149【不動産投資】築年数戦略　動画18分

149【不動産投資】築年数戦略
築古はコワい？　築浅は買えない？



不動産投資において

多くの人が悩むのが、
「築年数」です。

築古は不安。
でも築浅や新築は高すぎる。

特に今の都市部は、
新築価格がかなり上がっています。

福岡でも、
ファミリータイプの新築区分は、
普通のサラリーマンにはかなり厳しい価格帯になってきました。

一方で、
築30年、40年を超える物件は不安に感じる。

これは自然な感覚です。

ただ、
実際に長く不動産投資をやってみると、
少し見え方が変わってきます。

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■ 「古い＝安い」ではない

よく誤解されますが、

築年数が古いからといって、
価格が大きく下がるわけではありません。

特に都市部RCです。

場所が良い物件は、
築40年を超えても、
価格はかなり維持されます。
むしろ、最近ではどんどん価格は上昇しています。

実際には、

「新築との差が15％～20％程度」

くらいしかないことも珍しくありません。

また、
家賃も一定の築年数で下げ止まります。

新築から築浅の頃は、
家賃は比較的下がりやすい。

ただ、
築30年、40年を超えてくると、

結局は、

* 場所
* 広さ
* 間取り
* 管理状態

の影響が強くなります。

特に都市部では、

「古いけど便利」

という物件は普通に需要があります。

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■ 築古最大の問題は“ローン”

では、
何が問題になるのか？

答えは、

「借入期間」

です。

例えば金融機関は、

「60年－築年数」

くらいを融資期間の目安にすることがあります。

築35年なら、
融資期間25年前後。

築45年なら、
15年程度しか出ないケースもあります。

すると、
毎月返済が重くなる。

つまり、

CF（キャッシュフロー）

が出にくくなる。

これが築古の本当の問題です。

逆に言えば、

* 立地
* 構造
* 借入条件
* 自己資金
* 出口戦略

を組み合わせれば、
築古でも十分戦える。

むしろ、
都市部では現実的な選択肢になることも多いです。

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■ 建築費高騰と“壊せない時代”

最近、
かなり感じるのが、

「建物をどんどん建て替える時代ではなくなってきた」

ということです。

建築費は上昇。

人件費も上昇。

資材価格も上昇。

さらに日本全体として、
国力低下や人口減少も進んでいます。

つまり、

昔ほど簡単に、

「古いから壊して新築」

ができない。

だから今後は、

“建物を長く使う”

方向へ進む可能性があります。

RCは、
管理や修繕次第でかなり長く使える。

少なくとも、

「築30年だから終わり」

という時代ではなくなっています。

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■ マンションは“場所と広さ”

もう一つ重要なのが、

マンションは結局、

「場所と広さ」

だということです。

良い場所から、
先にマンションは建っています。

つまり、
今の都心部には、

築年数は古いけど、
立地が圧倒的に良い物件

が多い。

逆に、
新築は郊外へ広がりやすい。

だから、

* 都市部
* 駅距離
* 広さ
* 間取り

を重視すると、

自然と築古寄りになることもあります。

特にファミリータイプは、
広さが重要。

今後、
建築費高騰が続けば、

「同じ場所・同じ広さ」

の物件を新築で作ること自体が難しくなる可能性があります。

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■ ステージで考え方は変わる

初心者の頃は、

* 郊外
* 木造
* 築古

など、
割安物件で資金形成する人も多いでしょう。

ただ、
経験を積むと、

* 都市部
* RC
* 長期保有

へ移行する人も増えてきます。

僕自身もそうでした。



昔は、
ボロアパート8棟、
合計100室を所有している時期もありました。

ただ、
徐々に売却や組み換えを進め、

現在は、
都市部ファミリー区分中心です。

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■ 竹下の現在地

現在のイメージは、

* 発展しそうな都市＝平均年齢が若い都市
* 都心部
* ファミリー区分
* RC
* 長期保有

です。

購入額約4.9億円に対して、
売却期待額は約7.8億円。

残債は約2.7億円。

築年数を見ると、

* 築30～45年が中心
* 築50年超もあり

という状態です。

でも、
場所が良い。

管理もしている。

だから安定している。

「腐っても鯛！」

ということだと思います。

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■ まとめ

結局、
築年数だけで判断しても意味がありません。

大事なのは、

* 年齢
* ステージ
* 性格
* 調達手段
* FIRE志向
* 出口戦略

との組み合わせです。

新築にも良さはあります。

築古にも良さがあります。

怖がりすぎず、
数字と現実を見ながら、
自分に合った形を考えることが大事だと思います。

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