170【不動産投資】素人でも裁判できる？ 無断転貸362万円請求 AI活用・費用5万円 中編 155の続編 動画15分
＊2026年5月10日動画公開しました。
同時に続編170もアップ。併せてご覧ください
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5222886/
155【不動産投資】素人でも裁判できる？
無断転貸362万円請求 AI活用・費用5万円 前半
「裁判なんて普通の人には無理」
そう思っている人は多いと思います。
弁護士に依頼して、
高額な費用を払って、
難しい法律用語が飛び交う世界。
ただ、
今回、自分で調停・訴訟を進めてみて、
かなり印象が変わりました。
もちろん簡単ではありません。
ただ、
実際にやってみると、
「冷静に整理して説明する世界」
だと感じています。
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■ 発端は家賃改定
最初のテーマは、
無断転貸ではありませんでした。
家賃改定です。
長期間、
かなり安い賃料だったため、
調停を申し立てました。
結果として、
72,400円
↓
81,500円
で調停成立。
継続賃料、
いわゆる「10％ルール」を意識した着地です。
ただ、
その後に違和感が出てきます。
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■ 「A・B合同事務所」
郵便受けに、
「A・B合同事務所」
という表示。
契約者はAのみ。
しかし、
別人のB名義が表示されている。
さらに調べると、
業界団体にも、
B名義で事務所登録されていました。
つまり、
・郵便受け表示
・業界団体登録
・事務所名義
が全部つながっている。
普通に考えると、
「使ってるよね？」
となります。
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■ ただし、写真だけでは足りない
ここが裁判の難しいところです。
こちらとしては、
・郵便受け表示
・古い写真
・業界団体登録
がある。
ただ、
被告側からすると、
「写真だけでは使用していたとは言えない」
という主張になります。
実際、
裁判では
「立証責任」
という考え方があります。
無断転貸を主張する側、
つまり原告側が、
証明しなければならない。
ここはかなり勉強になりました。
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■ 「推認」という考え方
ただ、
逆に言うと、
裁判は
「100％直接証拠だけ」
で決まるわけでもありません。
例えば、
・長期間の表示
・業界団体登録
・説明拒否
・主張変化
などを積み上げると、
「使用していたと推認される」
という考え方になります。
この
「推認」
という感覚は、
実際に裁判をやってみてかなり印象的でした。
ドラマみたいに、
決定的証拠が突然出る世界ではない。
事実を積み上げて、
裁判所が合理的に判断していく。
かなり現実的です。
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■ 被告側の主張も変化
さらに面白かったのが、
被告側の主張変化です。
最初は、
「Bは使用していない」
という方向でした。
ところが途中から、
「使用はしていた」
ただし、
「補助的使用であり無断使用ではない」
という方向に変わってきました。
しかも、
業界団体登録の証拠は、
被告側自身が提出しています。
裁判では、
出した証拠によって、
逆に事実関係が固まっていく。
ここも非常に興味深かったです。
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■ 「いつから使用しているのか？」
さらに重要だったのが、
裁判所からの質問です。
「いつから使用しているのか？」
これはかなり重要です。
こちらとしては、
2013年時点の写真もあります。
もし長期間使用していたなら、
損害額にも影響します。
逆に、
被告側は、
使用開始時期をなかなか説明しない。
今回、
裁判所から回答指示が出て、
次回期日で回答予定になっています。
ここも、
かなり裁判っぽい流れでした。
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■ 裁判は「説明ゲーム」
今回かなり感じたのが、
「説明できない側が苦しくなる」
ということです。
感情ではありません。
・表示
・登録
・写真
・回答経緯
・主張変化
こういうものを、
裁判所が整理していく。
だから、
怒る必要も、
強い言葉も、
実はあまり要りません。
冷静に積み上げる。
これが大切でした。
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■ AIを投入
今回、
途中からAIをかなり活用しました。
・要件事実整理
・時系列整理
・準備書面
・証拠説明書
・論点整理
などです。
結果として、
調停・訴訟費用は約5万円。
もちろん、
誰でも簡単に勝てる、
という話ではありません。
ただ、
「一般人でも整理して戦える時代」
にはなっていると感じます。
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■ 管理会社との連携
今回、
管理会社との連携もかなり重要でした。
・現地確認
・写真共有
・進捗共有
・通知管理
こういう地味な積み重ねです。
感情論ではなく、
ルールと事実。
ここを共有できると、
管理会社もかなり協力的になります。
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■ まとめ
オーナーが、
泣き寝入りして終わる時代ではない。
もちろん、
何でも争えばいいわけではありません。
ただ、
・契約
・ルール
・制度
を適切に使う。
これは大切だと思っています。
今回かなり感じたのは、
「裁判は説明した側が強い」
ということでした。
2026年5月26日結審予定。
また報告したいと思います。
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