16【不動産投資】FIREした大家FPの自叙伝「シアワセの逆算」2/4 ～ 早期退職前後と略歴 ～
永遠に続く錯覚になる「借入」。いつかは終わります。
桃栗3年、柿8年、不動産30年です。
将来のためのタネ撒きについて再確認です。
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「借入と老後のCF（キャッシュフロー）」
です。
不動産投資では、
「借金は危険」
「老後までローンは不安」
という話をよく聞きます。
しかし実際には、
借入は“有期”です。
つまり、
いつか終わります。
今回の動画では、
・老後の収入基準
・お金持ちの定義
・借入終了効果
・年金とのバランス
・不動産CF
・老後と借入
について、
実際の自分のCF計画も含めて整理しています。
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■ 借入は「勇気」そして「有期」
動画の中でも話していますが、
借入は勇気です。
しかし同時に、
借入は有期です。
つまり、
返済期間があります。
30年ローンなら、
30年後には終わります。
ここを理解しているかどうかで、
不動産投資の見え方はかなり変わります。
また、
「桃栗3年 柿8年 不動産30年」
という言葉も紹介しています。
不動産は、
短期間で急に楽になるものではありません。
まずはタネを撒く。
そこから長い時間をかけて、
借入が減り、
家賃が残り、
CFが改善していきます。
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■ 老後の基準① 「ゆとりある老後」
まず、
一般的な「ゆとりある老後」のイメージです。
動画では、
・65歳までは当然に働く
・年金＋資産収入 月10万円
・純資産2,400万円以上
・年収（CF）120万円以上
という一つの基準を紹介しています。
もちろん、
人によって違います。
ただ、
老後を考える時に、
「年金だけ」
で考えるのではなく、
・資産
・CF
・借入終了効果
まで含めて考えることが重要です。
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■ 老後の基準② 「お金持ち」
動画では、
「お金持ちとは何か」
についても整理しています。
私自身は、
・純資産1億円以上
かつ
・年収（CF）1,000万円以上
を一つの目安として考えています。
ポイントは、
単なる資産額だけではなく、
「CF」
つまり、
毎年どれくらいお金が残るか、
です。
不動産投資では、
・家賃収入
・返済
・管理費
・修繕
・税金
など、
実際のお金の流れを見ないと意味がありません。
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■ 竹下の老後CF計画
動画では、
実際の自分の老後CF計画も公開しています。
現在53歳時点で、
65歳までに借入終了効果だけで、
月44万円
×12ヶ月
＝年間533万円
CFが改善する計画です。
つまり、
借入が終わるだけで、
その返済分がCFプラスになります。
ここが、
不動産投資の大きな特徴です。
若い時は、
返済が重い。
しかし、
時間が経つと、
・借入残高が減る
・返済終了物件が増える
・家賃が残る
という形になります。
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■ 借入は「悪」ではない
最近は、
「借金は危険」
「ローンは悪」
という極端な話も増えました。
しかし実際には、
住宅ローンも、
不動産投資ローンも、
「時間を買う仕組み」
です。
もちろん、
無理な借入は危険です。
ただし、
・長期固定
・都市部
・需要
・返済計画
などを考えれば、
時間を味方につけることもできます。
私は現在も、
「収入の約10倍程度の借入」
を一つの基準に考えています。
借入は、
インフレとも相性があります。
時間が経てば、
貨幣価値は変わります。
その中で、
固定された借入を長期間使えることには意味があります。
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■ 年金と不動産のバランス
動画では、
年金と不動産のバランスについても説明しています。
例えば、
年金を繰下げして増やす。
逆に、
不動産CFが増えれば、
無理に物件を増やさない。
こういった調整も可能です。
大事なのは、
「年金だけ」
でもなく、
「不動産だけ」
でもなく、
全体で考えることです。
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■ 健康・医療費・老後
動画後半では、
・健康保険料
・医療費
・90歳でも借入可能
・相続対策
などにも触れています。
また、
「お金がないから何もできないと言う人は、お金があっても何もできない」
という小林一三さんの言葉も紹介しています。
結局、
老後も、
・健康
・行動
・継続
・考え方
が重要だと思います。
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■ まとめ
今回の動画では、
・老後CF
・借入終了効果
・不動産投資
・年金
・純資産
・インフレ
・長期視点
について整理しています。
不動産投資は、
短期間で楽になるものではありません。
ただし、
長い時間をかけて、
借入が減り、
資産とCFが積み上がる。
ここに大きな特徴があります。
老後を不安だけで考えるのではなく、
「どんな人生を送りたいのか」
から逆算して考えることが重要だと思います。
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