63【不動産投資】動画11分 62インフレ補足 提携ローンの場合
2024年7月23日 動画再収録、差し替えました。
不動産会社、金融機関などでセミナーやりたいと作成した動画です。いつも通り無修正ノーカット、60分1本勝負のチカラワザです。わざわざ個別セミナーをしなくても済む完成度ですが、個別のセミナー開催のお問合せをお待ちしています！
2026年5月14日 以下 本文追記しました。
【不動産投資】「インフレに強い資産のつくり方」 不動産投資のプロが教える ～金利上昇と他力と資産運用～
不動産会社、金融機関などでセミナーをしたいと考えて作成した動画です。
いつも通り、無修正ノーカット。
60分1本勝負です。
今回は、
・日本の財政
・インフレ
・住宅ローン
・老後資金
・不動産投資
・金利上昇
・資産形成
などをまとめて整理しています。
今回は、セミナースライドをもとにAIで本文化しています。
細かいニュアンスや空気感については、ぜひ動画もあわせてご覧ください。
「なぜ、今の時代に不動産を持つのか？」
その考え方を、数字と実例を中心にまとめます。
---
■ はじめに 『インフレに強い資産』とは？
まず最初にお伝えしたいのは、
「インフレに強い資産」とは何か？
という話です。
例えば、
6,280万円のマンション
と
6,280万円の現金
30年後、どうなっているでしょうか。
平均インフレ率1％でも、30年後の価格は約1.35倍になります。
つまり、
6,280万円のマンション
↓
約8,464万円
です。
一方で、現金6,280万円はどうでしょうか。
数字としては6,280万円のままです。
しかし、物価が1.35倍になっているということは、実質的な価値は約4,659万円程度まで低下している計算になります。
つまり、
・モノの価値は上がる
・カネの価値は下がる
これがインフレです。
最近、
・食料品
・電気代
・ガス代
・建築費
・人件費
など、いろいろなものが値上がりしています。
「何となく値上がりしている」
ではなく、実際に日本円の価値が下がっている、ということです。
だからこそ、
『価値の上がるモノに換えておく』
という発想が重要になります。
---
■ 日本の財政から考える
投資や資産運用の話になると、
・NISA
・投資信託
・高配当株
・FIRE
などの話が中心になりがちです。
しかし、僕はもっと大きな視点が必要だと思っています。
それが、
「日本という国が今後どうなるのか？」
です。
財務省の資料を見ると、日本の実質歳入は約79兆円。
そのうち約31％が借金です。
つまり、国は借金をしながら運営されています。
しかも、
・高齢化
・社会保障費増加
・医療費増加
・年金問題
などを考えると、今後も支出は増える方向です。
では、どうなるのか。
結論としては、
「借金は増えるしかない」
です。
個人レベルで考えてもわかりやすいですよね。
収入が増えにくい。
でも支出は増える。
この状態で、借金を減らし続けるのは簡単ではありません。
国も同じです。
だから僕は、長期的にはインフレ方向だと考えています。
---
■ 年金制度をどう考えるか
日本の年金制度は「賦課方式」です。
つまり、現役世代が高齢者を支える仕組みです。
積立方式ではありません。
しかも、受給者は4,000万人規模。
人口の約3人に1人が年金受給者です。
当然、現役世代の負担は重くなります。
さらに、平均寿命は延び続けています。
男性81歳。
女性87歳。
そして、今後さらに高齢化が進む。
つまり、
・社会保険料増加
・税負担増加
・支給開始年齢後ろ倒し
・実質給付減少
などの方向は十分あり得ます。
ここで大事なのは、
「国を批判すること」
ではありません。
現実としてどう対応するか。
です。
---
■ 老後2,000万円問題の本質
以前、老後2,000万円問題が話題になりました。
僕はあの話、かなり本質的だったと思っています。
例えば、
毎月4万円不足
↓
20年間
↓
960万円不足
毎月10万円不足
↓
20年間
↓
2,400万円不足
です。
しかも、ここには、
・インフレ
・医療費増加
・介護費用
などが十分織り込まれているとは言えません。
実際、医療費負担だけでも月10万円を超えるケースは普通にあります。
さらに、
・年金だけで足りるのか
・何歳まで働くのか
・住居費はどうするのか
という問題もあります。
だから僕は、資産運用のゴールをかなりシンプルに整理しています。
---
■ 資産運用・投資のゴール
僕が考えるゴールの目安は、
・純資産2,400万円以上
かつ
・年間CF120万円以上
です。
ここで大事なのは、
「ストック」と「フロー」
両方必要だということです。
ストックとは資産。
フローとはキャッシュフロー。
例えば、
純資産だけあっても、毎月赤字なら苦しい。
逆に、
収入だけあっても資産がゼロなら不安定。
