13【住宅購入】FPの解説動画8分あり「マンション選びのポイント」
2023年は「高い」と感じた4,200万円
2026年の今どう見る？
東京でマンションを買う
2023年12月。
首都圏で住宅購入相談者がある中古マンションを4,200万円で購入しました。
当時は築42年。
フルリノベーション済みの3LDKです。
正直、当時の感覚でも「かなり高い」という印象でした。
しかし2026年現在。
同一マンション内では、
・5,490万円
・5,480万円
という価格帯で売り出されています。
しかも築44年です。
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■ 「築古だから安い」が崩れている
今回の相談事例で印象的だったのは、
「築年数よりも立地と広さ」
の時代にかなり近づいていることでした。
特に東京などの大都市では、
・駅徒歩10分圏内
・広さ
・生活利便性
・行政サービス
・通勤時間
こうした“生活インフラ”としての価値が強くなっています。
その結果、
「新築」
「築浅」
「築古」
の差が徐々に縮まり始めています。
もちろん何でも上がるわけではありません。
重要なのは、
・場所
・管理状態
・耐震
・修繕履歴
・住民層
です。
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■ 2023年と2026年の比較
2023年12月に4,200万円で購入した物件A。
当時は築42年。
しかし2026年現在、同一マンションで5,400万円台（物件B、C）です。
わずか2年半で約30％上昇しています。
さらに近隣物件を見ると、
・築43年 6,580万円 物件D
・築25年 8,480万円 物件E
・築21年タワーマンション 1億2,000万円 物件F
という状況です。
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■ 賃貸相場も大きく上昇
賃貸相場もかなり変化しています。
2023年12月時点では、
家賃18.5万円程度でした。（物件G）
しかし2026年5月時点では、
家賃25.8万円。（物件H）
約40％アップです。
これは単純な人気だけではありません。
背景には、
・インフレ
・人件費上昇
・物流費上昇
・建築費上昇
・円安
・資材価格高騰
があります。
さらに今後はナフサ価格上昇の影響も考えられます。
ナフサはプラスチックや建材など幅広い製品の原料です。
つまり、
「住宅そのものを作るコスト」
がまだ上がる可能性があります。
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■ 「買えるだけに迷う」
「今」住宅購入を検討されている層は、かなり優秀な共働き世帯が
多い印象です。
だからこそ迷います。
無理なら逆に決断しやすい。
しかし、
「頑張れば買える」
というラインが一番悩みます。
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■ 本当にそこまで家にお金を使うのか？
ここはかなり重要です。
今後は、
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・保険料
・教育費
・生活費
も上がりやすい時代です。
つまり、
「買った後の生活コスト」
も上昇していく可能性があります。
その中で、
住宅ローンをギリギリまで組むのか？
という問題があります。
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■ 選択することは「我慢」ではない
ここは誤解されやすい部分です。
例えば、
・少し広さを落とす
・駅距離を調整する
・築年数を許容する
・クルマを後順位にする
こうした選択は、
「妥協」
ではありません。
優先順位を決めることです。
人生では全部を同時に取れないことも多い。
だからこそ、
何を優先するのか
を考える必要があります。
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■ 投資の世界でも築古再評価
実はこの流れ、
不動産投資でもかなり起きています。
以前は、
「築古＝価値が低い」
という考え方が強くありました。
しかし現在は、
「大都市の広めの部屋」
そのものが希少化しています。
その結果、
築年数よりも、
・場所
・広さ
・再生可能性
が重視されるようになってきました。
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■ 銀行の融資姿勢も変わってきた
以前は、
「耐用年数が短いから難しい」
という融資判断が一般的でした。
しかし最近は、
・エリア
・流動性
・売却可能性
・賃貸需要
を重視する銀行も増えています。
つまり、
「築古だからダメ」
という単純な時代ではなくなっています。
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■ 東京だけの話ではない
もちろん東京は特殊です。
ただ私は、
今後は東京だけではなく、
福岡、大阪、名古屋などの大都市圏でも、
同じ流れが起きる可能性が高い
と考えています。
特に、
・人口集中
・相続マネー流入
・新築価格高騰
が続く限り、
中古マンション価格も影響を受けやすいと思います。
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■ まとめ
「今じゃないと買えないかもしれない」
これは事実かもしれません。
ただ、
「買えるから買う」
と、
「本当にその生活を望む」
は別です。
住宅は、
趣味でもあり、資産でもあり、人生そのものでもあります。
だからこそ、
価格だけではなく、
・余裕度
・生活
・子供
・老後
・働き方
・人生全体
を含めて考える必要があります。
買うのも正解。
買わないのも正解。
ただし、
「何となく」
で決めるには、
今の住宅価格はかなり大きなお金になってきています。
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