97【不動産投資】利上げの影響と対策 変動金利残債1億6,200万円 動画10分
190【ライフプラン・不動産投資】
利上げ 2026年6月
政策金利1％へ
物価は下がるか？
2026年6月、日本銀行は政策金利を1％程度まで引き上げる方針を示しました。
新聞やテレビでは、
「利上げ」
「住宅ローン金利上昇」
「物価高対策」
といった言葉が並びます。
では、本当に物価は下がるのでしょうか。
今回は少し違う視点から考えてみたいと思います。
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■ 同じニュースでも見え方は違う
まず、このニュースを聞いたときの反応は人によって大きく違います。
一般の方であれば、
「住宅ローンが上がる」
「景気が悪くなる」
「物価高は困る」
「給料も上げてほしい」
という感想になると思います。
ニュースをよく見る方であれば、
「利上げしないと円安になる」
「利上げすると景気が悪くなる」
「日銀も大変だな」
という見方になるでしょう。
不動産投資家であれば、
「キャッシュフローが減る」
「借換をどうしよう」
という発想になります。
私自身はどう考えているか。
正直なところ、
「物価はまだ止まらないだろう」
というのが第一印象です。
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■ 政策金利1％と建築費10％
確かに政策金利は上昇しています。
1990年には約6％だった政策金利は、長い低金利時代を経て、2026年6月時点で約1％まで戻ってきました。
しかし現在の物価上昇率を見ると、
・CPI（消費者物価指数） 約3％
・食品 5～10％
・建築費 10％以上
・福岡都心マンション 年5～10％以上
という状況です。
つまり、
政策金利1％
に対して、
建築費は10％以上。
上昇スピードが全く違います。
もちろん利上げの影響はあります。
しかし、私がより重視しているのは建築費や人件費の上昇です。
なぜなら、それらは不動産価格や家賃に直接影響するからです。
新築マンションの建築費が上がれば販売価格は上がります。
新築が高くなれば中古も高くなります。
中古が高くなれば賃貸需要も増えます。
結果として家賃も上がります。
実際に福岡市内では、この数年でマンション価格も家賃も大きく上昇しています。
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■ 所有者と購入希望者では見え方が違う
既に不動産を所有している人と、これから購入する人では見え方が違います。
所有者にとって建築費上昇は、
「将来の修繕費上昇」
です。
例えば、
外壁工事500万円の予定が700万円になる。
設備交換費用が想定以上に上がる。
そんなことも珍しくありません。
これは確かに大変です。
しかし発生は数年に一度です。
ある意味では突発的なコストです。
一方で、これから購入する人にとっては違います。
建築費上昇は、
「今日の購入価格上昇」
になります。
マンション価格が500万円上がれば、
買える人と買えない人が分かれます。
所有者よりも、新規取得者の方が影響は大きいかもしれません。
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■ 私自身の対応
では、私はどう対応しているのか。
2026年3月には借換を行いました。
当時の借入金利と比較すると、概ね0.6％程度低い水準で借り換えできたと考えています。
また、
・家賃改定
・撤退地域の売却
・都心部物件の購入
も継続しています。
現在までに家賃改定は34件。
月額約33万円の改善となりました。
さらに、将来性に疑問を感じる地域の物件は売却し、インフレの恩恵を受けそうな都心部物件へ資金を移しています。
金利が上がるから何もしない。
ではありません。
金利が上がる前提で動く。
という考え方です。
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■ 数字にすると落ち着く
私自身、こういうニュースを見ると不安が全く無いわけではありません。
ただ、不安な時ほど数字にしてみます。
今回も、
変動金利残高約2.9億円に対して、
金利が1％上昇したらどうなるか。
を計算してみました。
結果は、
月額約15万円
年間約180万円
の負担増です。
もちろん歓迎できる話ではありません。
しかし不動産投資の場合は住宅ローンとは少し事情が違います。
利息は必要経費として扱えます。
仮に税率30％とすると、
利息180万円増加
↓
経費180万円増加
↓
税金約54万円減少
となります。
実質的な負担増は約126万円程度です。
さらに、
家賃改定
更新
空室改善
借換
資産価値上昇
なども同時に進みます。
重要なのは、
「金利が上がるか」
ではなく、
「全体で吸収できるか」
です。
こうして数字を整理し、対策を書き出してみると不思議と落ち着きます。
漠然と不安を抱えるよりも、
数字に置き換えた方が現実が見えてきます。
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■ 今後は江戸時代に近づく？
私は最近、
今後は江戸時代に近づく部分があるのではないか、
と考えることがあります。
もちろん本当に江戸時代になるわけではありません。
ただ、
・貧富の差の拡大
・都市部への集中
・家を買えない人の増加
という点では似ている部分もあります。
江戸時代の庶民は長屋暮らしでした。
現代だとマンションやアパートとも言えるでしょう。
面白いのは家賃負担率です。
江戸時代の長屋も、
現代の賃貸住宅も、
年収に対する住居費負担率はそれほど変わりません。
一方で大きく違うのは教育水準です。
現代は知識を得る機会が圧倒的に多い。
だからこそ逆転のチャンスもあります。
日々の暮らしの快適さに甘えない意思の強さが必要になりますが(笑)
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■ まとめ
今回の利上げニュースを見て、私が考えたことはシンプルです。
政策金利1％よりも、建築費10％上昇の方を重視しています。
利上げは続くかもしれません。
しかし、インフレを止めるほどの水準にはまだ遠いように感じます。
「金利－インフレ率＝実質金利」だと考えています。
そのため私は、
・家賃改定
・借換
・都心不動産保有
・現金の持ち過ぎ回避
を今後も継続するつもりです。
数年後に答え合わせですね。
時代の流れと波を見ながら、自分なりの方向確認を続けていきたいと思います。
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