55【不動産投資】FIRE大家FPの動画18分「所有物件トラブルワースト5」

今回は、

「所有物件トラブルワースト5」

という少し変わったテーマで収録した動画内容を、AIを活用して本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については、ぜひ動画本編もご覧ください。

不動産投資というと、

・家賃収入
・FIRE
・資産形成
・節税

など、
良い部分ばかりが注目されがちです。

しかし実際には、

・漏水
・空室
・入居者トラブル
・管理組合問題
・建物トラブル

など、
かなり現実的な問題も発生します。

今回は、
実際に僕が経験した

「所有物件トラブル ワースト5」

を整理しています。

不動産投資を始める方、
すでに所有している方にも、

「こういうことが起こる」

という意味で参考になると思います。

■ 第1位　漏水　大阪府 超ボロアパート

個人的に、
一番キツかったのは漏水です。

昭和39年築のブロック造、
10室のかなり古いアパートでした。

購入価格は3,500万円。

当初は満室で、
年間家賃400万円程度ありました。

ただ、

・横殴りの雨
・寒波
・凍結

などで、
2階居室から漏水が3回。

原状回復工事も多数発生しました。

体感損害額は約1,000万円。

火災保険である程度カバーできましたが、

「地震の日」
「大雨の日」
「寒波の日」

はかなり神経を使いました。

最終的には、
空室2室の状態で売却しています。

この経験から、

「古すぎる物件は精神的負担も大きい」

と実感しました。

■ 第2位　空室多数

これは、
今振り返るとかなり良い経験でした。

7年前、
所有物件の約半数が空室になった時期があります。

原因は複合的でした。

・管理会社の対応
・家賃設定
・物件競争力
・戦略途中

などです。

体感損害額は約600万円。

ただし、
このとき重要だったのは、

「ひとつずつ改善した」

ことです。

・募集条件見直し
・家賃調整
・管理会社変更
・売却
・リフォーム

などを繰り返しました。

不動産投資は、

「満室か終わりか」

ではありません。

悪い時期をどう立て直すか。

ここがかなり重要です。

■ 第3位　不同沈下

これは、
不動産投資2件目の戸建でした。

競売で480万円購入。

阪神淡路大震災の前年建築でした。

ただ、
不同沈下で建物が傾き、

ジャッキアップ工事などで250万円程度かかりました。

実際には、

・擁壁のスキマ
・建物の傾き

など、
見えないストレスもかなりありました。

「また傾いてきたような…」

という感覚です。

最終的には250万円で売却。

この経験から、

・土地
・擁壁
・造成地

の怖さを強く意識するようになりました。

■ 第4位　私物化理事長

これは、
東京都のワンルーム区分です。

120戸規模。

ただ、
自主管理で、
理事長がかなり強権的でした。

物件自体は良かったです。

・2,000万円で購入
・400万円フルリノベ
・家賃125,000円

と、
収益面も悪くありませんでした。

しかし、

管理組合の問題で、
マンション価値が大きく毀損。

当初売却査定3,480万円に対し、
最終売却2,600万円。

差額約880万円。

これはかなり大きかったです。

区分マンションでは、

「部屋だけ」

ではなく、

・管理組合
・修繕
・理事会
・住民層

なども重要だと実感しました。

■ 第5位　クソ坊主

タイトルは強めですが、
実話です。

兵庫県の戸建。

入居者は寺の住職でした。

しかし、
小型犬2匹の糞尿まみれ、
残置物多数で退去。

原状回復費用もかなりかかりました。

最終的には、

・自分で裁判
・勝訴
・50万円支払い命令

までいきました。

ただし、

預金差押、
給与差押は不調。

現実はそんなに簡単ではありません。

とはいえ、

・保証会社
・敷金
・工事見積比較

などで、
損害をある程度圧縮できました。

■ トラブルで重要なのは「金額」と「余裕」

動画最後でも説明していますが、

実際には、

「気持ち」

より、

「金額」

のほうがダメージは大きいです。

そして、
同じ損害でも、

・現金余力
・収入
・経験
・年齢

によって受けるダメージはかなり変わります。

だからこそ、

・無理な借入をしない
・現金を残す
・管理会社を選ぶ
・築年数や構造を考える

ことが重要になります。

■ 不動産投資は「トラブル込み」

不動産投資は、
基本的に問題が発生します。

ゼロトラブルはほぼありません。

ただ、

・経験
・知識
・余裕資金

があると、
かなり対応できるようになります。

逆に、

「絶対ノートラブル」

と思って始めると危険です。

現実を知ったうえで、

・何を買うか
・どこまで許容するか
・どう出口を考えるか

を整理することが大事だと思います。

■ 関連コラム

55【不動産投資】FIRE大家FPの動画18分「所有物件トラブルワースト5」
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155811/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155811/)

88【不動産投資】火災保険実例　動画25分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5175994/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5175994/)

96【不動産】管理費修繕積立金　動画14分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5176099/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5176099/)

155【不動産投資】素人でも裁判できる？無断転貸362万円請求？AI活用・費用5万円（前半）動画20分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5219187/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5219187/)

156【不動産投資】入居者トラブルで裁判した結果　ペットで原状回復84万円　勝訴しても44万円！？　動画14分
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5219253/




こちらもご覧ください
空室の原因と影響と対応



こちらもご覧ください
裁判をやってみた件「入居者過失の回収方法」