28【不動産投資】不動産投資実例 2023年9月
■163【不動産投資】20年後に8,000万円つくる②
狙い目のスキマ物件 CFではなく資産で判断する
前回の続編です。
今回は再試算と結論です。
前回はこちら
150
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218149/
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■結論
先に言います。
この投資は
CFで判断するとやらない案件です。
ただし
資産で見ると普通に成立します。
ここを分けて考えられるかどうかです。
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■前提
・3,500万円×2室＝7,000万円
・80㎡ファミリー区分（オーナーチェンジ）
・借入25～30年
・金利 約2.3％
CFはマイナスになります。
月5万円前後の持ち出しは普通にありえます。
ここで止まる人がほとんどです。
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■なぜ成立するのか
理由は3つだけです。
①元金が減る
②インフレで価格が上がる
③そもそも競合がいない
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■①元金
・10年で約500万円
・20年で約1,100万円
多少の差はあっても
確実に減っていきます。
ここは議論の余地はありません。
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■②インフレ
3％で仮定すると
・20年後 約6,000万円
・残債 約1,400万円
差額 約4,500万円
2室で約9,000万円
CFのマイナスを引いても
約8,000万円残ります。
これが今回の話です。
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■③スキマの正体
この物件、なぜ残っているのか。
・銀行評価が弱い
・共担や現金がいる
・短期CFが悪い
つまり
「買える人が少ない」
それだけです。
だから残る。
だから拾える。
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■方向性
不動産は大きく2つです。
①長期で積む
②短期で回す
今回は①です。
・担保になる
・値上がりを取りに行く
・CFは多少犠牲にする
この設計です。
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■判断基準
・年齢
・借入状況
・物件
・CF耐性
この4つで決めます。
CFだけ見ていると
一生このゾーンには入れません。
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■出口
・賃貸継続
・実需売却
・自己使用
どれでも取れる状態にしておく。
ここまでが設計です。
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■銀行
銀行は使うものです。
任せるとズレます。
・時間がかかる
・理解が浅い
・判断が遅い
全部普通です。
なので
「自分で決めて、銀行を使う」
これだけです。
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■まとめ
・借りられる時に借りる
・CFと資産を分けて考える
・競合のいない場所に入る
あとは
ハズレたら笑う
このくらいでちょうどいいです。
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■関連コラム
【150 不動産投資】20年後に8,000万円つくる（前編）
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218149/
【149 不動産投資】築年数戦略
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218002/
【145 不動産投資】担保戦略
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217600/
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個別ではなく構造で見てください。
