94【金融知識】利上げと銀行の存在意義 動画10分
利上げの影響と対策を具体的例でご紹介します。
どんまい！！
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「利上げの影響と対策」
です。
最近は、
・日本銀行の利上げ
・変動金利上昇
・住宅ローン金利上昇
などがかなり話題になっています。
不動産投資をしていると、
「金利が上がったら危険では？」
と聞かれることも増えました。
そこで今回は、
・実際にどの程度影響があるのか
・どう考えるのか
・どう対応するのか
について、
実例ベースで整理しています。
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■ 変動金利残債 1億6,200万円
今回の前提は、
総借入2億2,450万円。
そのうち、
変動金利部分が1億6,200万円。
全体の72.1％です。
金利は、
2.5％〜3.3％。
2025年1月から、
0.15％アップしました。
数字だけ見ると、
かなり不安に見えるかもしれません。
しかし実際に計算すると、
影響は、
「月額約2万円」
程度でした。
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■ 「月次36万の積立が34万に減っただけ」
今回かなり重要なのがこの感覚です。
利上げによって、
「人生終了」
ではありません。
実際には、
月次36万円の積立が、
34万円に減っただけ。
もちろん、
金額としては大きい。
ただし、
・現金が減る
・即破綻する
という話ではありません。
また、
返済額自体は、
急激には変わっていません。
変わるのは、
「元金と利息の内訳」
です。
つまり、
元金減少スピードが少し落ちる。
まずはそこを冷静に理解する必要があります。
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■ 「全体のバランス」を見る
重要なのは、
「全体のバランス」
です。
例えば、
・CF
・現金
・物件価格
・家賃
・インフレ
・借入残高
などです。
金利だけ切り取っても、
全体は見えません。
また、
最近はインフレによって、
・建築費
・人件費
・新築価格
もかなり上昇しています。
つまり、
既存不動産の価格や家賃にも、
上昇圧力があります。
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■ 焦らない
今回は、
「待つ、焦らない」
という話もしています。
ただし、
何もしない、
という意味ではありません。
「積極的に待つ」
という感覚です。
例えば、
・現金確保
・家賃見直し
・借り換え検討
・金融機関交渉
・物件整理
などです。
つまり、
動ける状態を維持する。
そこが重要です。
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■ 一部売却も選択肢
例えば、
余剰資金で借入軽減。
もしくは、
固定費の高い物件を整理する。
最近は、
中古マンション価格もかなり上がっています。
そのため、
一部売却によって、
・借入圧縮
・現金確保
・ポートフォリオ改善
を行う選択肢もあります。
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■ 家賃アップで対応
家賃改定についても整理しています。
例えば、
家賃改定によって、
純増47,000円見込み。
つまり、
利上げ影響の約2万円を、
かなり上回ります。
ここは重要です。
不動産投資では、
「借入」
だけではなく、
「家賃」
も動きます。
特に最近は、
管理費、
修繕費、
建築費、
人件費。
すべて上昇しています。
そのため、
家賃も、
後追いで上昇しやすい環境です。
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■ 他の収入を増やす
僕の場合であれば
・FP関連
・記事監修
など、
他収入についても触れています。
不動産投資だけに依存しない。
これはかなり重要です。
例えば、
・本業
・副業
・資格
・情報発信
など。
複数収入があると、
精神的にもかなり違います。
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■ 利上げの影響はこれから
今後の社会への影響についても整理しています。
例えば、
・賃貸→家賃アップ
・実需→不動産が売れにくくなる
などです。
つまり、
利上げの影響は、
まだ途中段階です。
特に住宅購入層は、
かなり影響を受ける可能性があります。
だからこそ、
今後もしばらくは、
「慎重に見る時期」
が続くと思っています。
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■ 「どんまい！」
最後はかなりシンプルです。
「どんまい！」
もちろん、
雑な意味ではありません。
不動産投資では、
・空室
・修繕
・金利
・災害
・トラブル
など、
いろいろあります。
そのたびに、
「終わった」
と思っていては続きません。
だからこそ、
・冷静に数字を見る
・準備する
・改善する
ことが重要です。
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■ 返済額が上がる前に準備を
最後に伝えたいのは、
「返済額が上がる前に準備」
です。
例えば、
・現金を厚くする
・借り換え
・固定化
・家賃改定
・売却
・収入アップ
など。
不動産投資は、
「問題が起きてから」
では遅いケースもあります。
だからこそ、
余裕があるうちに、
少しずつ動くことが重要です。
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■ まとめ
今回は、
・利上げ
・変動金利
・家賃改定
・借入
・CF
・不動産投資
について整理しました。
最近は、
金利上昇への不安も強くなっています。
しかし実際には、
「数字で整理する」
ことが重要です。
また、
不動産投資では、
・家賃
・物件価格
・インフレ
も同時に動いています。
金利だけではなく、
「全体のバランス」
を見ることが重要だと思います。
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