30【不動産投資】裁判をやってみた件「入居者過失の原状回復費用請求事件」
コラム30のリライトです。
今回は、実際にあった入居者トラブルについて、裁判から回収までのリアルをまとめます。
結論から言うと、
「勝てばすべて解決ではない。
ただし、やることでスッキリし、次につながる」
という話です。
■時系列
・2022年12月 退去
・2023年1月 異常発覚
・2023年3月 訴訟申し立て
・2023年10月 判決（勝訴・48万円支払い命令）
・その後 強制執行不調 → 債権回収会社へ
・2025年 債権回収会社破産
原状回復費用は84万円。
最終的な実質負担は▲44万円となりました。
■なぜ▲44万円になったのか
内訳は以下の通りです。
・原状回復費用 84万円
・判決金 48万円（ただし回収困難）
・保証会社 30万円
・保険 5万円
・敷金 10万円
結果として、
「判決で勝っても、回収できなければ損失は残る」
という現実です。
■入居者の状況
・入居期間4年
・高齢で退職後に転居
・住宅ローン差押え歴あり
・交渉拒否
つまり、最初から回収リスクは高い状態でした。
■裁判のリアル
今回の裁判で印象的だったのは、
「原状回復費用について、裁判所はオーナー側に厳しい」
という点です。
・修繕範囲
・金額の妥当性
・写真や証拠の説明
これらを細かく求められ、かなり詰められました。
一方で、
「説明しない側が不利になる」
というのも事実です。
感情ではなく、事実と証拠で整理することが重要です。
■今回の教訓
・裁判は自力でもできる（費用も数万円レベル）
・感情より制度で処理する
・管理会社任せは危険
そして最も重要なのは、
「勝つことと回収は別物」
ということです。
ただし、
やらなければ何も変わらない。
やることで整理され、スッキリし、次の判断につながる。
これは大きな価値です。
■関連コラム
・155【入居者トラブル】素人でも裁判できる？
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218780/
・家賃調停の実例（家賃値上げトラブル）
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218740/
※裁判・調停はテーマとしてつながっています
■まとめ
オーナーが泣き寝入りする時代ではありません。
ルールと制度を使い、冷静に対処することが重要です。
「勝てば終わり」ではなく、
「どう回収するか」「どう次につなげるか」
ここまで考えてはじめて実務です。
戸建てで原状回復84万円。
最終的に▲44万円の負担。
それでも、
やることで前に進む。
次に活かす。
これが現場のリアルです。
