50【不動産投資】FIRE大家FPの動画9分「効率的な成長戦略」～ステージ戦略～
管理会社と保証会社について簡単にまとめています。それぞれの役割と範囲を知って上手に付き合いましょう。
今回は「管理会社」について整理します。
不動産投資では、
「管理会社が大事です」
とよく言われます。
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ただ、
初心者の頃は、
・管理会社
・建物管理会社
・客付会社
・保証会社
などの違いがかなりわかりにくい。
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また、
全部まとめて
「不動産会社」
という認識になりやすいです。
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今回は、
主に
「入居管理会社」
について整理しています。
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つまり、
・家賃管理
・入居者対応
・退去対応
・募集管理
などを担当する会社です。
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一方、
マンション全体の
・共用部清掃
・エレベーター管理
・修繕
・理事会対応
などを行う
「建物管理会社」
とは別です。
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■ 入居管理会社の役割
入居管理会社は、
オーナー側に近い存在です。
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主な役割としては、
・家賃回収
・入居者対応
・設備トラブル対応
・退去立会
・原状回復
・募集条件調整
など。
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つまり、
「部屋を運営する」
役割です。
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不動産投資では、
この入居管理会社の力量で、
・空室期間
・家賃
・トラブル対応
・入居率
がかなり変わります。
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また、
同じ会社でも、
「担当者」
でかなり変わることもあります。
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■ 客付会社とは
一方、
客付会社は、
「入居者を探す側」
です。
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SUUMOやHOME'Sなどに掲載し、
お客さんへ物件紹介を行います。
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つまり、
営業寄りです。
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客付会社は、
オーナーというより、
「入居希望者側」
に近い立場でもあります。
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なので、
入居管理会社とは役割が違う。
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■ 保証会社の役割
最近は、
保証会社もかなり重要です。
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以前は、
連帯保証人中心でした。
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現在は、
保証会社利用が一般的です。
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・家賃保証
・督促
・代位弁済
などを行います。
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また、
保証会社によって、
・審査基準
・督促姿勢
・対応力
もかなり違います。
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■ 入居募集の流れ
一般的には、
入居管理会社が条件整理を行い、
客付会社へ情報が流れます。
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その後、
SUUMOなどへ掲載され、
反響、
内見、
申込み、
審査、
契約、
という流れになります。
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つまり、
単純に、
「良い物件だから決まる」
だけではない。
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・家賃設定
・写真
・募集条件
・担当者
・対応速度
など、
かなり複数の要素が絡みます。
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■ 管理会社は長期パートナー
不動産投資は長期戦です。
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なので、
入居管理会社は、
単なる業者ではなく、
長期パートナーに近い存在になります。
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もちろん、
管理会社にも、
得意不得意があります。
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・募集に強い
・家賃改定が得意
・原状回復が強い
・法人対応が強い
など、
会社によって特徴があります。
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また、
任せきりにするのではなく、
オーナー自身も、
・数字を見る
・現場を見る
・募集を見る
ことが重要です。
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そして、
最終責任は、
オーナー側にあります。
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だからこそ、
物件だけではなく、
「誰と組むか」
もかなり重要だと思っています。
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