88【不動産投資】火災保険実例 動画25分
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「管理費・修繕積立金」
です。
最近は、
・修繕積立金の値上げ
・管理費上昇
・大規模修繕不足
・人件費上昇
・建築資材高騰
などがかなり話題になっています。
特に中古マンション投資では、
「家賃」
だけでなく、
・管理状態
・修繕積立金
・管理会社
・総戸数
・長期修繕計画
などもかなり重要です。
今回の動画では、
・管理費修繕積立金のメリット、デメリット
・総戸数22戸の小規模マンション
・総戸数255戸の大規模マンション
・修繕積立金上昇への対策
について、
実際の保有物件事例を含めて整理しています。
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■ 管理費・修繕積立金のメリット
管理費や修繕積立金は、
「高いから悪」
ではありません。
きちんとメンテナンスされているマンションには、
・資産価値維持
・入居付けに有利
・共用部の清潔感
・大手管理会社の安心感
・長期保有の安定感
などのメリットがあります。
例えば、
・エントランス
・エレベーター
・共用廊下
・植栽
・宅配ボックス
・防犯カメラ
など。
こういった部分は、
入居者もかなり見ています。
特に最近は、
中古マンション価格が上昇しているため、
「管理状態」
が価格に与える影響も大きくなっています。
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■ 管理費・修繕積立金のデメリット
一方で、
当然デメリットもあります。
特に重要なのが、
「売却価格」
への影響です。
例えば、
管理費修繕積立金が、
5,000円上がる。
利回り5％で考えると、
5,000円×12ヶ月÷0.05
＝約120万円
価格に影響する計算になります。
つまり、
毎月5,000円の負担増でも、
投資家目線ではかなり大きい。
また、
管理会社への支払いが割高なケースや、
・管理人常駐
・不要サービス
・外注費増加
などもあります。
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■ 小規模マンションの事例
動画では、
総戸数22戸の「ステイツ」の事例を紹介しています。
管理会社は、
長谷工コミュニティ九州。
・管理費 6,400円
・修繕積立金 5,900円
でした。
一見、
そこまで高くありません。
しかし、
総戸数22戸だと、
年間積立額は約155万円。
10年間でも約1,550万円です。
つまり、
戸数が少ないと、
スケールメリットが弱い。
そのため、
管理費上昇によって、
修繕積立金から補填する状況になっていました。
ただし、
この物件は場所が非常に良い。
2015年に665万円で購入し、
現状相場価格は約950万円です。
つまり、
立地が強いため、
全体バランスで保有継続しています。
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■ 大規模マンションの事例
次に、
総戸数255戸の「トピレック」です。
管理会社は、
西部ガスリビング。
・管理費 5,040円
・修繕積立金 6,300円
でした。
しかし、
総戸数255戸あるため、
年間積立額は約1,927万円。
10年間では約1億9,270万円です。
つまり、
圧倒的なスケールメリットがあります。
築50年ですが、
潤沢な資金によって、
管理状態はかなり良好。
現状では、
管理費修繕積立金の大幅値上げ予定もありません。
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■ インカムよりキャピタル
今回のトピレックは、
インカムよりも、
キャピタル期待の物件です。
2023年に650万円で購入。
家賃は月5万円程度ですが、
退去後売却価格は、
1,000〜1,200万円を想定しています。
つまり、
管理状態の良さや、
大規模マンションの安心感が、
価格維持につながっています。
中古マンション投資では、
単純な利回りだけではなく、
・立地
・管理状態
・総戸数
・市場流動性
なども重要です。
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■ 管積上昇への対策
動画では、
対策についても整理しています。
まずは、
家賃への転嫁です。
特に管理費部分は、
入居者も受益しています。
最近では、
家賃部分を少し下げ、
共益費を高くする募集も増えています。
また、
・他の物件で補填
・一時金準備
・経費として考える
などもあります。
例えば、
修繕積立金6,000円、
築30年なら、
累計216万円。
これは、
「資産維持のための積立」
とも考えられます。
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■ 売却や買い換え
もし厳しい場合は、
・総戸数の多いマンションへ買い換え
・売却
という選択肢もあります。
また、
動画では、
「総戸数22戸なら、
2億円あれば単独所有可能」
という極端な例も出しています。
つまり、
小規模マンションでは、
意思決定リスクもあります。
例えば、
・役員不足
・高齢化
・修繕反対
・積立不足
などです。
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■ 自主管理はNG
動画のまとめでも話していますが、
「マンションの自主管理はNG」
という考えです。
もちろん、
例外はあります。
ただし実務上、
・高齢化
・役員不足
・専門知識不足
・感情論
などで、
機能しなくなるケースも多いです。
また、
総会案内には、
きちんと目を通し、
意思表示することも重要です。
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■ 管理は「地味だけど重要」
中古マンション投資では、
どうしても、
・利回り
・家賃
・価格
ばかり見がちです。
しかし実際には、
・管理
・修繕
・長期維持
のほうが、
後から大きな差になります。
築年数だけで判断するのではなく、
「どう維持されてきたか」
を見ることが重要です。
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■ まとめ
今回の動画では、
・管理費
・修繕積立金
・総戸数
・管理会社
・大規模修繕
・中古マンション投資
について整理しています。
中古マンション投資では、
「家賃」
だけではなく、
・建物管理
・修繕積立
・総戸数
・管理会社
まで含めて考える必要があります。
特に今後は、
建築費、
人件費、
修繕費。
すべて上昇していく可能性があります。
だからこそ、
「安いから買う」
ではなく、
「長く維持できるか」
を考えることが重要だと思います。
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