親子で不動産を売買したら贈与税？低額譲渡の落とし穴

「親から不動産を相続で受け取ると税金が高そうだから、生きているうちに安く売ってもらえばいいのでは？」——生前贈与のご相談の中で、意外と多いのがこの発想です。親子間の売買は一見スマートに見えますが、実は税務上の落とし穴が潜んでいます。今回は生前贈与と親子間の不動産売買（低額譲渡）を比べながら、注意点を整理します。

①「安く売る」と贈与税がかかる“みなし贈与”

親子だから相場より安く売ってもいい、と考えがちですが、著しく低い価格で売買すると、相場との差額が贈与とみなされます。これが相続税法第7条の「みなし贈与」です。たとえば時価3,000万円の自宅を親が子に500万円で売れば、差額2,500万円に対して子へ贈与税が課される可能性があります。「売買契約書を交わしたから贈与ではない」という理屈は通用しません。税務署は形式ではなく実態で判断します。

②いくらなら「低額」なのか、明確な線引きはない

では、いくら以上なら安全なのか。実は「時価の何割以上ならセーフ」という明確な基準は法律に定められていません。過去の裁判例では、相続税評価額（路線価ベース）程度でも認められたケースがある一方、あまりに時価とかけ離れていれば否認されます。大阪市内でも路線価と実勢価格に差が出やすいエリアがあり、私の実務でも「いくらで売買すべきか」は税理士と相談しながら慎重に決めています。安易な自己判断は禁物です。

③売買と贈与、どちらが有利かはケースで変わる

親子間売買には、贈与にはないメリットもあります。子が住宅ローンを組んで買えば親にまとまった現金が入り、老後資金や他の相続人への分割原資にできます。一方で、売買には登録免許税や不動産取得税、親側には譲渡所得税がかかり、贈与とはコスト構造が異なります。さらに親族間売買は住宅ローン審査が厳しく、金融機関によっては融資自体を断られることもあります。「税金を抑えたい」という入口だけで判断すると、思わぬ出費や否認リスクを招きかねません。

【まとめ】

親子間の不動産売買は、生前贈与の代わりになる場面もありますが、価格設定を誤ると“みなし贈与”で余計な税負担が生じます。生前贈与・売買・相続、それぞれにメリットと注意点があり、正解はご家族の状況次第です。大きな金額と法律が絡む話ですので、実行前に必ず不動産会社と税理士に相談し、ご家族が納得できる形を一緒に探していきましょう。