87【住宅ローン】動画38分「インフレ時の住宅ローン」
196【住宅ローン】家を買う前に知っておきたい現実 55歳FIRE大家FPの住宅購入論
住宅購入相談を受けていると、
頭金はいくら必要ですか？
変動金利と固定金利はどちらが良いですか？
ペアローンはどう思いますか？
50年ローンは危険ですか？
という質問をよく受けます。
もちろん、
どれも大切です。
しかし、
私は最近、
もっと大切なことがあると思っています。
それは、
住宅購入の優先順位です。
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■ 私は基本的に持ち家派です
最初にお伝えしておきます。
私は基本的に持ち家派です。
住宅ローンには団信があります。
インフレにも強い面があります。
資産形成につながることもあります。
実際、
一般の方が資産を作る方法として、
持ち家はかなり有力な選択肢だと思っています。
ただし、
何でも良いとは思っていません。
わかりやすく言うと、
家を買うことには賛成です。
でも、
分不相応な家を買うことには反対です。
そして、
変な家を買うことにも反対です。
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■ 高い家で安い生活
私は時々、
こんなことを考えます。
高い家で安い生活をするのか。
安い家で余裕ある生活をするのか。
どちらが幸せなのだろう。
もちろん正解はありません。
住宅重視の人生もあります。
それも一つの価値観です。
しかし、
私は住宅だけに人生を支配されたくありません。
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■ 私なら2億円の家を買うだろうか
私は現在55歳です。
理論上であれば、
もっと高額な住宅を購入することも可能です。
しかし、
私はたぶん買いません。
お金がないからではありません。
本当に欲しいものが、
2億円の家ではないからです。
もちろん、
2億円の家が欲しい人を否定するつもりはありません。
ただ、
私の場合は違います。
2億円あれば、
たぶん、いや間違いなく投資物件を買います（笑）。
利回り5％なら、
年間1,000万円です。
もちろん、
修繕もあります。
空室もあります。
税金もあります。
それでも私は、
2億円の家そのものよりも、
2億円が生み出す選択肢の方に価値を感じています。
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■ 身の丈に合った住宅
ここで言う身の丈とは、
年収ではありません。
生活全体とのバランスです。
例えば、
毎日の買い物。
お米。
卵。
肉。
私たちは予算と相談しながら選んでいます。
毎日高級和牛を食べるわけではありません。
ところが住宅になると、
急に希望が全部乗ることがあります。
広さも欲しい。
立地も欲しい。
新築も欲しい。
設備も欲しい。
住宅だけは妥協したくない。
その気持ちも分かります。
しかし、
住宅も生活の一部です。
住宅だけで人生は完結しません。
本当に欲しいものは何でしょうか。
大きな家でしょうか。
それとも、
余裕のある生活でしょうか。
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■ 私が考える住宅ローン
私が住宅購入を考える時、
一つの目安があります。
メイン家計負担者単独での借入可能額です。
夫婦共働き世帯であっても、
私はまずメイン家計負担者単独でいくら借りられるかを見ます。
ペアローンを否定しているわけではありません。
ただ、
人生は長い。
出産。
育児。
転職。
病気。
介護。
離婚。
何が起きるか分かりません。
だから私は、
夫婦二人の収入を前提に予算を決めることには慎重です。
また、
私は頭金よりも手元資金を重視しています。
住宅購入後も人生は続きます。
教育費。
転職。
介護。
手元資金は人生の選択肢です。
私はそちらを重視しています。
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■ 団信と金利
私は住宅ローンを単なる借金だとは考えていません。
団信という保険機能も含めて考えています。
なんなら、
定年前に投資用ローンを利用して団信を追加するという考え方もあります。
また、
最近は利上げの話題も増えました。
しかし、
私は現在の住宅ローン金利をまだまだ高いとは思っていません。
私が見ているのは実質金利です。
例えば、
インフレ率2％。
変動金利1％。
この場合、
実質的にはマイナス1％で借りているとも考えられます。
もちろん将来は分かりません。
しかし、
住宅ローン金利だけを見て判断することはありません。
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■ 欲しい場所に買えないじゃないか
ここまで話すと、
そう言われることがあります。
その通りです。
買えないこともあります。
しかし、
私はそれも現実だと思っています。
