104【不動産投資】購入検討物件事例2025年6月　動画7分

今回も、
セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

テーマは、

「家賃改定ありき、での購入」

です。

最近は、

「利回りが低い」
「買える物件がない」
「昔より難しい」

という声をよく聞きます。

しかし実際には、

「現在の家賃」

だけで判断しているケースも多いです。

今回の動画では、

・購入検討物件
・家賃改定
・相場観
・調停、訴訟
・実際の文書運用

などを含めて、
家賃改定ありきでの購入について整理しています。

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■ 現状利回りだけで判断しない

今回の購入検討物件は、

現状家賃50,000円、
価格850万円の区分マンションです。

現状利回りは、

・表面7.6％
・実質5.3％

程度でした。

ここだけ見ると、

「普通」

です。

しかし、
同マンションでは、

募集家賃7万円の部屋が2室ありました。

つまり、

現状家賃だけが、
大きく低い状態です。

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■ 家賃13,000円アップ

今回の想定では、

50,000円→68,000円。

つまり、
13,000円アップを想定しています。

改善後は、

・表面9.6％
・実質7.8％

程度になります。

しかも今回の物件は、

「間取り変更不要」

でした。

つまり、

大規模リノベなしでも、
家賃改善余地がある物件です。

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■ 家賃改定は「準備」が重要

家賃改定で重要なのは、

勢いではなく、
準備です。

動画では、

・賃貸借契約
・属性確認
・相場観
・管理会社共有
・妥協点

などを整理しています。

例えば、

・契約上改定可能か
・勤務先
・連帯保証人
・同マンション相場

などです。

また、

家賃改定は、
精神的にもかなり疲れます。

動画でも話していますが、

直接言われなくても、
普通に腹が立ちます。

だからこそ、

「反論に耐える理論とメンタル」

が必要になります。

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■ 退去に耐える力

ここも重要です。

家賃改定では、

「退去されるかもしれない」

という前提があります。

動画では、

・広告料
・修繕費
・敷金返還
・空室期間

なども含めて考えています。

つまり、

単純に、

「上げれば得」

ではありません。

退去コストまで含めて、
判断する必要があります。

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■ 調停→裁判が基本ルール

家賃改定では、

いきなり裁判、
はできません。

基本は、

調停
↓
不成立
↓
裁判

です。

そのため、
最初から、

・資料
・理論
・流れ

を整理しておくことが重要になります。

動画では、

「合意できない場合、調停、訴訟までやるか」

という点も整理しています。

つまり、

どこまで本気でやるのか。

そこも購入時点で考えています。

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■ 文書は「流れ」が重要

今回の動画では、

家賃改定書式についても整理しています。

ポイントは、

①1枚目と2枚目で同一内容
②柔らかい言葉使い
③最初から相場資料同封
④今後の流れを明示
⑤無視しても法手続き
⑥管理会社は代理人
⑦相場より少し低い金額

などです。

特に重要なのは、

「いきなり強く行かない」

ことです。

今回は、

最大3回の文書送付。

1回目　ファーストコンタクト
2回目　法手続きのお知らせ
3回目　調停or訴訟申し立て

という流れを想定しています。

以前は、
もっと回数を増やしていましたが、

現在は、

「交渉回数を減らしつつ、
最初から流れを見せる」

方向に変わっています。

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■ 物件は「作る」

今回の動画でも、
かなり重要なのが、

「物件は作り出す」

という考え方です。

例えば、

・値段交渉
・家賃改定
・リフォーム
・リノベ

などです。

つまり、

最初から完璧な物件を探すだけではなく、

「改善余地」

を見る。

そこに、
不動産投資の面白さがあります。

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■ まとめ

今回の動画では、

・家賃改定
・購入検討
・継続賃料
・調停
・訴訟
・相場資料
・文書運用
・不動産投資

について整理しています。

最近は、
利回りだけでは、
なかなか判断できません。

だからこそ、

・現在家賃
・市場家賃
・改善余地
・出口
・実務対応

まで含めて考えることが重要です。

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