163【不動産投資】20年後に8,000万円つくる② 狙い目のスキマ物件 CFではなく資産で判断する 動画8分
セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「購入物件事例 2025年8月」
です。
福岡県糸島市の3LDK区分マンションについて、
・購入理由
・家賃改定
・売却
・リフォーム
・キャピタル
・インカム
などを含めて、
実際の検討内容を整理しています。
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■ 家賃の伸びしろは大きくない
今回の物件は、
福岡県糸島市、
3LDK区分マンションです。
購入価格は約1,100万円。
現状家賃は65,000円。
現状利回りは、
・表面7.1％
・実質5.8％
程度です。
家賃を70,000円まで上げたとしても、
・表面7.6％
・実質6.3％
くらいです。
つまり、
「家賃5,000円アップがせいぜい」
という状況でした。
ここだけを見ると、
「そんなに良い物件ではないのでは？」
と思う人もいるでしょう。
ただ、
不動産投資は、
単純な現在利回りだけではありません。
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■ 選択肢を増やす
今回のポイントは、
「選択肢」
です。
動画では、
①家賃値上げ
②買い取り
③退去後売却
という複数の選択肢を整理しています。
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■ ① 家賃値上げ
まずは、
65,000円→70,000円
への家賃改定です。
大幅な値上げではありません。
しかし、
継続賃料として考えると、
現実的なラインです。
また、
将来的には、
・設備更新
・管理費修繕積立金値上がり
・物価上昇
などを理由に、
追加交渉も考えています。
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■ ② 買い取り提案
今回かなり特徴的なのが、
「買い取り提案」
です。
現在価格1,100万円に対し、
買い取り提案は1,680万円。
つまり、
約500万円の利益になります。
しかもこの500万円は、
家賃値上げ後のCF約57,800円の、
約86カ月分。
約7年分の利益です。
つまり、
「毎月少しずつ回収」
だけではなく、
「出口」
まで含めて考えています。
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■ ③ 退去後売却
さらに、
退去後売却という選択肢もあります。
動画では、
・現状売却 1,680万円
・原状回復後売却 2,000万円
という想定もしています。
また、
同マンションでは、
フルリノベ済み別部屋が、
2,190万円で売り出し中でした。
つまり、
「市場価格」
との比較もしています。
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■ 今の売主は入居者と話していない
今回の物件で重要だったのは、
「今の売主が入居者と話をしていない」
という点です。
例えば、
・家賃が低い
・めんどくさい
・トラブル回避
・会社規模が大きいので回転重視
などです。
つまり、
「めんどくさいから安く売る」
という構造です。
ここに、
ひずみがあります。
不動産投資では、
単純な利回りだけではなく、
「誰が何を嫌がっているか」
を見ることも重要です。
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■ 物件は「作る」
今回の動画で、
かなり重要なのが、
「物件は作り出す」
という考え方です。
例えば、
・値段交渉
・家賃改定
・原状回復
・リフォーム
・リノベ
です。
つまり、
最初から完璧な物件を探すだけではなく、
「どう改善するか」
を考える。
そこが不動産投資の面白さでもあります。
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■ インカムかキャピタルか
また今回の動画では、
・インカム重視
・キャピタル重視
についても整理しています。
例えば、
毎月のCFを重視するのか。
将来の値上がりや売却益を重視するのか。
また、
・ローンで買うのか
・現金で買うのか
によっても考え方は変わります。
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■ 個人か法人か
動画では、
「個人で買うか、法人で買うか」
についても触れています。
例えば、
短期譲渡になった場合、
個人では税率約40％。
法人では法人税になります。
つまり、
出口戦略によって、
購入主体も変わります。
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■ まとめ
今回の動画では、
・購入物件事例
・家賃改定
・キャピタル
・インカム
・リフォーム
・売却
・出口戦略
・不動産投資のひずみ
について整理しています。
不動産投資は、
「利回りだけ」
で決まるものではありません。
・誰が売っているのか
・なぜ安いのか
・どう改善するのか
・出口をどう考えるのか
そこまで含めて考えることが重要です。
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