現時点で買えないのであれば、
現時点では買えない人なのです。
厳しい言い方かもしれません。
しかし、
現実を受け入れる、折り合いをつけることも大切です。
将来、
収入が上がるかもしれません。
将来、
お金が入るかもしれません。
その時に買えばいい。
私はそう思っています。
住宅は一度しか買えないものではありません。
人生も一発勝負ではありません。
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■ 出口戦略を考える
私は住宅購入でも、
不動産投資と同じだと思っています。
購入価格だけではありません。
売却価格も重要です。
例えば、
東京都心のマンションです。
20年後でも需要があり、
高値で売却できる可能性が高い。
そんなケースなら、
高額でも購入する価値はあると思っています。
一方で、
地方都市の戸建てでも良いと思います。
新築でも中古でも構いません。
ローコストメーカーの規格住宅も良いと思います。
大切なのは、
割安感があるかどうかです。
25年後に売却した時、
土地値プラスアルファで売却できる。
そう考えられるなら、
その25年間は、
ほぼ建物代で住めた、
とも解釈できます。
東京都心マンションでも良い。
地方都市の規格住宅でも良い。
大切なのは、
最後にどう終わるかです。
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■ マンションは場所と広さ
私は昔から、
マンションは場所と広さだと思っています。
設備は交換できます。
クロスも張り替えられます。
キッチンも交換できます。
お風呂も交換できます。
しかし、
立地は変えられません。
広さも変えられません。
私は今でも、
マンションの本質は場所と広さだと思っています。
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■ 不動産会社やFPにも注意
不動産会社は売りたい。
住宅メーカーは建てたい。
銀行は貸したい。
FPも提携先があるかもしれません。
だから私は、
理由を聞いてほしいと思っています。
なぜペアローンなのですか？
なぜ固定金利なのですか？
なぜ退職金で返済するのですか？
変動金利はどんな上げ幅でシミュレーションしていますか？
その質問に明確に答えられるか。
そこは大事だと思っています。
私は昔から、
「ビンボーなFPは信用できない」
と言っています（笑）。
半分冗談です。
そして半分、本質だと思っています。
資産形成を語る人自身が、
資産形成をしているのか。
私はそこも見ています。
そして、
もし興味があれば、
このコラムを担当者に見せてみても良いかもしれません。
どの部分に賛成するでしょうか。
どの部分に反対するでしょうか。
その反応を見るだけでも、
勉強になると思います。
私は、
このコラムが正しいと言いたいわけではありません。
あくまで、
55歳の今の私の考え方です。
だからこそ、
担当者の考え方と比較してみると面白いと思っています。
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■ 時間軸を広く考える
住宅購入を考える時、
私は時間軸を広く考えます。
自分たちだけではありません。
子供世代。
孫世代。
そこまで考えます。
人生の選択は、
思った以上に長く影響します。
だから今、
貧富の差が生まれています。
能力だけではありません。
何十年も前の住宅購入。
資産形成。
教育。
相続。
そうしたものが積み重なっています。
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■ 結局、欲しいですか？
以前、
住宅購入の相談を受けたことがあります。
住宅ローン。
予算。
ペアローン。
金利。
出口戦略。
一通り話しました。
そして最後に、
私は聞きました。
「欲しいですか？」
すると、
その方は即答しました。
「欲しいです！」
私は、
笑ってしまいました。
今振り返ると、
あの時間は何だったんだろうと思います（笑）。
でも、
それで良いのです。
住宅購入は最後は理屈だけではありません。
欲しい。
住みたい。
その家が好き。
それも立派な理由です。
ただし、
そのリスクも引き受ける。
その覚悟も持つ。
ここまで即答できるなら充分でしょう。
それもまた大切だと思っています。
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■ なぜこのコラムを書いたのか
私の本業は大家です。
大家として得た実体験があります。
一方で、
金融業界やFPとして学んだ理論や実務もあります。
私は理論だけではなく、
実務も見ています。
私は、
この考え方だけが正しいとは思っていません。
ただ、
実際に、私の子供から
「家を買いたい」
と相談された時にも同じ話をしています。
これは住宅購入の正解ではありません。
55歳の今の私の考え方の記録です。
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