195【不動産投資】福岡の家賃はまだ上がると思う理由 ～2030年に答え合わせしたい話～

195【不動産投資】福岡の家賃はまだ上がると思う理由 ～2030年に答え合わせしたい話～

私は福岡市内の中古マンションを中心に不動産投資を行っています。

福岡の不動産相場を見始めて20年になります。

今でも毎朝、新着物件や賃貸募集を確認しています。

もはや趣味かもしれません。

もちろん未来のことは分かりません。

ただ、私は福岡都心部の家賃や不動産価格は、まだ上昇する可能性が高いと考えています。

今回はその理由を書いてみます。

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■ 25年前の福岡は今とは違った

私が福岡の物件を見始めた頃、関西に住む私には福岡は不思議な街に見えました。

敷金礼金ゼロ。

フリーレント。

家賃交渉も当たり前。

住居費は驚くほど安い。

その一方で、

飲食店は多い。

タクシーも気軽に使う。

終電を気にせず飲める。

通勤時間は30分以内が普通。

便利なのに住居費だけが安い。

そんな印象でした。

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■ ワンルーム200万円の時代

私は不動産は必ず上がると言いたいわけではありません。

実際に大きく下がった時代も見ています。

リーマンショック直後の福岡では、ワンルームが200万円台、300万円台で売られていました。

当時の私の購入基準は実利15％以上でした。

今の感覚からすると信じられないかもしれません。

しかし当時はそれが普通でした。

そして、その価格でも買う人は買うし、買わない人は買いませんでした。

中には、

「そんな古いワンルームは将来ゴミになる」

と言う人もいました。

私は未来が分かっていたわけではありません。

ただ、その時点の価格と家賃を見て判断しただけです。

当時の私の基準はインカムゲインでした。

将来値上がりすると思ったから買ったのではありません。

その時点で十分な家賃収入が得られると思ったから買ったのです。

結果として値上がりしただけです。

そして、この考え方は今も基本的には変わっていません。

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■ 人口と仕事とお金が集まる

私は福岡市だけを見ているわけではありません。

九州全体を見ています。

九州各地で生まれ育った若者が、

進学で福岡へ来る。

就職で福岡へ来る。

転職で福岡へ来る。

福岡は九州の中心都市です。

人口が集まる。

仕事が集まる。

お金が集まる。

私は福岡だから投資しているのではありません。

人口と仕事とお金が集まる都市だから投資しています。

福岡に限らず、この構造を持つ都市は今後も成長が期待できると考えています。

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■ 住宅ローンの世界も変わった

私が1999年に住宅ローンを借りた頃は今とは別世界でした。

木造25年。

鉄骨30年。

RC35年。

しかも銀行独自の評価が絶対でした。

売買価格が2,000万円でも、

銀行評価が1,200万円なら、

1,200万円しか融資されません。

差額は自己資金です。

現在は違います。

築40年以上でも35年ローン。

40年ローン。

50年ローン。

評価も売買価格に近づいています。

さらに、諸費用などを含めて売買価格以上の融資を受けられる仕組みも存在します。

私が住宅ローンを借りた頃とは全く違う世界です。

昔なら購入できなかった人が購入できるようになりました。

これは不動産価格を押し上げる大きな要因だと思います。

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■ リセール重視の時代

昔は通勤時間が最優先でした。

しかし最近は違います。

売れるか。

貸せるか。

値下がりしないか。

リセールバリューを重視する人が増えています。

すると人気エリアに需要が集中します。

私は今後、

すべての不動産が上がるとは思っていません。

むしろ人気エリアとそうでないエリアの差はさらに広がると思っています。

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■ 円安と株高

不動産だけを見ても説明できないことがあります。

数年前は1ドル100円前後でした。

現在は160円前後です。

外国人から見ると、日本の不動産は大幅な割安に見えている可能性があります。

日本人には値上がりに見えても、海外から見るとバーゲンセールかもしれません。

実際、私が物件を売却する際も、香港やマカオなど海外資本の存在を以前より感じるようになりました。

また、数年前に2万円台だった日経平均株価は大きく上昇しました。

一部の投資家は大きな値上がり益を得ることもあるでしょう。

その資金の一部が不動産市場へ流入している、さらに流入してくる可能性もあります。

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■ 私は区分マンションでも土地を買っている

土地の価値が大事だと言うと、

戸建てや一棟アパートの話だと思われることがあります。

私はそうは思いません。

区分マンションも土地の上に建っています。

建物は古くなります。

設備も古くなります。

しかし土地はなくなりません。

私は区分マンションを買っていますが、本質的には場所を買っている感覚です。

博多駅。

祇園。

赤坂。

天神。

大濠。

箱崎。

高宮。

こうした場所の価値に投資しているのです。

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■ 不動産は金と少し似ている

私は都心部の一等地は金と少し似ていると思っています。

量が決まっているからです。

博多駅徒歩圏。

天神徒歩圏。

大濠公園徒歩圏。

こうした土地は後から増やすことができません。

欲しい人が増えれば価格は上がります。

それを暴騰と呼ぶ人もいるでしょう。

しかし見方によっては、長年の過小評価が是正されているだけなのかもしれません。

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■ もちろん上限はある

私は不動産価格が無限に上がるとは思っていません。

家賃にも上限があります。

購入価格にも上限があります。

最終的には所得に制約されるからです。

ただし、その上限自体は動きます。

賃上げ。

インフレ。

長期ローン。

ペアローン。

こうした変化によって、人々が負担できる金額も変わります。

私は暴騰を前提にしているのではありません。

正常な経済における緩やかなインフレを前提にしています。

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■ だから無理はしない

私は福岡含め都心部・都市部の不動産価格が上がる可能性は高いと思っています。

しかし、それは誰でも無理をして買うべきだという意味ではありません。

借りられることと、

買って良いことは別です。

同僚が家を買った。

友人が投資用マンションを買った。

今買わないと一生買えなくなる気がする。

そんな気持ちになるのは自然なことです。

実需でも投資でも同じです。

しかし、そのリスクを負う価値が本当にあるのか。

その生き方を自分は望んでいるのか。

そこは冷静に考える必要があります。

私は25年間相場を見ていますが、

結局は自分が理解できる価格で買うしかないと思っています。

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■ 2030年に答え合わせ

私の予想はあくまで個人的な予想です。

ただ、25年間相場を見続けてきた人間として、

福岡は、まだ変化の途中に見えています。

ワンルーム200万円を見た時代もありました。

ファミリー区分900万円を高いと思った時代もありました。

そして今は、「福岡・大濠エリア築古リノベ45㎡家賃15万円」の募集を見て驚く時代です。

2030年にこの記事を読み返した時、

「あの頃はまだ安かったな」

と思うのか。

それとも私の予想が外れているのか。

今から少し楽しみにしています。


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