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## 185【不動産投資】なんで「値上がりする」、って分かったんですか？ 都市と物件
今回は、
「なんでその物件を買えたのか？」
について整理してみます。
最近のコラムや動画を見た方から
不動産価格が上がると、
「なんで分かったんですか？」
「未来を読めたんですか？」
「最初から値上がりを予想していたんですか？」
と聞かれることがあります。
ただ、
実際は少し違います。
今回は、
・なぜ買えたのか
・なぜ持ち続けられたのか
・都市部不動産の考え方
・不動産投資で本当に重要なこと
について、
実務感も含めて整理してみます。
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## ■ 「未来を読めた」わけではない
まず結論ですが、
未来なんて、
正直よく分かりません。
金利、
人口、
景気、
インフレ、
建築費、
政策、
全部変わります。
実際、
当時も、
「人口減少だから不動産は危険」
「空き家だらけになる」
「マンション価格は下がる」
という話はかなりありました。
では、
なぜ買えたのか。
答えはシンプルです。
「どちらに転んでも耐えられるか」
を考えていたからです。
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## ■ 雨か晴れかは分からない
今回のミラーとカガミの画像で、
「明日は雨かな？」
という話を例にしています。
未来の天気は、
完全には読めません。
ただ、
「雨でも困らない準備」
はできます。
傘を持つ、
早めに出る、
靴を変える。
不動産もかなり近い。
価格が上がるか、
下がるか、
未来は読めない。
だからこそ、
「下がっても持ち続けられるか」
を重視していました。
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■ 当時はかなり高利回りだった
今回の物件は、
2013年4月購入。
価格は580万円。
当時家賃は、
月73,500円でした。
単純計算でも、
かなり高利回りです。
当時は、
「キャピタル狙い」
というより、
「インカムベース」
で考えていました。
つまり、
まずは、
・家賃収入
・返済
・維持
・保有継続
を重視していた。
さらに、
・都市部
・駅距離
・RC
・流動性
・賃貸需要
も見ていました。
ただし当時は、
「近隣の裁判所が移転して、
このエリアはダメになるかもしれない」
という話までありました。
つまり、
当時から全員が強気だったわけではありません。
それでも、
「仮に値上がりしなくても、
家賃収入で持ち続けられる」
状態だった。
ここがかなり重要です。
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## ■ 実際には値上がりした
結果として、
現在家賃は11万円。
市場価格は、
1,800万円前後。
銀行評価額も、
1,400万円程度になっています。
ただし、
これは結果論です。
当時、
そこまで正確に予想していたわけではありません。
むしろ、
・インフレ
・建築費上昇
・中古不足
・都市集中
などを考えると、
「極端に悪くなる可能性は低い」
くらいの感覚でした。
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## ■ 「予想」より「耐久力」
不動産投資で重要なのは、
「未来を当てること」
ではなく、
「外れても耐えられること」
だと思っています。
例えば、
・返済が重すぎる
・空室で即赤字
・出口がない
・流動性が低い
となると、
未来が少しズレただけで厳しくなる。
一方で、
・家賃収入がある
・長期保有できる
・借入条件が無理ない
・需要がある
なら、
時間を味方にしやすい。
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## ■ 少子化でも都市部は別問題
最近は、
「少子化だから不動産は危険」
という話も多いです。
もちろん、
地方では厳しい地域もあります。
ただし、
・都市集中
・単身世帯増加
・建築費上昇
・中古流通不足
などを考えると、
都市部は全く別の動きをするケースも多い。
特に、
・駅近
・ファミリー
・RC
・管理状態
などは、
むしろ不足感がある地域もあります。
つまり、
「日本全体」
だけで考えると、
かなりズレやすい。
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## ■ 結局、行動した人しか買えない
あと、
かなり重要なのがここです。
不動産は、
「良いと思う」
だけでは意味がありません。
実際には、
・融資
・決断
・契約
・リスク負担
が必要になります。
つまり、
考えただけでは、
資産は増えません。
もちろん、
考えることは大事ですし、
無理な投資は危険です。
ただ、
「未来は不安」
「もっと下がるかも」
「様子を見よう」
だけで止まり続けると、
結局、
何も持てないまま終わることもあります。
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## ■ 本当のポイント
今回、
改めて感じるのは、
不動産投資は、
「未来を当てるゲーム」
ではない、
ということです。
むしろ、
・どうなっても持ち続けられるか
・途中で折れないか
・資金繰りが崩れないか
のほうが重要。
そして最後は、
考えて、
準備して、
実際に行動した人だけが、
チャンスをつかめる。
そんな世界だと思っています。
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## ■ まとめ
今回は
・なぜ買えたのか
・なぜ持ち続けられたのか
・未来予想との向き合い方
について整理しています。
不動産投資では、
「絶対上がる」
を探すより、
「悪くても耐えられる」
を考えるほうが、
実務ではかなり重要です。
物件を一つだけ買うわけではなく、いくつも買うからです。
そして、
最後は、
“考えた人”
ではなく、
“行動した人”
だけが
スタートラインに立てるということです。
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