128【不動産投資】借り換え2 119続編 動画16分
2024年2月に作成した不動産投資動画です。
今回も、セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「サブリース」
です。
不動産投資を検討していると、
・空室保証
・家賃保証
・30年一括借上げ
という言葉をよく見かけます。
特に、
・土地持ち地主
・相続対策
・サラリーマン大家
向けでよく提案されます。
一方で、
「サブリースは危険」
「絶対ダメ」
という話もよく見ます。
ただ、実務としては、
そんなに単純ではありません。
今回は、
・サブリースの仕組み
・サブリース会社の利益構造
・土地持ちの注意点
・サラリーマン大家の注意点
を整理していきます。
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■ サブリースとは？
簡単に言うと、
「サブリース会社が一括で借り上げる仕組み」
です。
例えば、
入居者から10万円で家賃を取り、
オーナーには7万円を払う。
差額3万円が、
サブリース会社の利益になります。
オーナーからすると、
「空室でも一定額の家賃が入る」
という安心感があります。
特に、
・不動産初心者
・忙しい会社員
・高齢地主
などには、
わかりやすい商品です。
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■ なぜサブリース会社は儲かるのか？
動画でも説明していますが、
サブリース会社はかなり利益率が高い場合があります。
通常管理なら、
家賃10万円×5％＝5,000円
程度の管理料です。
しかし、
サブリースなら、
10万円－7万円＝3万円
という利益になることがあります。
1件あたり25,000円の利益増。
100件なら250万円、
1,000件なら2,500万円。
かなり大きなビジネスです。
だからこそ、
広告宣伝も強く、
営業も積極的になります。
また、
新築アパートや新築ワンルームでは、
「建築すること自体」
でも利益が出ています。
つまり、
・建築
・融資
・サブリース
・管理
を一体化したビジネスモデルになっているケースも多いです。
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■ サブリースの注意点
ここが重要です。
僕自身、
サブリース＝全部ダメ、
とは考えていません。
ただし、
「内容を理解せずに契約する」
のはかなり危険です。
動画でも、
次の点を重視しています。
・物件価格は妥当か？
・サブリース家賃は高すぎないか？
・短期で家賃改定されないか？
・本当に入居が入っているか？
・建物や修繕は大丈夫か？
・サブリース会社は継続できるのか？
特に最後。
「サブリース会社の永続性」
はかなり重要です。
結局、
保証しているのは会社です。
会社が厳しくなれば、
保証も崩れます。
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■ 土地持ちの注意点
土地持ちの方は、
相続税対策で提案されることが多いです。
もちろん、
有効活用として意味があるケースもあります。
ただし、
「アパート建築だけが正解」
ではありません。
動画でも話していますが、
・分筆して売却
・戸建て賃貸
・一部活用
など、
他の選択肢もあります。
また、
地主目線ではなく、
「経営者目線」
への切り替えも重要です。
土地代込みで、
本当に利回りが合っているのか。
また、
「建物を建てた瞬間に、不動産評価から“利回り商品”に変わってしまう」
という視点も重要です。
更地や立地評価で見られていた土地が、
アパート建築後は、
「その家賃で、何％回るのか」
という収益物件として評価されるようになります。
つまり、
・家賃
・空室率
・修繕
・サブリース条件
などの影響を強く受けるようになります。
だからこそ、
「とりあえず建てる」
ではなく、
・将来の家賃競争力
・人口動態
・出口戦略
・次世代への承継
まで含めて考える必要があります。
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■ サラリーマン大家の注意点
会社員の方は、
・融資が出やすい
・団信が使える
・節税効果を期待する
などの理由で、
サブリース付き新築を勧められることがあります。
ただし、
動画でも話していますが、
「新築＋サブリース」
には独特の落とし穴があります。
例えば、
サブリースあり
家賃65,000円
サブリースなし
家賃80,000円
だとします。
利回り5％で計算すると、
65,000円×12÷0.05
＝1,560万円
80,000円×12÷0.05
＝1,920万円
差額360万円です。
つまり、
「家賃が低い」
だけで、
売却価格も大きく下がる可能性があります。
また、
サブリース契約が外せないと、
買主側から敬遠されることもあります。
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■ 新築が悪いわけではない
ここも誤解されやすいところです。
動画でも、
「どちらが正解かではない」
と話しています。
新築には、
・融資が出やすい
・設備保証
・節税効果
・管理がラク
などのメリットがあります。
一方で、
中古には、
・価格が安い
・利回りが高い
・自分で判断しやすい
という特徴があります。
重要なのは、
「自分に合っているか」
です。
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■ まとめ
サブリースは、
悪い面だけではありません。
ただし、
・仕組み
・利益構造
・契約内容
・出口戦略
を理解せずに進めると、
かなり危険です。
特に不動産投資は、
「買った後」
が長い世界です。
だからこそ、
・将来どう売るのか
・家賃は維持できるのか
・サブリースを外せるのか
まで含めて考えておく必要があります。
そして最終的には、
「どの会社と組むか」
も非常に重要です。
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