だから、両方必要です。
投資とは、
『あふれ出た水をすするようなもの』
だと思っています。
まずは水がたまる構造を作る。
それが先です。
---
■ みんな、どれくらい投資しているのか
例えば、2,400万円を30年で作る場合。
35歳から65歳まで。
年利0％なら毎月約67,000円。
年利3％でも約42,000円。
年利5％でも約29,000円。
これを30年間続ける。
実際にはかなり大変です。
しかも、投資信託協会のアンケートでは、
・投資未経験者55.9％
・投資経験者38％
積立額も、
・月3万円未満が約半数
・5万円未満が約7割
です。
つまり、世の中の多くの人は、
「投資したくても投資できない」
状態です。
ここを無視して、
「インデックス積立だけで大丈夫」
と言うのは、少し乱暴だと思っています。
---
■ 投資信託・株式の現実
もちろん、僕も、
・長期運用
・分散投資
・インデックス
は基本的に良い考え方だと思っています。
ただし、問題があります。
それは、
「必要な時に下がる」
ことです。
例えば、2020年。
日経平均は約24,000円から16,000円台まで急落しました。
わずか2週間程度で約68％です。
もし、そのタイミングで、
・教育費
・住宅購入
・病気
・失業
などが重なったらどうなるか。
しかも、相場は読めません。
AIでも難しい。
証券会社の社員ですら、みんながFIREしているわけではない。
だから僕は、
「やるならムリなく続けられる金額で」
だと思っています。
---
■ 『他力』という考え方
ここで重要になるのが、
『他力』
です。
つまり、借入の活用。
自力だけで資産形成するのは大変です。
特にインフレ時代は、
「貯める速度」
より、
「値上がり速度」
のほうが速くなりやすい。
例えば、
毎年2％物価上昇すると、30年後には約1.8倍です。
つまり、
3,000万円の家が5,000万円以上になる可能性も普通にあります。
だから、現金をコツコツ積むだけでは追いつかないことがある。
ここで借入を活用する。
つまり、
『他者のカネで価値の上がるモノを持つ』
という発想です。
---
■ インフレ時の鉄則
僕はずっと、
『価値の上がるモノに換えておく』
と言っています。
できれば他者のカネで。
つまり、
モノ × 他力 ＝ 不動産投資
です。
もちろん、不動産価格も上下します。
しかし、家賃というインカムがある。
ここが大きい。
さらに、
・融資利用可能
・レバレッジ
・団信
・損益通算
などのメリットもあります。
だから僕は、
『物件探し』より『買うカネ』
のほうが大事だと思っています。
---
■ 不動産投資のメリット
① 再現性
不動産投資は、比較的再現性があります。
もちろん、ラクではありません。
しかし、
・家賃
・立地
・利回り
・管理費
・修繕積立金
・金利
など、数字で分析しやすい。
感覚だけの世界ではありません。
---
② 団体信用生命保険
住宅ローンや投資ローンには、団信がついているケースがあります。
つまり、死亡または高度障害でローンがゼロになる。
物件は残る。
家賃も残る。
これは非常に大きい。
特に40代以降は重要です。
例えば、
6,280万円借入。
残債2,000万円超のタイミングで死亡した場合。
残債が消える。
家族に資産が残る。
だから僕は、
「タダで死なない！！」
という言い方をしています。
少し強い表現ですが、本質だと思っています。
---
③ 損益通算
不動産投資では、所得を圧縮できる場合があります。
例えば、
・減価償却
・支払利息
・諸経費
など。
これによって、
・所得税
・住民税
が軽減されるケースがあります。
さらに、
・奨学金
・助成金
・児童手当
などに影響する場合もあります。
ただし、ここは注意点も多い。
節税だけを強調する営業には注意が必要です。
不動産は、
『長期保有前提で、キャッシュフローも意識すること』
が重要です。
---
④ インフレに強い
これが今回のテーマです。
例えば、6,280万円のマンション。
30年後、インフレ率1％で約8,464万円。
一方、借入残高はどうでしょうか。
数字としては同じでも、実質的な価値は下がっています。
つまり、
『借金が軽くなる』
という側面があります。
さらに、家賃収入があります。
例えば、
月額374,000円。
30年間だと約1億3,464万円。
もちろん、
・税金
・空室
・修繕
などもあります。
しかし、
・家賃値上げ
・利息経費
・減価償却
などもある。
そして、長期ではインフレが追い風になりやすい。
---
■ ローン返済をどう考えるか
ここでよく言われるのが、
「でもローン返済があるでしょう？」
です。
もちろんあります。
ただし、ここで重要なのは、
『実質価値』
です。
例えば、毎年1％インフレするなら、30年後の1万円の価値はかなり下がっています。
