168【不動産投資】「不動産xテクノロジー」「不動産xAI」信じていいの？動画12分

最近、

「不動産×テクノロジー」
「不動産×AI」

をうたう会社がかなり増えました。

物件分析シート。
AI査定。
CF分析。
融資シミュレーション。

昔よりかなり便利になっています。

実際、
初心者でも短時間で

・利回り
・返済比率
・CF
・金利耐性

などを確認しやすくなりました。

これはこれで悪くないと思います。

ただ、
実際の不動産投資は、
そんなに単純ではありません。

今回、
実際の物件評価シートを例に、

・AIならどう見るか
・僕ならどう見るか

を簡単に整理してみます。

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■ 物件評価シートの概要

今回のシートは、
不動産投資物件を一枚で確認できる評価レポートです。

物件概要。
AI価格査定。
利回り。
CFシミュレーション。
融資条件。
リスク要因。

などがまとめられています。

かなり見やすいです。

初心者には便利だと思います。

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■ 上部の主要指標

・スコア
72／100

・販売価格
4,860万円

・表面利回り
7.5％

・割安スコア
＋7.4％
AI価格査定

・路線価割合
161.7％
良好

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■ 物件概要

・住所 横浜市

・構造 木造

・築年 2007年

・延床面積 98.3㎡

・土地面積 341.7㎡

・総戸数 6戸

・駅徒歩 11分

・路線価割合 161.7％（良好）

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■ STAGE 1 AI価格査定

・AI予測価格 4,526万円

・販売価格 4,860万円

・割安スコア ＋7.4％

・割安額（絶対値） 334万円

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■ リスク要因

擁壁。
土砂災害警戒区域。
サブリース。

数値内訳にあり。

土砂災害警戒区域内。

現在サブリース中ですが、
売主にて解約可能です。

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■ AI考察

価格：
相場より7.4％割高。
慎重な検討が必要です。

CF：
シナリオB（地銀2.5％）で
当社4条件をすべてクリア。

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■ CFシミュレーション（3シナリオ）

A：都銀1.2％

B：地銀2.5％

C：ノンバンク3.8％

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■ 融資期間

A：4年

B：32年

C：35年

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■ 年間CF

A：▲985.1万円

B：＋39.1万円

C：＋8.6万円

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■ 税算利益

A：▲377.6万円

B：＋115.1万円

C：＋78.1万円

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■ ICR

A：4.46倍

B：2.14倍

C：1.41倍

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■ 月次返済

A：＋103.8万円

B：＋18.4万円

C：＋20.9万円

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■ 年間返済

A：＋1,245.0万円

B：＋220.8万円

C：＋251.3万円

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■ 当社4条件（シナリオB）

・年間CF ＞ 0

・帳簿黒字

・ICR ≧ 1.0

・債務償還 ≦ 32年

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■ 一般AIならどう見るか

たぶん、
「悪くない案件」
と評価すると思います。

理由はシンプルです。

数字上、
ある程度整っているからです。

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■ AIが評価しそうなポイント

① 表面利回り 7.5％

横浜で7％超。

数字だけ見ると、
比較的高利回りです。

② 地銀シナリオでCFプラス

年間CF＋39.1万円。

「毎年お金が残る」
という判定です。

③ ICR 2.14倍

金利耐性も、
一般論では悪くない。

④ 債務償還年数 25.4年

融資期間32年以内。

返済可能性あり、
と見やすい。

⑤ 路線価割合 161.7％

土地との比較バランスも悪くない。

AI的には、
担保力あり、
という評価でしょう。

⑥ 築年数

2007年築。

AI的には、

「築古すぎない」
「旧耐震ではない」

という評価になりやすいと思います。

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■ 竹下の見方

① 擁壁

この時点で僕は買いません。

擁壁はかなり嫌います。

評価シートでは軽く書かれていますが、
実際にはかなり重い。

高低差系は、
出口で嫌われやすい。

災害もそうですが、
売却時に苦労します。

僕は基本、
擁壁物件は避けます。

② 外部要因

エリアの将来性。

人口。
賃貸需要。
競合。

あと、
木造は特に

・火災保険料
・シロアリ
・修繕

なども考えます。

③ サブリース

解除可能、
とは書いています。

でも、
本当に解除できるのか。

解除後、
どうなるのか。

そこを見ます。

昔、
セキスイ系のサブリースで

・手数料3割
・設備全部新調

なら引き受ける

みたいな話もありました。

サブリース解除後、
中を見たらボロボロ。

でも、
空室のまま
サブリース料だけ払ってる。

そんなケースもあります。

④ 数字

小さな数字だけ見ても、
あまり意味がありません。

採用している評価基準が
妥当なのか。

そこを考えます。

例えばICR。

営業利益 ÷ 支払利息。

もちろん参考にはなります。

でも、
6室のうち1室退去したら？

それだけで崩れる可能性もある。

僕ならむしろ、

「営業利益＋減価償却」

を見ます。

これで返済できるか。

銀行員時代の融資稟議書でも、
だいたいそんな感じでした。

それで足りなければ、
最後は役員報酬。

「返済可能です」

という屁理屈（笑）

でも、
実際、
銀行実務なんてそんなものです。

⑤ 実働部隊

最近は

「テクノロジーで管理」

みたいな会社も増えました。

ただ、
実際に動くのは人です。
管理会社で結果、収益は全く違います

修繕。
交渉。
クレーム対応。
募集。

現場が弱いと、
結局崩れます。

⑥ 買う人の事情

そもそも、
誰が何目的で買うのか。

そこが入っていません。

CF目的。

節税。

資産形成。

団信。

相続。

人によって正解は変わります。

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■ まとめ

テクノロジーやAIは、
かなり便利になっています。

簡単な一次判断には、
役立つと思います。

ただ、
不動産は

・立地
・管理
・人
・出口
・インフレ
・外部環境

など、
数字化しにくい部分がかなり大きい。

あと、
不動産は一点もの。

金融商品とは違います。

予期せぬラッキーもある。

「欲しい」

も立派な理由です。

そして、
本当に売れる物件は、
評価される前に売れていく。

逆に、
テクノロジーは

「売れない物件を売る道具」

なのかもしれません。

ドンブリ勘定も案外悪くないということです(笑)

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