82【不動産投資】動画6分「ストックとフロー」価格と利回り、キャピタルとインカム
時間と仕組みを味方にする
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「不動産の担保戦略」
です。
不動産投資というと、
・買う
・貸す
・売る
あたりはイメージしやすいと思います。
ただ、
実際には、
「担保にする」
という使い方もかなり重要です。
特に最近は、
・借り換え
・インフレ
・金融機関競争
・物件価格上昇
などもあり、
担保戦略の重要性がかなり上がっています。
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■ 借り換えで無担保物件が増えた
今回の前提は、
借り換えによって、
無担保物件が増えたことです。
すると次に考えるのが、
「拡大するか」
「待つか」
です。
不動産投資では、
・現金
・CF
・借入
・担保
・評価
などを、
全部まとめて考える必要があります。
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■ 銀行の評価は意外とテキトー
今回かなり重要なのが、
「担保評価」
です。
ただし、
現実として、
銀行評価はかなりざっくりしています。
もちろん、
否定ではありません。
ただ、
実勢価格と、
金融機関評価は違います。
例えば、
・積算
・担保掛目
・地域
・築年数
・金融機関方針
などで、
かなり変わります。
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■ 無担保物件が30件
今回の資料では、
全48件中、
・融資対象17件
・共担1件
・無担保30件
という整理になっています。
かなり特徴的なのは、
古くから持っている物件ほど、
・借入が減っている
・担保が外れている
・評価が残っている
ケースが多いことです。
つまり、
時間が味方になっています。
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■ 「担保余力」の考え方
今回、
重要なのが、
「担保余力」
です。
例えば、
担保に入っていても、
実勢価格が高ければ、
売却して精算可能なケースも多い。
つまり、
「担保に入っている＝動かせない」
ではありません。
特に最近は、
中古マンション価格がかなり上がっています。
そのため、
売却によって、
・借入返済
・無担保借入整理
・現金確保
ができるケースもあります。
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■ 担保に向いている物件
では、
どんな物件が担保向きなのか。
今回整理しているのは、
・長期保有向き
・評価が高い
・実勢価格が安定
・ちょうどいい金額
・登記管轄が整理しやすい
などです。
逆に、
短期売却前提や、
特殊物件は、
やや扱いにくいケースもあります。
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■ 「先に借入」もある
一般の人は、
「買う物件を決めてから融資」
と思いがちです。
しかし実際には、
不動産担保ローンで、
「先に借入」
できるケースもあります。
すると、
良い物件が出たとき、
即断しやすくなります。
最近は特に、
良い物件ほど、
「スピード勝負」
になりやすいです。
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■ 投資に縁のない人も可能性はある
今回かなり重要なのがここです。
実は、
投資経験が少ない人でも、
・地元不動産担保
・相続物件
・無担保不動産
などがあると、
地域金融機関で借入できる可能性があります。
例えば、
地元不動産を担保にして、
遠方物件を買う。
そういうケースもあります。
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■ 一番難しいのは「タネ銭」
今回かなり本質的なのが、
「投資で一番難しいのはタネ銭作り」
という話です。
つまり、
調達余力。
ここが重要です。
そして不動産投資は、
・時間
・借入
・インフレ
・家賃
・相続
などを組み合わせていきます。
■ 無担保2,000万円は単なる2,000万円ではない
今回かなり面白いのがここです。
例えば、
担保評価2,000万円。
25年、
金利3％。
家賃10万円、
利回り5％の物件を想定。
すると、
25年後、
2,000万円、
家賃10万円の資産が残る。
さらに、
その2,000万円物件を担保に、
1,000万円物件。
さらにその担保で、
500万円物件。
つまり、
25年間で、
3,500万円、
家賃17.5万円の資産形成という考え方です。
ここで重要なのは、
「無担保2,000万円は単なる2,000万円ではない」
ということです。
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■ 投資効率の考え方
今回、
かなり重要なのが、
「投資効率」
です。
例えば、
諸費用など、
500万円支出。
それが、
25年後に3,500万円。
約7倍です。
もちろん、
単純比較はできません。
ただ、
不動産投資では、
・借入
・時間
・家賃
・インフレ
を使うことで、
投資効率が大きく変わります。
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■ 「買付順」から「融資可決順」
最近かなり変わったと感じるのがここです。
昔は、
「買付順」
でした。
しかし最近は、
「融資可決順」
になりつつあります。
つまり、
融資が付く人が強い。
特に最近は、
金融機関姿勢もかなり変化しています。
だからこそ、
・担保
・信用
・現金
・金融機関
まで含めて考える必要があります。
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■ 不動産はフル活用
今回のまとめはかなりシンプルです。
不動産は、
・買う
・貸す
・売る
・担保にする
まで含めて、
「フル活用」
です。
特に最近は、
インフレによって、
不動産の役割自体が大きくなっています。
だからこそ、
単純な利回りだけではなく、
「担保価値」
まで含めて考えることが重要だと思います。
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■ まとめ
今回は、
・担保戦略
・無担保物件
・借り換え
・調達余力
・投資効率
について整理しました。
不動産投資では、
「物件を見る」
だけでは足りません。
・担保
・借入
・評価
・時間
・金融機関
まで含めて考える必要があります。
また、
無担保物件は、
単なる資産ではありません。
「次の投資余力」
にもなります。
最近は、
金融機関姿勢もかなり変化しています。
だからこそ、
不動産を、
「貸すだけ」
ではなく、
「どう使うか」
まで考えることが重要だと思います。
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