115【不動産投資】捕らぬ狸の相続税　動画19分

スライドをもとに、AIを活用して本文化しています。

そのため、細かいニュアンスや温度感については、ぜひ動画本編もご覧ください。

今回のテーマは、

「捕らぬ狸の相続税」

です。

少し変わったタイトルですが、

「将来、資産が大きく増えたら、相続税はどうなるのか？」

を、あえて“妄想込み”で試算した内容になります。

よく、

「不動産投資をすると相続税が大変」
「資産家は相続税で破産する」
「借入は危険」

などと言われます。

もちろん、相続税は重要です。

しかし実務では、

・評価減
・債務控除
・CF（キャッシュフロー）
・団体信用生命保険
・インフレ

などを含めて、全体で考える必要があります。

今回の動画では、

「82歳で純資産13億6,000万円、年間CF5,500万円」

というかなり極端な仮定で試算しています。

あくまで、

「たられば」

の世界です。

ただ、だからこそ、

相続税だけを切り取って不安になるのではなく、

「資産全体」
「収入全体」

で考える大切さが見えてきます。

■ 相続税だけを見ると不安になる

今回の試算では、

1次相続、
2次相続を合計すると、

相続税合計は約1億7,350万円になっています。

この数字だけを見ると、

「うわ、高い！」

と感じると思います。

ただし、同時に、

・純資産13億6,000万円
・年間CF5,500万円

という前提があります。

つまり、

相続税だけを見て不安になるのではなく、

「何が残るのか？」

を見る必要があります。

■ 不動産は評価減が大きい

今回の試算で重要なのが、

「相場価格」と「相続税評価額」が違う

という点です。

例えば、

相場13億6,000万円でも、

固定資産税評価や貸付による評価減で、

課税価格は約半分の6億8,000万円になっています。

ここが、

現金や金融資産との大きな違いです。

もちろん、制度変更リスクはあります。

ただ、現時点では、

不動産には大きな評価減効果があります。

■ 問題は「2次相続」

実務では、

1次相続よりも、

「2次相続」

のほうが重要になるケースがあります。

配偶者には、

「配偶者の税額軽減」

があるため、1次相続では税負担が抑えられることが多いです。

しかし、その後、

配偶者が亡くなったときの2次相続で、

子供にまとめて課税されるケースがあります。

今回の動画でも、

「問題は2次相続」

として整理しています。

■ 借入は「悪」ではない

僕自身は、

借入を完全否定していません。

もちろん、

無理な借入、
短期前提、
高値づかみ、

などは危険です。

ただし、

・団信
・債務控除
・インフレ
・長期固定資産

などを考えると、

借入は単なる負債ではなく、

「構造」

として考える必要があります。

動画内でも、

借入残があることで、

課税価格を大きく圧縮できる例を紹介しています。

例えば、

・12億円の借入残
・課税価格圧縮
・相続税784万円水準

などの試算もしています。

かなり極端な例ですが、

「借入＝悪」

ではないことがわかります。

■ 相続対策は「増やさない」も一手

今回、個人的に重要だと思っているのが、

「いくら遺したいか？」

から逆算することです。

よく、

「相続税対策のためにもっと買う」

という話があります。

もちろん、それも一つの考え方です。

ただ、

・子供にどれだけ遺したいのか
・自分はどう生きたいのか
・CFはいくら必要なのか

を考えずに、

「ただ増やす」

だけだと、本末転倒になることがあります。

動画でも、

「13億のうち2億払えばいいんでしょ！」

という考え方を紹介しています。

これはかなり本質的だと思っています。

■ 相続で本当に大切なこと

実際には、

・分けやすさ
・管理しやすさ
・家族関係
・納税資金
・感情

などのほうが重要だったりします。

動画の最後でも、

・評価減
・債務控除
・CF承継
・分けやすい不動産構成
・税制注視

などを整理しています。

相続は、

「税金の話」

だけではありません。

家族、
人生、
資産、
時間、

全部つながっています。

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