168【不動産投資】「不動産xテクノロジー」「不動産xAI」信じていいの？動画12分
収益不動産を現金で買うのかローンで買うのか。ステージや目標によって組み合わせていきましょう。
無担保物件を活用すれば錬金術っぽいイメージかも。
69【不動産投資】現金かローンか ～同水準の自己資金比較～ 自己資金倍率という考え方
不動産投資でよくある質問です。
「現金で買ったほうが安全ですか？」
「ローンは怖くないですか？」
もちろん、
借入にはリスクがあります。
ただし、
現実の不動産投資では、
「現金かローンか」
だけではなく、
「同じ自己資金で、どれだけの資産を持てるか」
という視点も非常に重要です。
今回は、
実際の事例をもとに、
・現金購入
・ローン活用
を比較してみます。
---
■ 現金物件例
まずは現金購入。
取得費用概算は、
・物件価格 780万円
・仲介手数料 32万円
・登記費用 20万円
合計 約832万円です。
家賃は月65,000円。
概算CFは、
・月 約41,000円
・年 約50万円
です。
さらに、
・無担保
・転売しやすい
・空室ならリフォームして高値売却も可能
などのメリットがあります。
小型物件としては、
かなり優秀です。
---
■ ローン物件例
次はローン活用例。
こちらは、
・物件価格合計 6,280万円
・うちローン 5,700万円
・自己資金 約870万円
です。
つまり、
自己資金は現金物件とほぼ同水準です。
家賃は合計376,000円。
概算CFは、
・月 約36,000円
・年 約43万円
です。
数字だけ見ると、
「あれ？現金物件のほうが良くない？」
と思うかもしれません。
しかし、
不動産投資では
「自己資金倍率」
という視点も重要になります。
---
■ 自己資金倍率という考え方
今回の比較では、
約800万円台の自己資金で、
・780万円の物件を持つのか
・6,280万円の資産を持つのか
という違いがあります。
つまり、
「自己資金に対して、どれだけ大きな資産を持てるか」
です。
不動産投資では、
これを意識することが非常に重要です。
---
■ なぜローンを使うのか
もちろん、
借入にはリスクがあります。
空室、
金利上昇、
修繕、
災害など。
ただし現実として、
「自己資金だけ」
で資産形成するには、
かなり長い時間が必要です。
そのため、
・借入
・共同担保
・団信
・長期CF
・インフレ
・返済による元金減少
などを含め、
「長期でどう資産が積み上がるか」
を考える必要があります。
---
■ ローンはガマン
ローン期間中は、
正直ラクではありません。
CFが薄い時期もあります。
ただし、
毎月の元金返済は、
見方を変えると
「強制積立」
でもあります。
そして、
30年後には、
・ローン終了
・家賃収入が残る
・資産が残る
という状態になります。
---
■ インフレ時代との相性
さらに、
今後の日本は、
・建築費上昇
・人件費上昇
・保険料上昇
・固定資産税上昇
など、
インフレの影響を受けやすい時代です。
一方で、
固定金利や長期借入は、
時間とともに実質的に軽くなる側面があります。
つまり、
「インフレ」と「長期借入」
は相性が良いケースもあります。
---
■ 現金かローンかは「戦略」
結論として、
現金かローンかは、
どちらが絶対に正しい、
という話ではありません。
・現金物件
・ローン物件
・共同担保
・借換え
・CF
・資産性
などを含め、
「組み合わせ」
で考えることが重要です。
そして、
不動産投資では、
・利回り
・月CF
だけでなく、
「自己資金倍率」
を意識する。
この視点は、
かなり重要だと思います。
---
■ 関連記事
145【不動産投資】担保戦略 動画19分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217600/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217600/)
150【不動産投資】20年後に8,000万円つくる！狙い目のスキマ物件 動画12分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218149/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218149/)
163【不動産投資】20年後に8,000万円つくる② 狙い目のスキマ物件 CFではなく資産で判断する 動画8分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5221885/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5221885/)
166【不動産投資】300万→8,200万 自己資金倍率：不動産は27倍 積立は1.8倍！？ スキマ物件④
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5222886/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5222886/)
70【不動産投資】借入と老後のCF 〜桃栗3年柿8年、不動産30年〜
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5165731/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5165731/)
