115【不動産投資】捕らぬ狸の相続税 動画19分
■ 182【相続】田んぼに何建てる？
181では、
農地相続には特殊なルールがある、
という話を書きました。
今回はその続きです。
では実際に、
相続した田んぼをどうするのか。
かなり悩みます。
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■ まず考えること
農地相続しない、なら方向性としては大きく2つです。
A：田んぼに建物を建てる
B：田んぼを売却して収益物件を買う
今回は、
Aの「建てる」を中心に考えます。
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■ 何を建てる？
代表例としては、
・アパート
・戸建て
・テナント
などです。
ここで大事なのは、
「何を建てるか」
だけではありません。
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■ 誰が何に使うのか？
これがかなり重要です。
・誰が借りるのか
・長く使えるのか
・地域に合っているのか
によって、
建物の価値は大きく変わります。
例えば同じテナントでも、
・飲食
・物販
・事務所
では全く性格が違います。
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■ 誰が建てる？
これもパターンがあります。
・土地所有者が建てる
・入居予定者が建てる
・事業者が建てる
さらに、
・現金
・借入
・保証金
・一部売却
など、
資金の組み方も変わります。
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■ 一棟モノは“利回り商品”
ここはかなり重要です。
田んぼに建物を建てると、
単なる「土地」ではなく、
良くも悪くも
“土地込みの利回り商品”
に変わります。
つまり、
・家賃
・空室
・人口
・競合
・修繕
・金利
など、
事業としての視点が必要になります。
相続税対策だけで考えると、
危険なケースもあります。
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■ 不動産業界のルールだけではない
さらに、
不動産業界のルールだけではありません。
事業系テナントであれば、
その業界独特の慣習がある可能性もあります。
表面だけ見ると、
「安定してそう」
「流行りそう」
に見えますが、
実際には、
かなり経営者がどんな人物か
どんな客層をターゲットにしているのか
つまり、
“その業界の構造”
まで理解する必要があります。
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■ 登場人物が増える
さらに、
住居系に比べると
登場人物も一気に増えます。
・地主
・入居者
・金融機関
・建築会社
・紹介会社
・開業コンサル
・管理会社
・リース会社
・設備会社
・警備会社
・ゴミ収集会社
など、
関係者がかなり多くなります。
そのため、
“交通整理”
が非常に重要になります。
誰が窓口なのか。
誰が責任を持つのか。
話がどこまで決まっているのか。
このあたりが曖昧だと、
後から話がズレやすい。
だから実際には、
「交通整理できる会社」
を窓口にすることもかなり重要です。
特に医療系は、
さまざまな業界の中でも、
業界慣習や人間関係が強い世界だと感じます。
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■ 医療テナントという選択
地主さんが憧れる代表例です。
メリットとしては、
・安定感
・地域貢献
・イメージ
・金融機関ウケ
などがあります。
一方で、
・立地
・開業タイミング
・建物の建築
・汎用性
など、
かなり条件、特徴もあり
誘致にはノウハウが必要です。
ちなみに、
僕の実家でも、
山の中の田んぼを見ながら、
「ここに病院建てて借りてくれんかなー」
などと夢を見ています（笑）
もちろん、
現実はそんなに簡単ではありません。
ただ、
地主さんの世界では、
「良い先生が来てくれたら…」
という話は、
昔から鉄板です。
■ 消毒薬とカネのにおい
これは完全に個人的な感想ですが、
医療テナントの世界は、
「消毒薬」と「カネ」
のにおいがします（笑）
もちろん、
地域医療は大切です。
実際、
良い先生が入ると、
地域にかなり喜ばれます。
ただ一方で、
・開業
・紹介
・建築
・融資
・保証金
・コンサル
など、
かなり大きなお金も動きます。
つまり、
「地域貢献」
だけではなく、
“巨大なビジネス”
でもあります。
だからこそ、
表面のイメージだけではなく、
誰が、
何のために動いているのか。
そこまで含めて、
冷静に見ておくことも大切だと思います。
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■ 出口を考えておく
これも大切です。
建てる時は夢があります。
でも、
将来、
・誰が引き継ぐのか
・分割できるのか
・建物を残すのか
・壊すのか
まで考えておかないと、
あとで揉めやすくなります。
特に一棟モノは、
思い入れが強くなりやすい。
しかし現実には、
「これ、壊すの！？」
という話も普通に起こります。
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■ まとめ
農地活用は、
単なる「節税」
ではありません。
・収益性
・出口
・相続
・分割
・再利用
まで含めた設計が必要です。
そして大切なのは、
“土地込みで利回りを考えること”
です。
土地代ゼロでないと成り立たない事業計画かもしれない
また、
不動産業界だけでなく、
入居テナント側の業界ルールや慣習にも注意が必要です。
「何となく良さそう」
ではなく、
まずは、
自分で理解すること。
その上で、
信頼できるパートナーと組む。
これは、
不動産でも、
相続でも、
かなり大切なことですね。
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