180【インフレ】令和8年は「昭和101年」 実家の田んぼとスカイツリーで考える
## 183【相続】
「日本は空き家だらけ」は本当か？
最近、
「空き家900万戸」
「空き家率13.8％」
「日本は家が余っている」
という話をよく見かけます。
確かに、
数字だけ見るとかなり大きい。
しかし、
実際の不動産市場を見ていると、
「本当に余っている場所」
と
「むしろ不足している場所」
がかなり分かれています。
今回は、
・空き家率の意味
・都市と地方の違い
・世帯人数との関係
・地方再生の難しさ
について、
実務感も含めて整理してみます。
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## ■ 空き家率13.8％とは？
総務省の住宅・土地統計調査では、
空き家率は、
「総住宅数に占める空き家数」
です。
空き家数は約900万戸。
かなり大きな数字です。
ただし、
ここで重要なのは、
「空き家の定義」
です。
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## ■ 空き家＝廃墟ではない
実は、
空き家には様々な種類があります。
例えば、
・賃貸募集中
・売却中
・原状回復中
・入替期間
・別荘
・セカンドハウス
なども含まれます。
つまり、
「空き家＝放置廃墟」
ではありません。
特に都市部では、
ワンルームなどの
「賃貸募集中」
がかなり多く含まれています。
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## ■ 都市部の「空き家」は空き家ではない
例えば、
東京都の空き家率は約10.9％、
福岡市は約9.1％。
全国平均13.8％よりかなり低い水準です。
さらに福岡市中央区では、
約8.8％程度。
かなり低い。
しかも、
都市部の空き家は、
・賃貸募集中
・原状回復中
・売却待ち
が中心です。
つまり、
「需要が無いから空いている」
というより、
「流通している途中」
に近い。
僕の福岡の管理会社に聞いても
・退去前から次の入居者が決まる
・住み替えよりも、新規居住が増えている
という傾向です。
実際には、
・都心
・駅近
・ファミリー
・RC
・管理状態
・再販可能性
のある物件は、
むしろ不足感すらあります。
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## ■ 空き家と世帯人数の関係
もう一つ重要なのが、
「世帯人数の減少」
です。
日本では、
・単身世帯
・夫婦のみ世帯
・子供なし世帯
が増えています。
すると、
人口が減っていても、
「世帯数」
自体はそこまで減らないケースがあります。
例えば、
4人家族1世帯が、
・親世帯
・子供単身世帯
・高齢単身世帯
などに分かれると、
必要な住宅数は増えます。
つまり、
人口減少＝即、住宅余り
ではありません。
特に都市部では、
・単身者
・共働き夫婦
・高齢単身世帯
が増え、
小さめ住宅需要が強い。
そのため、
単身者や少人数世帯が増えると、
空き家は逆に減るケースもあります。
一方で地方では、
・若年層流出
・高齢化
・相続放置
が重なり、
住宅需要そのものが減少しやすい。
つまり今後は、
「人口」
だけではなく、
「世帯構成」
もかなり重要になると思います。
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## ■ 地方では事情が違う
地方では、
・相続した実家
・農地付き住宅
・誰も住まない戸建て
・管理不能物件
が増えています。
ここで重要なのが、
「全部は救えない」
という現実です。
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## ■ 農地相続ともつながる
前回の、
181【農地相続】
182【田んぼに何建てる】
ともかなりつながっています。
例えば、
・親が農地所有
・子供は農業しない
・売却困難
・住宅需要弱い
・人口減少
となると、
空き家が増えやすくなります。
さらに、
・スーパー
・郵便局
・鉄道
・銀行
・病院
・医師
まで維持が難しくなる。
最近は、
「医師も都市部集中」
「命の格差」
というニュースも増えています。
これも本質はかなり近い話です。
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## ■ 地方再生の難しさ
地方空き家の再生策としては、
・高齢者向け賃貸
・DIY賃貸
・外国人向け
・セカンドハウス
・事業用転換
などがあります。
ただし、
ここで重要なのは、
「建てること」
と
「運営すること」
は全く別、
という点です。
地方では、
・建築業者
・リフォーム業者
はいても、
・管理
・賃貸運営
・入居付け
・地域対応
・継続的な収支管理
を行う
「運営業者」
が不足しているケースも多い。
また、
建築工事自体は、
遠方の業者が来て、
短期間で施工することも可能です。
しかし、
「完成後に人が住み続けるか」
は別問題です。
つまり、
「建てること」
はできても、
「地域として維持すること」
が難しくなっている。
そのため、
・補助金
・建築
・リノベーション
だけ先行し、
一時的には活性化したように見えても、
数年後に再び空室化、
ということも少なくありません。
結局、
空き家問題は、
「建物を作ること」
より、
「人が住み続けること」
のほうが本質的に重要です。
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## ■ 本当の問題は「人口密度」
空き家問題は、
単なる住宅問題ではなく、
「人口密度」
の問題に近いと思っています。
人口が減ると、
・インフラ維持
・商業
・医療
・交通
すべてが難しくなる。
逆に都市部は、
・人口集中
・資本集中
・インフラ維持
・中古価格維持
が起きやすい。
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## ■ まとめ
「日本は空き家だらけ」
という言葉は、
半分正しく、
半分間違っています。
重要なのは、
「どこで」
「どんな物件が」
「なぜ空いているか」
です。
そして今後はさらに、
・都市集中
・二極化
・インフラ集約
が進むと思います。
不動産を考える時も、
単純な利回りだけではなく、
「人が集まる場所か」
「世帯が維持される場所か」
を見る時代になっている気がします。
また、
最後は、
「自分がどう生きるか」
の問題でもあります。
例えば、
・人口が伸びる地域へ早めに移る
・都市部に資産を集約する
・インフラ維持エリアを選ぶ
という考え方もある。
一方で、
・地方でのんびり暮らしたい
・自然環境を重視したい
・人口減少を受け入れて暮らす
という生き方もあります。
ただしその場合、
・医療
・交通
・買い物
・インフラ
・資産流動性
などの問題も含め、
「自己責任」
の割合は大きくなると思います。
どちらが正しい、
という話ではなく、
「現実を理解したうえで選ぶ」
ことが、
今後ますます重要になる気がします。
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