55【不動産投資】FIRE大家FPの動画18分「所有物件トラブルワースト5」
今回は、
「空室 原因と影響と対応実例」
というテーマで収録した動画内容を、AIを活用して本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については、ぜひ動画本編もご覧ください。
不動産投資をしていると、
避けて通れないのが、
「空室」
です。
特に初心者の頃は、
・空室が怖い
・家賃が入らない
・気持ちが折れる
・管理会社への不満
・自分の判断ミスへの後悔
など、
かなり精神的にキツい部分があります。
実際、
僕自身も7年前、
管理会社1社だけで14室空室。
他と合わせると、
所有室数の約半数が空室という時期がありました。
月額空室ロスは、
約70万円。
かなり重かったです。
今回は、
その実体験も含めて、
・空室の原因
・空室の影響
・具体的対応策
を整理しています。
■ 空室は「結果」
まず大事なのは、
空室は原因ではなく、
「結果」
だということです。
つまり、
何か理由があります。
動画では、
・管理会社
・家賃設定
・物件力
・オーナー戦略
などを整理しています。
■ 管理会社の能力差はかなり大きい
動画でも触れていますが、
「物件は管理を買え」
という言葉があります。
実際、
同レベルの物件でも、
・すぐ決まる管理会社
・ずっと空室の管理会社
かなり差があります。
これは、
サラリーマンでいう営業成績と似ています。
やる気、
対応速度、
写真、
募集コメント、
仲介会社との関係。
かなり影響します。
特に重要なのが、
ネット募集資料です。
動画内でも、
「一言一句大切にする」
と説明しています。
今は、
ほとんどの人がスマホ検索です。
数秒で比較されます。
だから、
・写真
・タイトル
・コメント
・条件設定
は非常に重要です。
■ 家賃が相場とズレていないか
当然ですが、
家賃が高すぎると決まりません。
逆に、
安すぎても問題があります。
なぜなら、
・収益悪化
・物件価値低下
・変な入居者リスク
につながるからです。
重要なのは、
「今の市場」
を見ることです。
感覚だけではなく、
・募集事例
・成約事例
・周辺競合
を確認しながら調整していくことが大事です。
■ 「自分の戦略」が合っているのか？
今回、
かなり重要なのがここです。
7年前の僕は、
「100室達成」
をかなり重視していました。
そのため、
・ボロアパート
・高利回り重視
・価格重視
・とにかく部屋数
という戦略でした。
結果として、
部屋数は増えました。
ただし、
収益面ではかなり苦労しました。
これは企業経営でも同じです。
売上が多くても、
利益が少なければ苦しい。
不動産投資でも同じです。
その経験から、
現在は、
・立地
・広さ
・出口
・管理しやすさ
・資産性
をかなり重視するようになりました。
■ 空室は想像以上にダメージが大きい
動画では、
「空くは悪」
という表現も使っています。
空室になると、
単純に家賃が入らないだけではありません。
例えば、
・家賃ロス
・原状回復費
・広告料
・ローン返済
・管理費修繕積立金
・固定資産税
・心理的ダメージ
などが発生します。
動画では、
家賃3万円の部屋でも、
実質27万円分のロスになる、
という説明をしています。
空室70万円なら、
630万円規模のダメージです。
だから、
「たかが空室」
ではありません。
■ 対応策は4つ
動画では、
対応策を4つに整理しています。
① 入居させる
② 売却する
③ 他で稼ぐ
④ あきらめる
です。
■ 売却は「負け」ではない
初心者の頃は、
「売却＝負け」
と思いがちです。
でも実際には、
戦略的売却は非常に重要です。
例えば、
1件売却して利益が出れば、
複数空室の損失を補えることもあります。
僕自身も、
物件の入替をかなりやっています。
・出口
・管理負担
・収益性
・年齢
・市場環境
を見ながら調整しています。
■ 不動産投資は「主体性」
最後に動画でも整理していますが、
重要なのは、
「自分がどうしたいか」
です。
管理会社も大事です。
ただし、
全部他人任せでは厳しいです。
・相場確認
・募集確認
・写真確認
・戦略確認
オーナー自身も考える必要があります。
動画の最後にもありますが、
「他者頼みではなく主体的に行動していく」
これがかなり大事だと思っています。
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