つまり、将来返す1万円は、今の1万円より軽い。
これが長期固定借入の強さです。
だから僕は、
・長期
・低金利
・インフレ
の相性は非常に良いと考えています。
---
■ 住宅ローンについて
ここ数年、住宅ローンはかなり借りやすくなりました。
昔は、
・評価額70％
・木造25年
・RC30年
などが普通でした。
今は、
・フルローン
・超長期
・ペアローン
・疾病団信
など、多様化しています。
しかし、それでも、
「今はツライ」
と感じる人は多い。
理由は単純です。
物件価格が高いからです。
特に、
・材料費
・人件費
・運送費
などが上昇している。
さらに、
・低金利
・金融緩和
・住宅ローン減税
なども価格上昇を後押ししました。
そして、今後はさらに2極化が進むと思っています。
---
■ 不動産の2極化
僕は、今後、
「不動産の2極化」
がさらに進むと思っています。
つまり、
・良い立地は上がる
・悪い立地は厳しい
です。
特に、
・人口減少エリア
・リモート前提物件
・競争力の低い物件
は厳しくなる可能性があります。
一方で、
・都市部
・利便性
・駅距離
・広さ
などは重要性が増すと思っています。
だから、
「何でも上がる」
ではありません。
ここはかなり重要です。
---
■ 円安とインフレ
2020年頃。
1ドル103円程度でした。
それが2024年には150円超。
つまり、日本円の価値が大きく下がっています。
海外から見ると、日本の不動産は安く見える。
さらに、インバウンド需要も戻る。
すると、
・都市部不動産
・ホテル
・商業地
などには上昇圧力がかかります。
これも、インフレ時代の特徴です。
---
■ 国はどうするのか？
僕は、最終的には、
『国と同じポジションを取る』
という考え方が重要だと思っています。
国は借金をしています。
そして僕自身も、
『収入の約10倍程度の借入をキープする』
ことを一つの目安として考えています。
もちろん、無理な借入ではありません。
・長期保有前提
・返済継続可能
・現金余力を持つ
・途中売却も可能
そうした安全性を意識したうえで、
インフレ時代の構造として活用しています。
なぜか。
インフレ方向だからです。
もちろん、極端な話をすれば、
・超インフレ
・通貨価値低下
などのリスクもあります。
だからこそ、
・現金だけ
・預金だけ
ではなく、
『価値の上がるモノ』
を持つことが重要になります。
---
まとめ
今回のセミナーで一番伝えたかったのは、
『時間と理論を味方につける』
ということです。
投資に魔法はありません。
しかし、
・長期
・低金利
・インフレ
・他力
を組み合わせると、資産形成はかなり変わります。
特に日本は、
・高齢化
・財政問題
・円安
・インフレ
など、大きな転換点に入っています。
だからこそ、
『価値の上がるモノに換えておく』
ことが重要だと思っています。
できれば他者のカネで。
モノ × 他力 ＝ 不動産投資
です。
もちろん、不動産投資にもリスクはあります。
しかし、現実として、
・インフレ
・金利
・住宅価格
・老後不安
などを考えると、今後さらに「持つ人」と「持たない人」の差は広がる可能性があります。
だから僕は、
『感情ではなく、数字と現実で考える』
ことが大事だと思っています。
今回の内容が、みなさんの資産形成や今後の人生設計の参考になれば幸いです。
■ 関連記事
66【持ち家か賃貸か】動画15分「インフレ時の賃貸のリスク」
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5164285/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5164285/)
70【不動産投資】動画8分「借入と老後のCF 〜桃栗3年柿8年、不動産30年〜」
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5165731/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5165731/)
87【住宅ローン】動画38分「インフレ時の住宅ローン」
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5168602/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5168602/)
90【ライフプラン】あらためて新NISAについて
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5170194/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5170194/)
