83【不動産投資】動画20分「現在の物件購入検討基準」
不動産投資を始めると、
かなりの確率で、
「いつかはアパート一棟を持ってみたい」
と思います。
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実際、
一棟物件には夢があります。
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土地付き。
規模感もある。
家賃収入も大きい。
「大家さんっぽい」。
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一方、
区分マンションは、
どちらかというと地味です。
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特に、
ファミリー区分は、
・利回りも普通
・規模感も小さい
・派手さもない
ので、
初心者の頃は、
「最終的には一棟だよね」
と思いやすい。
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ただ、
実際に長く不動産投資をやっていると、
意外と単純ではありません。
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ちなみに僕自身も、
地方のボロアパートを8棟ほど持っていた時期があります。
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当時は、
・空室
・修繕
・清掃
・管理
・入居付け
など、
かなり手間もありました。
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一棟を複数持っていると、
「今日はどこで何が起きるんだろう」
みたいな感覚もあります（笑）。
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その経験も経て、
現在は、
都市部ファミリー区分を中心にしています。
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今回は、
実際の物件比較をしながら、
「一棟か区分か」
について整理しています。
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■ 一棟と区分、何が違うのか
本文では、
・一棟物件
・ファミリー区分2室
を比較しています。
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見た目だけなら、
一棟のほうが強そうです。
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ただ、
実際には、
・借入できる銀行
・返済期間
・CF
・売却しやすさ
・積立感覚
・管理負担
かなり違います。
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特に一棟は、
毎月、
大きな借入を返しながら、
長期で育てていく感覚があります。
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また、
外壁や設備など、
金額の大きい修繕も発生します。
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よく、
「一棟は空室が分散される」
と言われます。
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確かに、
10室中1室空室なら、
稼働率90％です。
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一方、
区分1室だけなら、
空室時は100％空室になります。
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ただ、
これは少し比較がおかしい。
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例えば、
区分を50室持っている人なら、
1室空いても、
全体の2％空室です。
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つまり、
本来は、
「1棟 vs 1室」
ではなく、
「全体ポートフォリオ」
で見るべきです。
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実際、
一棟でも、
・エリア
・築年数
・入居属性
が偏ると、
一気に苦しくなることもあります。
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逆に、
区分でも、
エリアや物件を分散すると、
かなり安定する場合があります。
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結局、
「何を何室持つか」
のほうが重要です。
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■ 一棟は収入源も広がる
また、
一棟物件は、
家賃以外の収入も考えやすいです。
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例えば、
・駐車場
・自動販売機
・看板
・アンテナ
・シェアサイクル
など。
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さらに、
・1階テナント
・2階事務所
・住居混在
などもあります。
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つまり、
建物全体をどう使うか、
という視点が入りやすい。
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ただ、
だからといって、
区分が「運用だけ」
というわけでもありません。
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実際には、
区分でも、
・買い増し
・借換え
・家賃改定
・売却
・相続
・法人化
など、
十分に経営判断があります。
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なので、
一棟も区分も、
結局は、
「全体でどう組むか」
です。
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■ 出口は2つある
今回の資料で、
個人的に大事だと思っているのは、
「出口は2つある」
ということです。
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1つは、
物件自体の出口。
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つまり、
・売却
・保有継続
・入れ替え
など。
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そしてもう1つ。
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「不動産投資そのものの出口」
です。
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例えば、
・FIREしたい
・CFを増やしたい
・年金代わり
・相続対策
・趣味として続けたい
など、
目的によって、
選ぶ物件はかなり変わります。
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だから、
「一棟が正解」
でも、
「区分が正解」
でもない。
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結局、
自分がどこへ向かいたいのか。
そこがかなり重要です。
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あと、
こういう話は、
数ヶ月では答えが出ません。
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実際、
答え合わせは10年後以降、
という部分もかなりあります。
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なので、
最後は、
「投資なのでお好みで」
になります。
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