119【不動産投資】借り換え　動画16分

セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

テーマは、

「借り換え」

です。

不動産投資では、

「買う」

ことばかり注目されがちですが、

実際には、

・借り換え
・条件変更
・共同担保整理
・返済期間調整

などもかなり重要です。

今回の動画では、

・借り換えのメリット、デメリット
・1億6,000万円の試算
・銀行側の事情
・現在の金融環境

について整理しています。

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■ 「毒抜き」と「卒業」

今回の動画では、

借り換えを、

「毒抜き」
「卒業」

という表現で説明しています。

例えば、

・ノンバンク高金利
・共同担保過多
・短期借入
・返済負担

などです。

最初は、
融資を受けるだけでも大変。

しかし時間が経つと、

・場所
・耐用年数
・年収
・財務状態
・信用力

などが積み上がります。

すると、

「もっと条件の良い借入」

が見えてくることがあります。

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■ 借り換えのメリット

動画では、
借り換えのメリットを整理しています。

主なものは、

①総返済額が減る
②金利が下がる
③一本化で管理が楽
④金融機関が近くなる
⑤共同担保が減る

などです。

特に大きいのは、

「共同担保整理」

です。

不動産投資では、

複数物件を共同担保に入れているケースも多い。

その場合、

売却や追加融資が、
かなりやりにくくなります。

だからこそ、

借り換えによる整理には意味があります。

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■ 借り換えのデメリット

一方で、
当然デメリットもあります。

例えば、

①借入期間短縮
②月次返済額増加
③借り換え費用発生
④今後の事業展開制約
⑤団信減少

などです。

特に重要なのが、

「借入期間」

です。

金融機関側は、

現在借入の中で、
一番短い期間に合わせたがるケースもあります。

つまり、

金利は下がっても、
月次返済が増える。

このケースもあります。

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■ 銀行側も競争している

最近の金融環境も、
かなり変わっています。

動画では、

・地銀の競争激化
・不動産担保ローン
・融資先開拓苦戦
・インフレによる担保価値上昇

なども整理しています。

特に最近は、

「金利のある世界」

に戻り始めています。

その中で、

金融機関も、

・大口融資
・優良顧客
・不動産担保

を欲しがっています。

つまり、

昔よりも、
借り換え提案が出やすい環境とも言えます。

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■ 1億6,000万円の試算

今回の動画では、

実際の借り換え試算も公開しています。

総借入2億6,000万円のうち、

ノンバンクA
1億6,000万円部分です。

例えば、

2.9〜3.7％
↓
1.475％

まで下がると、

総返済額は約2,349万円減少。

かなり大きい数字です。

ただし一方で、

借入期間を20年に統一されると、

月次返済額は17〜25万円増える試算でした。

つまり、

何を重視するか。

そこがかなり重要になります。

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■ CF重視か、期間重視か

動画では、

「何を重視するか」

という話もしています。

例えば、

CF重視なら、

・30年
・2.3％

などで、
現在返済額と近づける。

逆に、

銀行側は、

「現在借入の最短20年」

を基準にしたがることもあります。

つまり、

・総返済額
・月次CF
・借入期間
・金利

のバランスです。

どれか一つだけではありません。

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■ 団信も重要

動画でも少し触れていますが、

借り換えでは、
団信条件も変わります。

つまり、

・団信対象減少
・年齢
・健康状態

なども関係します。

不動産投資では、

借入＝リスク

だけではなく、

団信による相続対策

という側面もあります。

だからこそ、

単純な金利比較だけではなく、

全体で考える必要があります。

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■ 「とりあえずやるだけやってみる」

動画のまとめでも話していますが、

借り換えは、

「とりあえずやるだけやってみる」

くらいで良いと思っています。

通常、
事前相談や審査は無料です。

また、

・金融機関情報
・融資条件
・他行状況

なども分かります。

さらに、

自分自身の財務状況整理にもなります。

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■ 借り換えは交渉材料にもなる

動画では、

審査可決後、

現借入先と交渉する、
という話もしています。

つまり、

「他行提案」

自体が、
交渉材料になります。

実際には、

・金利引下げ
・期間調整
・共同担保解除

などにつながるケースもあります。

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■ まとめ

今回の動画では、

・借り換え
・共同担保
・金利
・CF
・金融機関
・不動産投資
・団信

について整理しています。

不動産投資では、

「買う」

だけではなく、

「整理する」

こともかなり重要です。

特に最近は、

・インフレ
・担保価値上昇
・金融機関競争

など、
環境も変化しています。

だからこそ、

昔の借入条件を放置するのではなく、

「今の自分ならどうなるか」

を定期的に確認することが重要だと思います。

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