53【不動産投資】FIRE大家FPの動画12分「入居希望者の可否判断」
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「管理費・修繕積立金」
です。
最近は、
・修繕積立金の値上げ
・管理費上昇
・大規模修繕不足
・人件費上昇
・建築資材高騰
などがかなり話題になっています。
特に中古マンション投資では、
「家賃」
だけでなく、
・管理状態
・修繕積立金
・管理会社
・総戸数
・長期修繕計画
などもかなり重要です。
今回の動画では、
・管理費修繕積立金のメリット、デメリット
・総戸数22戸の小規模マンション
・総戸数255戸の大規模マンション
・修繕積立金上昇への対策
について、
実際の保有物件事例を含めて整理しています。
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■ 管理費・修繕積立金のメリット
管理費や修繕積立金は、
「高いから悪」
ではありません。
きちんとメンテナンスされているマンションには、
・資産価値維持
・入居付けに有利
・共用部の清潔感
・大手管理会社の安心感
・長期保有の安定感
などのメリットがあります。
例えば、
・エントランス
・エレベーター
・共用廊下
・植栽
・宅配ボックス
・防犯カメラ
など。
こういった部分は、
入居者もかなり見ています。
特に最近は、
中古マンション価格が上昇しているため、
「管理状態」
が価格に与える影響も大きくなっています。
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■ 管理費・修繕積立金のデメリット
一方で、
当然デメリットもあります。
特に重要なのが、
「売却価格」
への影響です。
例えば、
管理費修繕積立金が、
5,000円上がる。
利回り5％で考えると、
5,000円×12ヶ月÷0.05
＝約120万円
価格に影響する計算になります。
つまり、
毎月5,000円の負担増でも、
投資家目線ではかなり大きい。
また、
管理会社への支払いが割高なケースや、
・管理人常駐
・不要サービス
・外注費増加
などもあります。
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■ 小規模マンションの事例
動画では、
総戸数22戸の「ステイツ」の事例を紹介しています。
管理会社は、
長谷工コミュニティ九州。
・管理費 6,400円
・修繕積立金 5,900円
でした。
一見、
そこまで高くありません。
しかし、
総戸数22戸だと、
年間積立額は約155万円。
10年間でも約1,550万円です。
つまり、
戸数が少ないと、
スケールメリットが弱い。
そのため、
管理費上昇によって、
修繕積立金から補填する状況になっていました。
ただし、
この物件は場所が非常に良い。
2015年に665万円で購入し、
現状相場価格は約950万円です。
つまり、
立地が強いため、
全体バランスで保有継続しています。
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■ 大規模マンションの事例
次に、
総戸数255戸の「トピレック」です。
管理会社は、
西部ガスリビング。
・管理費 5,040円
・修繕積立金 6,300円
でした。
しかし、
総戸数255戸あるため、
年間積立額は約1,927万円。
10年間では約1億9,270万円です。
つまり、
圧倒的なスケールメリットがあります。
築50年ですが、
潤沢な資金によって、
管理状態はかなり良好。
現状では、
管理費修繕積立金の大幅値上げ予定もありません。
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■ インカムよりキャピタル
今回のトピレックは、
インカムよりも、
キャピタル期待の物件です。
2023年に650万円で購入。
家賃は月5万円程度ですが、
退去後売却価格は、
1,000〜1,200万円を想定しています。
つまり、
管理状態の良さや、
大規模マンションの安心感が、
価格維持につながっています。
中古マンション投資では、
単純な利回りだけではなく、
・立地
・管理状態
・総戸数
・市場流動性
なども重要です。
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■ 管積上昇への対策
動画では、
対策についても整理しています。
まずは、
家賃への転嫁です。
特に管理費部分は、
入居者も受益しています。
最近では、
家賃部分を少し下げ、
共益費を高くする募集も増えています。
また、
・他の物件で補填
・一時金準備
・経費として考える
などもあります。
例えば、
修繕積立金6,000円、
築30年なら、
累計216万円。
これは、
「資産維持のための積立」
とも考えられます。
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■ 売却や買い換え
もし厳しい場合は、
・総戸数の多いマンションへ買い換え
・売却
という選択肢もあります。
また、
動画では、
「総戸数22戸なら、
2億円あれば単独所有可能」
という極端な例も出しています。
つまり、
小規模マンションでは、
意思決定リスクもあります。
例えば、
・役員不足
・高齢化
・修繕反対
・積立不足
などです。
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■ 自主管理はNG
動画のまとめでも話していますが、
「マンションの自主管理はNG」
という考えです。
もちろん、
例外はあります。
ただし実務上、
・高齢化
・役員不足
・専門知識不足
・感情論
などで、
機能しなくなるケースも多いです。
また、
総会案内には、
きちんと目を通し、
意思表示することも重要です。
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■ 管理は「地味だけど重要」
中古マンション投資では、
どうしても、
・利回り
・家賃
・価格
ばかり見がちです。
しかし実際には、
・管理
・修繕
・長期維持
のほうが、
後から大きな差になります。
築年数だけで判断するのではなく、
「どう維持されてきたか」
を見ることが重要です。
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■ まとめ
今回の動画では、
・管理費
・修繕積立金
・総戸数
・管理会社
・大規模修繕
・中古マンション投資
について整理しています。
中古マンション投資では、
「家賃」
だけではなく、
・建物管理
・修繕積立
・総戸数
・管理会社
まで含めて考える必要があります。
特に今後は、
建築費、
人件費、
修繕費。
すべて上昇していく可能性があります。
だからこそ、
「安いから買う」
ではなく、
「長く維持できるか」
を考えることが重要だと思います。
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