166【不動産投資】300万→8,200万　自己資金倍率：不動産は27倍　積立は1.8倍！？　スキマ物件④　動画8分

164の続編です。
せっかくなので積み立てと比較してみました。

■ はじめに

「毎月5万円マイナスなのに、なぜ買うのか？」

この質問はよくいただきます。

結論から言うと
**CF（キャッシュフロー）ではなく“自己資金倍率”で見ているからです。**

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■ 自己資金倍率という考え方

不動産投資の本質はシンプルです。

**「自分のお金が何倍になるか」**

今回の試算では

・自己資金：約300万円
・35年後：約1億1,000万円
→ **約27倍**

一方で、同じ期間の積立は

→ **約1.8倍**

ここだけを見ると、かなり極端に見えるかもしれません。

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■ なぜこんな差が出るのか？

理由は2つです。

① レバレッジ
② 一括と積立の違い

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■ ① レバレッジ（借入＋入居者）

不動産は

・銀行から借入
・入居者から家賃

この2つを使います。

つまり

**「自分以外のお金で資産を作る構造」**

です。

CFがマイナスでも

・元金は減っている
・資産は積み上がっている

ここがポイントです。

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■ ② 一括と積立の違い

もう一つは投資タイミングです。

不動産
→ 最初に“フル投資”（一括）

積立
→ 毎月少しずつ（分割）

つまり

・不動産：最初から市場にフルで乗る
・積立：徐々にしか乗れない

この差がそのまま結果になります。

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■ 実務の感覚

今回の物件は

・月▲5万円程度のCF
・ただし元金の減りは速い

10年後：約500万円
20年後：約1,100万円

この差が出ます。

つまり

**CFはマイナスでも、資産はプラスで進んでいる**

という状態です。

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■ 金融商品との比較

積立（年利3％想定）では

・35年後：約1.8倍

仮に

・5％ → 約2.6倍
・7％ → 約4.1倍
・10％ → 約9.6倍

ここまで上げても

**不動産の27倍には届きません**

※もちろん前提条件はあります

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■ まとめ

・CFは「現在の感情」
・資産は「未来の現実」

短期で見るとマイナスに見える投資でも
長期で見ると全く違う景色になります。

・借入は有期
・資産は残る

どうせなら

**「自己資金が何倍になるか」**

で考えてみてください。

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■ 関連コラム（スキマ物件シリーズ）

150【不動産投資】20年後に8,000万円つくる！狙い目のスキマ物件
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163【不動産投資】20年後に8,000万円つくる② 狙い目のスキマ物件
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