長男にだけ家を贈与、兄弟の不公平は？
こんにちは。大阪市西区で不動産仲介をしているクレアクロスの重村です。
「結婚して20年以上たつと、夫婦の間で家を贈与しても税金がかからないって聞いたんですが、本当ですか？」
先日、ご夫婦そろってご相談に来られた60代のご主人から、こんな質問をいただきました。ご自宅は大阪市内のマンションで、名義はご主人の単独。「自分に何かあったとき、妻が困らないようにしておきたい」というお気持ちからでした。
この制度は「贈与税の配偶者控除」、通称“おしどり贈与”と呼ばれるものです。たしかに使える場面はありますが、「非課税だからやっておこう」と飛びつくと、思わぬ出費や遠回りになることもあります。今回は、この制度を不動産の現場から見た3つのポイントで整理します。
①何が非課税になる？使うための条件
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用の不動産（またはそれを買うためのお金）を贈与した場合、基礎控除110万円と合わせて最大2,110万円まで贈与税がかかりません（相続税法21条の6）。
主な条件は次のとおりです。
・婚姻期間が20年以上（入籍日から贈与日まで。1年未満は切り捨て）
・国内の居住用不動産で、贈与を受けた翌年3月15日までに住み、その後も住み続ける見込みであること
・同じ配偶者からは一生に一度だけ
・税額がゼロでも、贈与税の申告が必要
自宅のすべてでなくても、持分の一部だけを贈与することもできます。たとえば相続税評価額3,000万円の自宅なら、持分10分の7（評価額2,100万円）を奥さまへ、といった形です。評価額は時価ではなく路線価や固定資産税評価額をもとに計算するため、事前に評価額を確認しておくことが出発点になります。
②贈与税はゼロでも、かかるお金はある
ここが一番誤解されやすいところです。非課税になるのは「贈与税」だけで、名義を移す費用は別にかかります。
・登録免許税：固定資産税評価額の2％（相続なら0.4％）
・不動産取得税：贈与による取得は課税対象（相続なら非課税）
・司法書士報酬
先ほどの例で建物と土地あわせて固定資産税評価額が2,000万円の持分だとすると、登録免許税だけで40万円、不動産取得税も別途かかります。
さらに、相続のときには配偶者に「配偶者の税額軽減」（1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い額まで相続税がかからない）があります。相続税がもともとかからない、あるいはわずかなご家庭では、生前におしどり贈与をしても税金面のメリットはほとんどなく、名義変更の費用だけが先に出ていく、ということも少なくありません。
一方で、配偶者控除を使った部分は、相続前7年以内の贈与を相続財産に足し戻す「生前贈与加算」の対象外です。また民法903条4項により、婚姻20年以上の夫婦間の居住用不動産の贈与は、遺産分割で持ち戻さない意思があったものと推定されます。「確実に妻へ自宅を残したい」という目的には合う制度だといえます。
③将来売るときのことも考えておく
不動産会社としてお伝えしたいのが「出口」の視点です。
ご自宅を夫婦の共有にしておくと、将来売却するときに、住んでいる共有者それぞれが「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。大阪市内のマンションで購入時より値上がりしている物件なら、この差は小さくありません。
ただし共有にすると、売却や住み替えには共有者全員の同意と署名が必要になります。どちらかが認知症などで判断能力を失うと、成年後見の手続きが必要になり、売りたいときにすぐ売れないこともあります。
冒頭のご夫婦は、相続税がかからない見込みだったことから、急いで贈与するよりも、遺言で自宅を奥さまへ残す方法と比較して検討されることになりました。
まとめ
おしどり贈与は「非課税」という言葉が先に立ちますが、本当に大切なのは「なぜ今、名義を動かすのか」という目的です。
・相続税がどのくらいかかりそうか
・名義変更にいくらかかるか
・将来、住み替えや売却の予定はあるか
この3つを並べてから判断しても遅くはありません。税額の計算や申告は税理士、登記は司法書士の領域です。私たち不動産会社は、ご自宅の今の価値や将来の売りやすさをお伝えすることで、ご夫婦の判断材料づくりのお手伝いができればと思っています。
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