなければ調停、さらに裁判という方法もあります。
ただし、裁判には時間と費用がかかります。
特に賃料鑑定が必要になれば、数十万円の費用が発生することもあります。
月額5,000円の増額なら年間6万円。仮に鑑定費用が30万円なら、それだけで5年分です。
裁判に勝っても、費用倒れでは意味がありません。
私は裁判は経験値として取り組んでいますが、大家業としては採算も考えます（笑）。
■裁判をしない。任意退去という選択肢
そこで、もう一つ考えているのが、裁判をしないという選択肢です。
家賃改定の調停が不調に終われば、通知を無視するなど意思疎通が難しい入居者については、
裁判に進まず、任意退去の交渉に切り替えることも考えています。
退去してもらい、新たな入居者を市場賃料で募集できれば、家賃改定裁判を続けるより合理的な場合もあります。
さらに、新規契約では定期借家契約の採用や、スライド条項の設定も有効かもしれません。
これまた、入居者を保護するはずの制度が、かえって入居者に不利に働くという矛盾です。
もちろん、入居者が合意しなければ退去させることはできません。
そこで、家賃改定の通知を出す前から準備することにしました。
今回作成したのが、「賃料改定に関する協議意思及び契約事項確認書」です。
まず、家賃改定について誠実に協議する意思があるかを確認します。
協議に応じることは、増額への同意ではありません。
同時に、火災保険の加入状況、緊急連絡先、連帯保証人、勤務先、実際の入居者なども確認します。
長期入居者の場合、契約当初の情報が古くなっていることもあります。
書面には、正当な理由なく協議を拒否したり、通知を無視したりする行為について、信義誠実の原則に反するものとして責任を問う場合がある旨も記載しました。
これだけで全員が回答するとは思いませんが、多少の抑止力にはなるでしょう。
連絡先も明確になります。
回答があれば協議を進める。無視されれば、その事実も記録する。
家賃改定の調停や裁判だけでなく、任意退去の交渉も含めて、次の対応を考えます。
「交渉は自由。裁判をするのも自由。裁判をしないのも自由。」
大家業は法律論だけでなく、費用対効果を考えた経営判断です。
■敗訴した物件Bには、もう一つの問題が（笑）
なお、物件Bの家賃改定裁判は現在控訴中です。
実は、この物件は別のコラムでも紹介している、マンスリーマンションへの無断転用が発覚した物件です。
これまでの裁判では、通常の住居用賃料を前提に争ってきました。
ところが、その後、月額5万5,000円で借りている部屋を、約20万円でマンスリー募集していたことが判明しました。
住居として借りているはずの部屋を、事業として利用していたわけです。
控訴審では、この事実も新たな争点として追加します。
通常の住居利用を前提とした継続賃料の判断が、このような利用実態でもそのまま妥当するのか。
こちらは最後まで争うつもりです（笑）。
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