126【不動産】ローンは積立 動画12分
4月28日公開予定。2023年4月20日収録、45分ノーカットです。拙さはご容赦ください。。家を買う前に、買った後にローンをフル活用する考え方、金利上昇不安にどう対応すれば良いのか。特に多い相談を動画にまとめました。
■2026年5月14日 本文追記
2023年4月に作成した住宅ローンセミナーです。
初心者向けに作成した内容ですが、実際には、
・住宅ローンの仕組み
・金利の考え方
・金融機関の選び方
・インフレとの関係
・団体信用生命保険
・住宅ローン控除
など、「住宅購入で失敗しないために必要な基礎」をかなり実務寄りに整理しています。
また、今回は単なる「家を買う話」ではありません。
住宅ローンを、
「人生で使える大きな金融商品」
としてどう考えるか、という視点でもお話しています。
■ 住宅ローンは人生で一番大きな借入
多くの人にとって、住宅ローンは人生最大の借入です。
だからこそ、
・なんとなく金利が低いから
・営業マンにすすめられたから
・みんな変動だから
だけで決めるのは危険です。
まずは、
「住宅ローンがどういう仕組みなのか」
を理解することが重要です。
■ 住宅ローンは大きく2種類
住宅ローンは大きく、
・変動金利
・固定金利
の2種類があります。
変動金利は、金利が低い代わりに将来上がる可能性があります。
固定金利は、金利は高めですが返済額が固定されます。
よく、
「どっちが正解ですか？」
と聞かれます。
ただ、これは簡単ではありません。
なぜなら、
・年収
・家族構成
・手元資金
・性格
・将来設計
によって答えが変わるからです。
■ 「基準金利」と「適用金利」
住宅ローンでよく誤解されるのがここです。
銀行には、
「基準金利」
があります。
ただ、実際にはそこから優遇され、
「適用金利」
になります。
例えば、
基準金利2.475％
優遇幅2.0％
なら、
実際の適用金利は0.475％になります。
つまり重要なのは、
「優遇幅」
です。
■ 金利が上がったらどうなる？
最近は、
「金利上昇が怖い」
という話も増えました。
確かに、金利は上がる可能性があります。
ただし重要なのは、
「どのように上がるか」
です。
例えば、
基準金利が2％上昇しても、優遇幅が維持されれば、適用金利はそこまで急激には上がりません。
逆に、
優遇幅が小さい人は影響を受けやすくなります。
つまり、
「変動か固定か」
だけではなく、
「どの条件で借りているか」
も重要です。
■ シミュレーションしてみる
今回のセミナーでは、
35歳
借入3,500万円
35年返済
という条件で試算しています。
例えば、
変動金利のほうが、
・毎月返済が約2万円少ない
・総返済額が約400万円少ない
という試算もあります。
ただし、
「安いから変動が正解」
という話ではありません。
重要なのは、
・自分が耐えられるか
・将来の収入見込み
・家計の余裕
です。
■ 借りられる額と返せる額は違う
ここは非常に重要です。
銀行は、
「この人はいくら借りられるか」
を見ています。
しかし、
実際に大事なのは、
「無理なく返済できるか」
です。
返済比率の目安としては、
理想は年収の25％以下くらいです。
ギリギリまで借りると、
・教育費
・車
・転職
・病気
・老後資金
に対応しづらくなります。
■ 審査で見られるもの
住宅ローン審査では、
・年収
・勤務先
・勤続年数
・返済比率
・個人信用情報
などが見られます。
特に注意したいのが、
・携帯料金の滞納
・クレジットカード
・キャッシング枠
・連帯保証
などです。
「少額だから大丈夫」
ではなく、
信用情報として記録されることが問題になります。
■ 住宅ローンは“ボーナス商品”
私は住宅ローンを、
「ひとりひとつのボーナス商品」
だと考えています。
なぜなら、
・低金利
・長期借入
・団体信用生命保険
・住宅ローン控除
など、かなり優遇された金融商品だからです。
■ 団体信用生命保険は非常に重要
住宅ローンには通常、
団体信用生命保険（団信）
がついています。
これは、
契約者が死亡または高度障害状態になると、
住宅ローン残高がゼロになる仕組みです。
つまり、
・家は残る
・家族は住み続けられる
という状態になります。
特に40代以降は、この価値はかなり大きいと考えています。
■ 繰上げ返済は本当に必要？
日本人は、
「借金は早く返したほうがいい」
と考えがちです。
もちろん、それ自体は間違いではありません。
ただし、
住宅ローン金利が低い場合、
無理に繰上げ返済するより、
・手元資金を残す
・運用する
・生活防衛資金を確保する
ほうが良いケースもあります。
■ 火災保険も重要
住宅購入では火災保険も重要です。
ただ、
「火事だけ」
ではありません。
例えば、
・破損汚損
・個人賠償責任
・家財保険
なども重要です。
内容を理解せず加入している人も多いため、一度確認しておく価値はあります。
■ 金融機関選び
住宅ローンは、
「どこの銀行でも同じ」
ではありません。
・金利
・団信内容
・審査スピード
・借入可能額
・担当者
かなり差があります。
特に不動産は、
「早い者勝ち」
の側面があります。
良い物件ほどスピードが重要になります。
■ 金利上昇＝悪ではない
最近は、
「金利上昇＝危険」
というイメージがあります。
ただ、実際には、
・インフレ
・賃金上昇
・景気改善
とセットで起きる可能性もあります。
つまり、
住宅ローンだけを見るのではなく、
経済全体を見ることが重要です。
■ 住宅購入で大事なこと
最後に一番大事なことです。
住宅ローンは、
「借りられるか」
ではなく、
「人生全体に合っているか」
が重要です。
・どんな暮らしをしたいか
・教育費はどうするか
・老後はどうするか
・働き方はどうしたいか
まずはライフプランです。
家はゴールではありません。
人生をラクにするための道具です。
住宅ローンも、
正しく使えば非常に強力な味方になります。
だからこそ、
仕組みを理解した上で、
自分に合った選択をしていただければと思います。
その通り。
今回は「住宅ローンの考え方」「ライフプラン」「借入との付き合い方」が主軸だね。
なので、
* 不動産投資色
* スキマ物件
* 担保戦略
を強く出し過ぎるとズレる。
むしろ、
* 住宅ローン
* インフレ
* 家計
* 長期視点
* 人生設計
寄りでまとめたほうが自然。
この構成が合う。
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