194【不動産投資】家賃改定は「値上げ」ではなく「是正」だと思う

194【不動産投資】家賃改定は「値上げ」ではなく「是正」だと思う

私は現在、保有物件の家賃改定を進めています。

最近、その際に使用する「家賃改定の流れ」を1枚の資料にまとめました。

通知。

協議。

調停。

裁判。

家賃改定を行った場合、その後どのような流れで進むのかを整理したものです。

---

家賃改定というと、

どうしても

「値上げ」

というイメージがあります。

もちろん、入居者さんから見れば毎月の支払額が増えるのですから、値上げであることは間違いありません。

しかし、オーナー側から見ると少し違う見方もあります。

私は最近、

家賃改定とは

「値上げ」

というより

「是正」

だと思っています。

---

例えば、

私は2025年に家賃72,400円の事務所について家賃調停を経験しました。

周辺相場や募集事例を見ると、

現在の家賃との乖離は大きくなっていました。

では、

いきなり新規募集レベルまで引き上げるべきだったのでしょうか。

私はそうは考えていません。

また、実際に家賃調停を経験する中で、そのような考え方でもないことを学びました。

---

調停で学んだことの一つは、

新規募集賃料と継続賃料は違う、

ということです。

相場が上がったからといって、

現在の家賃をいきなり相場まで引き上げるわけではありません。

---

長く利用していただいていること。

契約の継続性。

契約の安定性。

入居者さんの負担。

現在の家賃。

現在の相場。

そういった事情を総合的に考慮します。

---

結果として、

この案件は72,400円から81,500円で調停成立となりました。

相場との乖離を考えれば、

まだ十分に低い水準です。

なぜなら、

その後、賃借人が退去した際、

家賃11万円で新しい入居者がすぐに決まったからです。

---

つまり、

81,500円という金額は、

新規募集賃料ではなく、

継続賃料としての着地点だったと言えます。

さらに言えば、

相場との乖離を段階的に補正していく中での、

第一段階の着地点だったとも考えています。

---

私はこの経験を通じて、

家賃改定とは、

相場まで一気に引き上げるものでも、

何年も据え置くものでもなく、

継続契約に配慮しながら、

段階的に是正していくものだと学びました。

---

私が家賃改定を考える際に重視しているのは、

・継続賃料

・1年に10％程度

・段階的補正

の3点です。

もちろん絶対的なルールではありません。

しかし、

実務上の一つの目安にはなります。

---

また、

契約期間についても誤解が多いと感じています。

私が保有している物件の多くは、

1年更新

または

2年更新

です。

---

時々、

「ずっとこの家賃だと思っていた」

という話を聞くことがあります。

しかし、

1年更新や2年更新という契約は、

現在の条件が永遠に続くことを約束しているわけではありません。

---

むしろ逆です。

1年更新であれば1年ごと。

2年更新であれば2年ごと。

契約条件を見直す機会があるということです。

---

もちろん、

毎回家賃を上げるという意味ではありません。

相場との乖離が小さければ、

何も変更しないこともあります。

---

しかし、

契約期間ごとに条件を見直すこと自体は、

特別なことではありません。

契約期間を定めている以上、

自然なことだと思います。

---

さらに、

家賃改定は更新時しかできないものでもありません。

法律上は、

契約期間中であっても家賃改定の請求は可能です。

---

ただし、

私は契約期間中だから機械的に改定するわけではありません。

見ているのは、

現在の家賃と相場との乖離です。

---

例えば、

現在の家賃が相場に近い場合。

この場合は、

契約更新時まで待つ方が自然かもしれません。

---

一方、

長期間据え置かれ、

現在の家賃と相場との間に大きな差がある場合。

この場合は、

契約期間中であっても是正をお願いすることがあります。

---

その際の目安になるのが、

前回改定からの期間と改定幅です。

私は、

1年程度の期間と、

10％前後の改定幅を一つの目安にしています。

---

私自身、

家賃を2倍や3倍に値上げしたいわけではありません。

契約の継続性や安定性にも配慮しながら、

段階的な是正を心掛けています。

---

ただし、

これも絶対的な基準ではありません。

物件によって違います。

契約によって違います。

入居期間によっても違います。

---

つまり、

契約期間。

更新時期。

前回改定からの期間。

現在の家賃。

現在の相場。

乖離状況。

