128【不動産投資】借り換え2　119続編　動画16分

*訂正点　2026年3月4日 借り換え後は共担物件11件が解放されることが判明。 借り換え後の銀行担当者が保証会社Bの条件を誤認していました。 借入期間が短くても、そんなことは些細なこと、に変わります。 そのうち動画再収録、または続きの動画でも訂正したいと思います。
【11物件8,900万円分が共同担保から解放】

119　借り換えの続編です。
思いのほか、銀行の審査が遅くて時間がかかりました。


セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

テーマは、

「借り換え2　老後への影響」

です。

前回の「借り換え」コラムの続編になります。

実際に、

・打診
・事前審査
・本承認
・条件交渉
・追加担保
・金利交渉

まで進んだ、
かなりリアルな内容です。

しかも今回は、

「老後のCF」

まで含めて整理しています。

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■ 借り換えは7ヶ月かかった

今回の借り換えですが、

最初の打診から、
借り換え予定まで約7ヶ月かかっています。

不動産投資では、

「すぐ決まる」

と思われがちですが、
実際はかなり時間がかかります。

特に今回は、

・他行調査
・共同担保整理
・追加担保検討
・債権分割
・期間調整

なども入っています。

つまり、

「相手あってこそ」

です。

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■ 「毒抜き」と「卒業」

前回の借り換えコラムでも書きましたが、

今回のテーマは、

「毒抜き」
「卒業」

です。

例えば、

・高金利ノンバンク
・共同担保過多
・短期返済
・高い月次返済

など。

最初は、
融資を受けること自体が大変です。

しかし、

・場所
・耐用年数
・年収
・財務状態
・信用力

などが積み上がると、

「銀行融資」

が見えてきます。

ここは、
長く続けた人の強みだと思います。

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■ 借り換えのメリット

借り換えのメリットは、

①総返済額が減る
②金利が下がる
③一本化で管理が楽
④金融機関が近くなる
⑤共同担保が減る

などです。

特に重要なのは、

「共同担保整理」

です。

不動産投資では、

複数物件を共同担保にしているケースも多い。

すると、

・売却
・追加融資
・相続
・組み換え

などが、
かなりやりにくくなります。

だからこそ、

借り換えには、
金利以上の意味があります。

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■ デメリットも当然ある

一方で、
当然デメリットもあります。

例えば、

①借入期間短縮
②月次返済額増加
③借り換え費用発生
④今後の事業展開制約
⑤団信減少

などです。

特に問題になりやすいのが、

「期間」

です。

銀行側は、

現在借入の中で、
最も短い借入期間に合わせたがるケースがあります。

つまり、

金利は下がる。

しかし、

月次返済額は増える。

ここが悩ましいところです。

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■ 1億6,000万円の試算

今回は、

総借入2億6,000万円のうち、

ノンバンク部分、
約1億6,000万円について試算しています。

例えば、

1.475％、
25年なら、

月額約70万円。

20年なら、
月額約83万円。

つまり、

期間が5年違うだけで、
かなり変わります。

ここで重要なのは、

①総返済額
②月次返済額
③借入期間
④金利

どれを重視するか。

全部は取れません。

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■ 銀行側も変わってきた

最近は、

地銀もかなり変わってきています。

例えば、

・不動産担保ローン強化
・柔軟商品
・大口融資競争
・インフレによる担保価値上昇

などです。

つまり、

「金利がある世界」

になったことで、

逆に銀行競争も強くなっています。

ただし当然、

銀行も営利企業です。

最後まで油断はできません。

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■ 本承認後も条件変更

今回かなりリアルなのがここです。

2025年12月時点で、

・評価1億4,300万円
・期間20年
・金利2.3％

という本承認条件。

そこから、

追加担保、
債権2本化などで再交渉。

最終的には、

163M
25年
2.3％

まで調整しています。

つまり、

本承認が出ても、
終わりではありません。

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■ それでも最後は崩れることもある

さらに今回、

2026年2月13日に、

「25年は不可」

という話も発生しています。

つまり、

最後まで、
条件は動きます。

だからこそ、

・次善策
・金利交渉
・借り換えしない選択

も必要です。

実際、

現借入先との金利交渉にもつながっています。

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■ 老後いきいき生活プラン

今回かなり特徴的なのが、

「老後CF」

まで整理している点です。

例えば、

65歳時
年収CF 約2,700万円

70歳時
約3,000万円

75歳時
約4,000万円

79歳時
約4,300万円

という試算です。

ここで重要なのは、

「借入は勇気と有期」

という考え方です。

つまり、

借入は永遠には続きません。

時間経過とともに、
返済は終わります。

すると、

CFは大きく改善していきます。

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■ フローだけではなくストック

今回の考え方で重要なのは、

「フローだけではなく、
ストックもある状態」

です。

例えば、

75歳時点で、

年間CF4,000万円。

さらに、

資産も残っている。

しかも、

仮に追加投資を続けると、

80歳で、
さらに1.5〜2億円上積み可能という試算もしています。

つまり、

・CF
・資産
・相続対策

を同時に見ています。

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■ 「信じてはいけない」

まとめでも書いていますが、

「信じてはいけない」

です。

もちろん、
疑えという意味ではありません。

ただし、

不動産投資では、

・担当者変更
・条件変更
・融資方針変更
・金利変更

などは普通にあります。

だからこそ、

・気長に
・次善策準備
・複数パターン想定

が重要です。

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■ まとめ

今回は、

・借り換え
・銀行交渉
・共同担保
・老後CF
・相続対策
・長期投資

について整理しました。

不動産投資では、

「買う」

だけではなく、

「整理する」

ことも重要です。

また、

借入は怖いものとして語られがちです。

しかし実際には、

・時間
・インフレ
・家賃
・返済終了

なども同時に進みます。

だからこそ、

短期だけではなく、

「20年後、30年後」

まで含めて考えることが重要だと思います。

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