生前贈与で不動産を渡す前に知るべき3つの注意点
こんにちは。大阪市西区の不動産会社クレアクロスの重村です。
最近、中古マンションや戸建てを探しているお客様から「親が頭金を出してくれるんですが、税金はかかりますか？」というご相談をよくいただきます。
家そのものを親から贈与してもらうのではなく、「家を買うお金」を援助してもらうケースです。
実はこの場合に使える「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」は、現行制度では2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です。
年末が近いいま、使う前に押さえておきたいポイントを3つに絞ってお伝えします。
①非課税になるのは「いくらまで」「誰から誰へ」
対象は、父母や祖父母など直系尊属から、18歳以上の子や孫への住宅取得資金の贈与です。
非課税の上限は、省エネ等基準を満たす住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円。
さらに暦年贈与の基礎控除110万円と併用できるので、省エネ住宅なら最大1,110万円まで贈与税がかからない計算になります。
ただし、受け取る側の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）であることや、床面積が40㎡以上240㎡以下であることなどの要件があります。
大阪市内のコンパクトなマンションだと、登記簿上の床面積が40㎡や50㎡を下回ることもあるので、物件選びの段階で確認が必要です。
②「お金を受け取るタイミング」と「申告」を間違えない
意外と多い失敗が、順番の間違いです。
この特例は、贈与を受けたお金を住宅の取得に充てることが前提で、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得し、居住する（または遅滞なく居住することが確実と見込まれる）ことが求められます。
すでに自分のお金で購入代金を払い終えたあとで、親から「穴埋め」としてお金を受け取っても対象になりません。
また、非課税の範囲内で贈与税がゼロになる場合でも、翌年の申告期間内に贈与税の申告をしなければ特例は受けられません。
「税金がかからないから申告もいらない」と思い込んで、後から課税されるケースもあります。
③家の「名義」と「お金の出どころ」をそろえる
援助を受けて家を買ったら、登記の持分は実際にお金を出した人に合わせるのが基本です。
たとえば夫婦で購入し、夫の親から援助を受けたのに、持分を夫婦半分ずつにすると、夫から妻への贈与と見られるおそれがあります。
私が以前お手伝いしたご夫婦も、契約直前に資金の内訳を整理したところ、持分の割合を見直すことになりました。
売買契約や住宅ローンの段取りと並行して、司法書士や税理士とも早めに共有しておくことが大切です。
なお、中古住宅の場合は、昭和57年以降に建築された住宅か、耐震基準に適合することが証明された住宅であることも要件の一つです。
まとめ
親からの住宅資金援助は、親名義の家をいったん贈与で移すのと違い、新しく買う家を最初から子の名義で取得できる、使い勝手のよい方法です。
ただ、上限額・時期・申告・名義と、押さえるべき点がいくつもあります。また、来年以降も同じ制度が続くかは今後の税制改正次第です。
「年内に契約や引渡しが間に合うか」「この物件は要件を満たすか」など、物件探しと合わせて気になる点があれば、お気軽にご相談ください。
最終的な税務判断は、税理士や税務署にご確認いただくことをおすすめします。
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