これらを総合的に見て判断しています。

---

時々、

「この前上がったばかりなのに」

と言われることがあります。

その感覚は理解できます。

---

しかし、

家賃改定で見るべきなのは、

前回改定だけではありません。

もともとの契約が何年間据え置かれていたのか。

現在の相場とどれくらい差があるのか。

前回改定は、

その差を解消したものだったのか。

それとも、

段階的補正の途中だったのか。

こうした事情も考える必要があります。

---

私は、

できるだけ穏当に進めたいと思っています。

だから、

いきなり相場まで上げることは基本的に考えていません。

資料を作る。

説明をする。

協議をする。

入居者さんの意見も聞く。

---

そして、

それでも合意できない場合は、

調停があります。

調停でも合意できなければ、

裁判があります。

---

これらは、

オーナーと入居者のどちらかが一方的に決めるのではなく、

お互いが納得できる着地点を探すために、

法律で用意されている手続きです。

---

最近は、

この流れを1枚の資料にまとめ、

必要に応じて入居者さんにもお渡しするようにしました。

---

家賃改定に同意するかどうかは自由です。

相談することもできます。

反対することもできます。

退去することもできます。

---

ただし、

合意に至らない場合、

あるいは回答がない場合、

次に何が起きるのかは、

お互いに知っておいた方がフェアだと思っています。

---

もちろん、

できれば調停や裁判まで進まず、

話し合いの中で解決できることが理想です。

それは言うまでもありません。

---

また、

私が見ているのは家賃だけではありません。

通知に対する対応。

相談の姿勢。

契約に対する考え方。

そういった部分も含めて見ています。

---

家賃改定は、

単に金額を決める作業ではありません。

オーナーと入居者がお互いにどのような関係を築いていくのかを確認する機会でもあります。

---

資料をお渡しする。

説明をする。

相談する。

協議する。

それでもお互いの考え方に大きな隔たりがあり、

理解や合意に至らない場合は、

調停や裁判という手続きもやむを得ないと思っています。

---

■ 私の家賃改定に対する考え方

・新規募集賃料と継続賃料は違う

・家賃改定は「値上げ」ではなく「是正」

・継続賃料を重視する

・1年10％程度を一つの目安とする

・相場との乖離は段階的に補正する

・契約期間（1年更新・2年更新）は見直しの機会と考える

・契約期間中でも相場との乖離が大きい場合は是正を検討する

・契約の安定性と入居者負担に配慮する

・通知への対応、相談の姿勢、契約に対する考え方も重視する

・できる限り協議による解決を目指す

・それでも合意に至らない場合は調停・裁判もやむを得ない

---

家賃改定は単なる値上げではありません。

契約の安定性と適正賃料のバランスを考えながら、

現実とのズレを少しずつ是正していく作業だと思っています。

私はこれからも、

その考え方を大切にしていきたいと思っています。

■ 関連リンク

131【家賃改定】家賃改定はどう進める？ 値上げを拒否された場合の対応と家賃改定の全体像（実務33件）
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5213114/

141【不動産投資】なぜ家賃改定でもめるのか
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5214974/

154【家賃改定】家賃値上げはいくらまでOK？ 判断基準は“新規賃料”
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218778/

157【不動産投資】家賃改定のルールはなぜ広まらないのか？ AIでも言えない実務の話
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5219380/

162【家賃改定】完全拒否、ゼロ回答、無視は有効か？ 結論「長期的には損」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5220230/

191【不動産投資】家賃増額裁判　第二回期日　初めて聞いた「契約安定性」という考え方
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5226168/

193【不動産投資】7月16日の裁判に向けた論点整理 ～鑑定士理論を真面目に考えてみた～

https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5226337/