134【不動産投資】家賃滞納対策 動画17分
184【不動産投資】素人でも裁判できる？
無断転貸362万円請求 AI活用・費用5万円 完結編
155、170の続編
2025年から進めている、
「無断転貸（無断業務使用）」裁判の続編です。
今回は、
・裁判4回目 所要時間10分
・結審予定
・判決前最終段階
…のはずでした。
ところが最後に、
「雇用関係を示す資料を提出できますか？」
という裁判官からの確認が入り、
まさかの続行となりました。 
「勝訴」のテイでコラム仮作成していたのに・・・。
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■ 今回の裁判の概要
本件は、
入居者Aが、
別人物Bと
「A・B合同事務所」
という表示を長年行っていた案件です。
私は2025年にオーナーチェンジで取得。
その後、
・家賃改定
・調停
・完全拒否
・無断転貸発覚
という流れで進んできました。
請求額は362万円です。
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■ 被告側の主張変化
今回、非常に興味深かったのは、
被告側主張の変化です。
最初は、
「使用していない」
でした。
しかし、
・郵便受け表示
・業界団体登録
・写真
・各種外形資料
が積み上がるにつれて、
「補助的使用」
↓
「イソ弁的利用」
↓
「雇用関係」
へ変化していきました。
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■ 裁判官の確認
今回、裁判官は被告弁護士に対して、
「雇用関係を証明できる資料を提出できますか？」
と確認しました。
さらに、
「雇用関係が認められれば、無断転貸は認められにくい」
とも発言しています。
つまり逆に言えば、
雇用関係を十分に立証できなければ、
無断転貸方向へ傾きやすい、
とも読めます。
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■ 原告として感じたこと
正直、
「今更？？」
という感覚はあります（笑）
なぜなら、
私は調停前から、
・どういう関係なのか
・雇用なのか
・承諾があるのか
を確認していたからです。
それに対して、
・回答なし
・調停欠席
・使用否認
だったわけです。
なので、
「最初から提出してほしかった」
という感覚はかなりあります。
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■ 被告側が和解を拒否した理由
裁判官からは、
「和解はどうですか？」
という打診もありました。
私は、
「内容によってはやぶさかではない」
と回答しました。
しかし被告側は、
「判決を希望します」
と明言。
おそらく、
一部でも無断転貸を認めると、
・契約解除
・敷金返還
・今後の主張
に影響するため、
判決で線を引きたい、
という意向が強いのだと思います。
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■ 次回、何が出てくるか？
私の予想では、
・簡単な給与明細
・振込記録
あたりです。
ただ、
本当に長期雇用なら、
・社会保険
・源泉徴収
・決算書
・申告書
との整合性も問題になります。
逆に言えば、
出し過ぎると別の矛盾が出る可能性もあります。
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■ 原告控訴も視野
今回、
もし、
①無断転貸が認められない
②著しく低額
③外形的事実の評価が軽い
場合は、
原告控訴も視野に入っています。
控訴費用自体は数万円程度。
一方、被告側は、
・弁護士追加費用
・追加書面
・地裁対応
などで、
さらに50～100万円程度の負担増も予想されます。
今回のように、
AI＋本人訴訟で進めている場合、
費用構造はかなり変わります。
昔なら、
「弁護士費用が重いから諦める」
案件も多かったと思います。
ただし、
地裁控訴では、
「納得できない」
だけでは難しく、
・判決理由
・事実認定
・外形的評価の不合理性
などが重要になるようです。
もっとも、
これは、
・被告が次回どのような資料を提出するか
・最終的な判決内容がどうなるか
によって今後考えていくことになります。
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■ AI活用について
今回のテーマの一つは、
「AIは裁判で使えるのか？」
でした。
結論としては、
かなり有効でした。
・準備書面整理
・時系列整理
・争点整理
・判例方向性
・コラム化
など、
実務で十分使えます。
しかも費用はほぼ月額課金程度。
本人訴訟との相性はかなり良いと感じています。
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■ まとめ
裁判は、
感情ではなく制度です。
・説明しない
・回答しない
・後から変える
これらは、
やはり不利に働きやすい。
一方で、
裁判官も最後まで確認を続けます。
今回も、
「完結編」のはずが、
まだ続くことになりました（笑）
また進展があればご報告します。
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